西安连续4次限购,我们跟一家开发商聊了聊

1

前天，9月13日，西安发布了新一轮的限购信息，这是自2017年以来，西安第四次少有的做限购文章。

当时看到这个消息时，我正在某地产公司的西安总部，与一位相关负责人谝闲传。我把这个消息给他看了看，他立马拿去一口气从头看到尾，还没看完就笑了，然后说：“终于不用担心西安房价会跌了。”

今年西安的房价一路飙升，从事地产行业的他，一度担心这大好局势会戛然而止，重蹈2014年、2015年的覆辙。

当时他们在西安南郊有个项目，2013年前后开盘时期，房能卖到9000元一平，后来市场直转而下，在随后的两年他们不得不降价，卖到7000左右。为此，先前买房的业主大怒，还引发了多场维权风波。

△ 2014年2月，杭州市业主抗议楼盘降价，引全国关注

今年一样，他们担心被一片向好的信号冲昏头脑，所以即便总部公司下达了年内必须拿地的死命令，他们依然十分谨慎，不敢轻举妄动。

如今，这道更为严苛的限购令，给他们吃了一个定心丸。

2

这听起来似乎很奇怪？别急。

今年西安对楼市的政策层出不穷，光限购的指令就多达四个。但这只是一方面，另一方面，在西安的诸多房地产巨头都提出了“百亿目标”。

排名前列个在西安把销售额做到百亿的是去年的万科，紧随其后的是金地和中海。今年以来，融创、阳光城、恒大、碧桂园也相继在西安大开大合，业绩夺目。

△ 2016西安楼市年度成绩单

为何政府在一边限购，地产商反倒没有下调销售目标，还莫名上调呢？据我了解到的，西安下半年来，已经有不少于六家全国性地产巨头，上调了年度销售目标。

奇了怪了，怎会有这样有悖既定认知的矛盾与现象呢？大家明明看到这样的消息，都认为这是房价下跌的开始啊。

我曾在陕光灯《从7000到15000 这样理解西安上半年房价》的稿子里聊过一星半点，结果被网友骂惨了，不过作为陕光灯中被骂过最多的作者，我今天可能还是求骂来了。

为了证明我不是来为地产行业洗白的，我先做两点说明。

排名前列，我个人在西安只有一套房，也从不想着要炒房，涨跌我并不关心。

第二，我不在任何地产行业工作，曾经西安有几家地产公司找我去任职，薪资在西安来讲足够诱人，但我都拒绝了，因为对这个行业我不感兴趣。

但无论怎样，我还是得先恭喜一下2016年到2017年3月在西安买房的人，你们赚了，尤其是一些由当初的六七千涨到了如今的一万五。

3

我想说，限购并不能令房价下跌，相反，它是一种保护房价上涨速率的方式。有人说限购是为了稳定房价，对，但它是为了稳定房价不下跌。

我之前看过几乎中国所有城市的限购指令，逐字逐句，我没看到里面提过任何一个“房价下跌”的字眼或意思。也不知道大家是怎么理解限购等于房价下跌的，将两者联系起来。

昨天限购的消息出来后，我看到网上不少网友鼓掌称房价要跌了，这让我想起我也曾专门查察过中国大部分限购的城市，没有一个房价下跌的……

也有人说等到几年之后收房产税，房价就会跌，我只赞同一半，因为这个措施实施的前提也是要保证房价不跌，说来也是用来稳定房价不跌的，只是控制了房价增长速率罢了。

至于我为什么这么言之凿凿，就不展开讲了，因为讲了这篇稿子就发不出来了，哈哈。总之，很多城市超过15%的财政，都来自土地。尤其像地处西部的西安，本身又不富裕。

△ 2017年8月西安市土地成交分布图（数据来源:创典数据库）

大家想要较好的教育、较好的交通、较好的医疗、较好的环境、较好的治安、较好的福利等，又只想要较低的税收。

钱从哪儿来呢？冤有头债有主呗。

4

在这次的限购中，有两条关键信息，也是被众人关注最多的。

一是西安户籍最多买两套房。

二是非西安户籍只能买一套房。

△ 9月13日西安限购文件截图

这样做的用意无论是为了什么，都不是为了让房价下跌。当然，对房价上涨的速度会存在一定控制，也算是好消息。

但真正的用意，在另外两点。

一来，是因为今年有大量的资本和投资涌入西安，像西安这样的区域性中心城市，财富基本都吸自省内，顶多微弱的辐射一下周边省份，外界资本规模化的流进，是千载难逢、甚至百年一遇的机会。

这个时候该做什么？别让资本再流走啊。

△ 9月4日，西安203个重大项目集中开工（图/陕西网）

于是，土地拍卖收了投资者的排名前列笔钱，限购再将投资者的钱留住，让其无法再短期变现拿走造成流失。这不能用肤浅的对错来评价，属于商业市场的正常现象，所以我也丝毫没有指责的意思。请高抬贵手。

估计一些网友看到会气愤，但相反，一些投资商，表面上看似“受害者”本人却很开心，曾经有位西安的投资者跟我说，如今西安迎来了一届懂市场经济的班子，让他们很放心。

△ 8月的西商大会助力西安招商引资

二来，我在陕光灯稿件《从7000到15000 这样理解西安上半年房价》也说了，虽然有关部门出台过许多不同层面、不同领域的政策，但核心围绕一个，就是解决西安人口增长动力不足的问题。所以想尽办法留人，只是用的药不一样。

这次限购，依然也是间接刺激和鼓励外来人口在西安落户。

慢慢的，房子的代价可能会降低，但户口的成本会上涨，此消彼长，你付出的成本总额一直都没有变低过。

5

也就是说，我不赞同限购会带来房价下跌的结果，因为只有一种方法才能带来这个目的，行业内的人心知肚明，但又不能挑明，这才是这场游戏有意思的地方。

限购就像“渔禁”，海鲜的价格和受众会出现翻天覆地的变化吗？道理跟房价是一样的，限是限了，但需求和购买力仍在，没有凭空消失。

我的观点是西安的房价还会涨，至少在GDP破万亿之前都还会涨。

西安2016年的GDP是6257亿元左右。所以你自己判断。

至于接下来该不该买房呢，有需求就买，真没什么其他乱七八糟的原因和理由。大家都是两条腿的人，又何必把路走的那么复杂。

作者：芳草天 |图片来自网络

陕光灯（shaanlight）出品