住在曲江长生不老吗?三兆公墓对买房的影响|房哥问答219期

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问：房哥，曲江雁南寓怎么样，可以投资吗？

答：其实就是雁南栖的公寓部分，当时卖住宅的时候就说过，优势位置少有，电视塔周边寸土寸金，新房几乎为零，劣势小区太小，容积率极高，无太多活动空间，低层采光差，开发商无落地项目等等；

公寓共性转手税费高，贷款年限短，水电商业，大多买来出租，作为出租用途还是可以看看的，毕竟电视塔附近规划的西安CBD已经在动，二手房价格居高不下，附近又没有太多公寓产品；

这里既是以后西安的商务中心，也是现在建成的办公区，一路之隔的多栋写字楼，租房需求还是旺盛的，除瓦胡同外，附近也没太多小面积租房竞品。

问：卖掉万科金域东郡，补差价置换融创宸阅和鸣，性价比高吗？

答：经过18年的房价上涨后，金域东郡的二手房价格稳定在17000+上下，相比购买价格，也翻了两倍；这个价格再往上，就得依赖西安的整体行情了；

万科的位置不错，有地铁，临二环，小区环境，物业都挺好，但目前二环沿线有大量新盘价格稳定在18000+左右，且各有位置优势，因此加预算置换是一个合适的实际，毕竟等这边二手房价格再涨，新房的价格也会变动；

融创长乐坡比金域东郡强的是更好的户型，装修，更低的容积率，更大的楼间距，地铁口价值相当，品牌价值相当；周边区域面貌上，融创略输于万科；产品上，融创强于万科；

同样预算，同区域内置换，金辉江山铭筑，中南君启，正荣紫阙台，二环沿线置换，蓝光雍锦世家，旭辉国宸府，都可以作为备选。

问：太奥广场和东望隽园怎么选？

答：前者二手，后者新房，太奥属于资质平平无奇，但没有明显短板，东望短板较多；

太奥属于8号线地铁口的城市综合体，自带商业，公寓，写字楼，住宅，规模巨大，小区整体水平一般，折旧较快，物业，户型，环境都不占优势，但胜在二手房源多，周边生活方便；

东望隽园勉强也算地铁口，自身体量极小仅有两栋楼，微型社区没有太多活动空间和景观绿化，短期出租尚可，长期自住不舒服，不保值；

太奥在小区体量上对标的应该是华润24城！

问：投资万熙天地153平如何，感觉太贵了？

答：这一次的面积区间确实乖乖的，小面积只有中间户的114平，剩余边户都153平的四室，虽说16000+的均价，放在高新周边，优势明显，登记人数也很多，但153平作为投资而言，面积太大，总价太高；

自住还是很舒服的，三面朝南，南北通透，户型结构合理，都是小区里比较好的楼位，但作为投资，必然是没有100出头好转手的，接盘人数较少；

同样150万预算内，若本着投资目的，可以提高单价，降低面积，需求更好的位置和小区，比如金地中央公园，中南春风南岸，中海熙峰里，华发中央首府。

问：曲江创意谷附近有三兆公墓，对于楼盘有什么影响？

答：在西安这样的古城，小区附近有个坟头已经不算新鲜事儿了，三兆公墓的时间早于周边楼盘的建成时间，也没有什么不合理的；

对于公墓的接受度完全取决于房价水平和市场现状，比如抢房的时候就没人在意，比如房价低了也没人在意，比如有学区更没有人在意；

本来就不属于小区自身的bug，相比变电站，高速，垃圾场，临着公墓简直太友好了，况且创意谷这地段还是很香的，商业，地铁，住宅区齐全，这些大的优势已经掩盖了公墓的问题了。

问：手上复地优尚国际的房子，出租还是转手，路通后会增值吗？

答：大幅增值几乎是不可能的，西安只有一种情况的小区二手房增值，就是名校搬迁，毕竟二手房的价格标杆一向是名校学位房；

我的印象中，复地优尚国际依靠小区自身素质带来的涨幅一直很少，品牌，物业，周边环境，学区各个方面都不占优势，现在16000+的单价还是因为高新整体房价上涨的缘故；

虽然紧邻的鱼化寨已经拆迁，距离地铁口也不算远，但周边在很长时间内都是拆迁改造的现状，科技二路贯通会带来生活便利，但对于房子的大幅增值几乎是不可能的；

本着早买早置换的原则，凭借现在的价格优势，尽快出手，同区域加钱，或跨区域原价置换新房。

问：今年行情让人不解，均价离谱，西安有那么多富豪？

答：不解反而正常了，现在的房价其实都是土地价倒推过来的，比如主城区大量的改善盘，都是当时拿地时候要么配建，要么城改拿地，要么高价拍地来的；

并且今年疫情后，限价看到了明显的放松，不止是备案价高，受制于容积率，都是清一色的大户型，最近的市场好一些，开发商也知道大面积不好卖，在单价不变的情况下，上市100起步的中小户型，让首付月供可控，同时在加以好地段和全装修；

现在的市场买房的主要两类人，一种是真有钱的，另一种则是卖掉旧房换现房的，同样区域内二手单价一万八，新房单价一万八，加点预算搞个大面积的；

当然市场的助理购买力还是在15000+以下的刚需，光看看摇号盘的登记热度就知道了，穷人还是多啊，我们都是！

问：融创宸阅和鸣对比旭辉国宸府，二者价格户型面积相当？

答：买在融创的东郊人更多一些，看在旭辉的全城人更多一些，融创的定位很准确，东郊老城区，大量的换房需求，但新房持续断供，此前东方宸院的迅速清盘已经验证了东郊的购买力，如今更像是另一个东方宸院；

城东不同于城西，因为有大量市场，高校，医院，整体购买力是远强于西郊的，外加地铁口，融创盘的优势，自身流量很高；

旭辉也是地铁口，装标的优势高于融创，周边区域面貌强于融创，附近生活配套齐全，学校商业充足，最主要的是中海，龙湖，天朗的二手房价格稳定；本着8号线环线地铁口的位置，就能吸引全城的人过来；不足在于旭辉在西安无交房入住项目；

这恰恰是融创的优势，东南西北交房众多，二手房价格区域榜首，小区环境优秀，对于新房，这些都是购买信心，二选一，融创略沾光。

问：西安除了曲江和高新，其他区域就没法住人了吗？

答：人呐，活在世上，总是要有一些盼头的，撅着沟子努力工作，还不是为了过的比人好，不被社会淘汰，要么呆在家里多美，每天还上啥班；

生活的衣食住行是基本需求，自然也有差异；买房优选高新曲江几乎是共识，并不是其他区域没法住人，但人总是要往高处走的；

高新强于产业，配套，能够有更多的工作机会，二手房也保值，公办学校也好，自然人人都爱，曲江环境优秀，学校也不差，备选是必须的；

一个城市的不同区域就像一个班里的学生一样，确实有学霸，有学渣，学霸长的好看，还是校草，运动学习样样行，脾气也好，学渣又胖又丑，还矫情，你是一个妹子，你会迷恋谁呢？

举了最简单的，同样是夏天，为何西沣路一侧的高新从不停电，但雁塔这边就忽亮忽灭呢？

问：纯投资常住浐灞，紫薇华发买98平还是130平？

答：目前在高新三期看房的，多少是有些投资心态的，这里面既有高新运营一期二期的成功经验，也有CID的宏伟规划，毕竟高新是西安的经济支柱和城市门面；

也很难在找到一个和高新三期一样的区域，既有规划，又有产业，关键学校，地铁，医院配套全落地的；

目前CID周边土地价格夸张，面世产品除中海和华发后，后期小面积的怕是很少了，华发位置和完胜中海，虽然装标降了，但性价比依旧在，登记人数只多不少；

整个华发中央首府，98平起步面积的套数也是最少的，单价总价可控，投资优先看小的，投资的核心是转手，自住的需求才是怎么大，怎么爽怎么来；

还有一个例外，就是你现在的住房面积，如果是大，坚定买小，如果是小，一定买大，兼顾投资和改善。

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