大户型高单价,这是西安在排挤刚需的节奏?

问：大户型高单价，这是西安在排挤刚需的节奏？

答：所以这就是今年西安市场最真实的写照，叫刚需房不够人多，改善房太多人少，对于大户型会面临激烈竞争，降价打折的情况，但对于刚需则是卖掉一套少一套；

受制于开发成本和土地成本，西安主城区偏刚需的高层产品是越来越少，现在徘徊在一万出头的，要么是老盘加推，要么就是小开发商；或许存在物业不行，口碑不行，户型老旧的问题，但大多占据了地铁，学校，商业等配套，属于居住还算方便的；

既然西安有刚需优先选房的政策，对于无房待买的人而言，多去摇号，多去参与，具体楼盘，高科麓湾，大华曲江公园世家，大华锦绣前程，世园林语，紫薇东进等。

问：大华曲江公园世家和阳光城翡丽曲江怎么选？

答：价格上稍微有一些差异，大华刚公示的这批三栋洋房，两栋小高，前者均价16500，后者均价14500，其中120-142㎡为主要面积区间，同类产品里价格中等；翡丽曲江较新一批为一栋高层，面积98-147平，均价13800带装修；

大华由于临近曲江三小，三中，地铁金乎沱，位置挺好，基本是开盘必摇号，买房看运气的，即便产品设计老，口碑五五开，但在性价比面前，都得让步，这也整个项目最后一期；

阳光城翡丽曲江虽说附近也有地铁，5号，8号线在建，但区域面貌不如大华，周边空地厂房较多，对面是马腾空车城，但好在小区一公里范围内就是曲江创意谷商业，西安植物园等，且有学区优势，在目前曲江房源不多的情况下，三环内这是绕不开的一个；

刚好这次两个盘在面积上也有差异，看小的选阳光城，大的选大华。

问：为了娃上学，买香榭御澄二期，有啥利弊？

答：可以说这是一个卖给特定人群，特定需求的盘，27000-37000的价格基本是西安房价的天花板了，而且这还是一公寓，仅此次推出的房源就多达979套，单论房子的价值还是有一些，紧邻公园，学校林立，周边都是高端小区，当陪读房用的租金还是可以挣的；

高价的背后还是有上学相关的机会（高新一小东校区），可以说是以学位房的价格卖的，对于有名校需求的，确实是一个解决途径，但学位用完后，这么高的购买价，算上高额税费，谁会去接盘呢？

所以这150万买公寓，需要想清楚，前提是确保学校可上，毕竟现在政策上，已经不让开发商承诺买房和上学绑锅的事情了。

问：房哥，绿城桂语雨庭怎么样，准备自住？

答：绿城的品牌，物业包括美誉度是有的，这也是较大的优势，配上还好的户型和不错的装修，属于区域内刚需绕不过去的一个项目，一般看到这里都会和隔壁的和悦华府去对比；

高层11000均价，洋房13000均价还是很有竞争力的，如果不是在草滩，特别不会这个价格；这也是区域内现状的尴尬之处，即产业园遍地，但生活贫瘠，现在难看到的配套仅有东侧的经开一中，一小；北侧的紫薇湖，渭河运动公园，最近的地铁已经是五公里之外了；

不同于高新，经开二期大量的以企业园区，工厂为主，包含石羊集团，放心早餐，百姓厨房，桃李面包等，住宅小区和生活配套不佳，属于园区包围住宅的现状，能接受区域，价格挺美丽。

问：美好时光尾盘，顶底层价格不高，现在入手可以吗？

答：小区新房的价格一直都不太高，稳定在11000左右，以90-140面积居多，属于曲江比较刚需的盘，开发商虽然89年就成立了，但在西安的住宅项目很少，这也是价格低的原因之一；

较大的优势在于紧邻曲江四小，周边小区林立，公园，医院配套也算齐全，同样价格新房这几乎是少有的选择；劣势在于11，12，13.14号楼距离绕城三环很近，大概70米左右，噪音很明显，虽说会装三层中空玻璃，实际效果有待验证；

对于预算有限，又想在曲江范围内买到学区房，美好时光是可以看的，一般的品质，不贵的价格，由于平均楼间距在60米朝上，低层的采光不会太差，但顶层会安静一些。

问：碧桂园云顶公示价格太贵了，能否考虑周边二手房？

答：21000的均价在西安不算低，但云顶这次的登记还是让人意外了，244套房子吸引了438组家庭，其中普通二套家庭居多；

这一批房源里最小面积163平，较大面积228平，房源最多的是190平的四室，达到了176套，从价格以及面积区间看，此次云顶业主的消费力还是可以的，400万一套妥妥的；按理说此前华润悦府更好位置，更高热度，已经将此类高端客户消化很多了；

（截至3月8日17：00，碧桂园云顶登记数据）

云顶位置还是很好的，临着地铁，周边又是成熟小区，此前的价格一直稳定在13000左右，高层居多，此类大平层大户型并不多见；当然这里面还有开发商开盘的优惠因素，比如首开减五万，送车位等等，还是有很多人买单的；

如果不考虑云顶，周边二手房还是很多的，毕竟不是同类产品，诸如富力城，大华曲江公园世家，万科城市之光，天地源曲江香都等，都有大量房源，乍一看二手房的价格和云顶相似，但面积区间相差居多，所以成本不低。

问：中梁壹号院如何，秦汉新城可以买吗？

答：到了这个位置了，地段和配套的问题就不得不提了，即便在秦汉新城这样的新区，这里也算远郊了，隔壁的绿地新里格林公馆同理；目前周边能看到的配套除去恒大文旅城外，就是附近村里的超市，以及以后一部分的社区底商，出门只能靠开车，周边五公里内都是农田；

买这里的多数以周边和投资为主，但不同于秦汉新城兰池大道两侧的改善和恒大文旅城的自成一体，中梁包括绿地的风险就要大很多，自住生活是问题，投资转手是问题，如果是因为被限购，要么去赌一下童世界的未来，要么是咸阳沣西看看房，不香么。

问：新房买不起就得买二手，业主就有钱置换新房了吗？

答：话是没错，但实际的成交就是另外一回事了，西安的二手房单约成交量大约新房的三成，背后有买新不买旧的心理，也有二手房额外的交易成本因素，所以很多人宁愿新房排队去摇号，也不去考虑二手，一部分是不想买，另一部分是买不起；

尤其是在刚需高层产品上，新房需求巨大供应短缺，实则这部分的二手房源是很多的；对于卖出去二手房后，很多人也可以加点预算置换大户型，这就是通过新房二手价格倒挂，以小换大，以旧换新的方式了；

房子肯定是越新越好，毕竟是商品，总会折旧，十年前的产品和现在就是两个时代了。

问：中华世纪城二手房能买吗，什么价格合适？

答：别看世纪城新房公示价格奔三万，二手房的价格则要稳定的多，两室稳定在17000元/㎡，大户型在19000元/㎡，位置的优势毋庸多言了，延平门地铁口，既是交通要道，又是高新门户，办公聚集区，地铁，商业等一切配套一应俱全，中华世纪城小区也大，自带小学；

17000的均价在同区域并不算高，但因为已经是06年的小区，且毛坯房很少，装修包括户型，以及小区环境，物业已经无法和今天比了，租户也比较多，同样的预算，很多人会选择高新附近长安，软件新城的新房，是要便利还是要舒适，这个选择题留给你。

问：现在西安高价，投资太多备选，郑州长沙不香吗？

答：西安大量的需求还是刚需自住为主，改善需求或者说投资需求也是从17年房价开始涨之后陆续催生的，真正的纯投资客在限购前也已撤场，没人愿意被套牢五年；对于纯投资来说，西安二手房不大的交易量也让转手困难重重；

很多人冲着投资买，实则是手有闲钱无处去的结果，对于是转手挣差价，还是买公寓挣租金，并不肯定；外加西安摊大饼的新区，也给了人到处都有投资机会的假象；

真正说跳出西安，去同类二线城市，有人不敢，有人不懂，有人不会，保守也是一种稳妥。