2018年西安买房攻略 买房政策解答那些事儿

2017年开始，西安迎来一系列巨大发展的契机，房价更是一路高歌。面对日益火爆的房地产市场，政府调控持续加码，坚持贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的主旨，各方面的“紧缩”政策也为如今买房的人制定了不少限制。面对想要置业的购房者，小编为大家盘点出目前西安楼市正在执行的政策，让购房者可以提前了解自己是否符合置业政策，随而顺利买房！

2018年限购政策

较新限购对象：

本地户口拥有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的本地户口居民家庭（包含夫妻双方及未成年子女）；外地户口拥有1套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的非本市户籍居民家庭（包含夫妻双方及未成年子女）。

不限购对象：

1、限购区域内无住房且能够提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

2、购买自用住房的经批准引进的各类人才。

敲重点：虽然西安目前在执行限购政策，但是仍有部分区域不包括在限购范围内，不限购区域内购房的购房者，不受限购政策约束。

限购区域：

新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政区区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区范围。

不限购区域：

高陵区、鄠邑区、蓝田县、阎良、临潼

2018年限贷政策

目前仍旧执行，商业贷款首套房首付不低于30% ，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。

值得注意的是，目前西安主流银行首付比例大多仍旧按照政策执行，但是利率均出现上浮，具体详情看下表：

2018年限售政策

政策执行自2017年6月28日起

限售区域：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围。

西咸新区参照执行。

限售规定：

商品房交易

一、2017年4月18日以前，在限售区域内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;

二手房交易

2017年4月18日以前，在限售区域内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

限售政策的执行，主要是为了引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，对于自住购房者，影响不大。

2018年限价政策

2017年限价政策持续至今，去年9月份，物价局发布《关于实施商品住房销售价格申报的通知》，要求开发企业申请商品房预售许可时，应先向市物价局申报预售价格；已办理商品房预售许可，需要调整预售价格的，也应向物价局申报。

目前，目前西安物价局已经公示了17批商品房价格批示房源，一房一价，西安很多的项目都开始按照公示价格执行，很多购房者都比较对目前这种一房一价、公开透明的方式比较满意，楼市整体房价也得到了有效控制。对于购房者来说，在买房前可以通过物价局备案价格提前了解自己属意的房源价格。

房产交易常见问题：

一、契税怎么算

依照契税政策法规，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，减半征收契税。

西安市商品房契税首套且是普通住宅，面积小于90平的，契税是1%；大于90平小于140平契税是1.5%；首套的非普通住宅，契税是3%；二套的无论是普通还是非普通的，面积不限都是3%。

二、大修基金怎么算？

新的《管理办法》规定，首期专项维修资金实行按照房屋实际建筑面积缴存，具体数额为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）60元/m2；多层住宅（配备电梯的）90元/m2，小高层、高层住宅（7层以上，含7层）145元/m2。

二、二手房交易税怎么算？

买二手房涉及到多种税费，以下是盘点的需要了解的缴费费项及具体内容：

1、契税

（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）[1]征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

2、个税

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭少有住房的个税按房价的1%征收。

过户价×0.003%(过户价<50万)

过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)

过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)

3、增值税