西安谁家售楼部适合拍照?买了苏宁算不算赚了|房哥问答216期

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问：二环朗诗湖屿栖洋房和万科悦府高层哪个值得入手？

答：朗诗的优势在于户型不错，小区密度低，户数少，但劣势也同样明显，小区仅有两栋楼，规模太小，周边公交场站，充电站，烂尾楼小区（优活城），安置房较多，附近简单底商，地铁，公交，商业需要走出小巷子，周边面貌一般，开发商知名度一般，主要看价格；

悦府的优势在于西安人认万科的牌子，潜在业主基数多，距8号线地铁口较近，小区楼栋多规模大，社区内部配套更全，面积90多起步，适合刚需；

劣势在于周边整体面貌一般，还是安置房和经适房的问题，没有太好的学校，中小户型设计老，同样是等待价格；

兼顾自住保值买万科，后期好转手，只是图自己住着爽，朗诗洋房确实不错。

问：恒大文旅城广告铺天盖地，房子有没有投资价值？

答：确实很少见有开发商像恒大这样的广告投放度，尤其是去年刚开盘，几乎在你能看到的任何渠道，都有文旅城的宣传；

对于这样的远郊投资盘，也确实需要这么做，事实证明，销量也是很好的，1-8月份，恒大文旅城卖了40多亿，成交套数4258套，均价不高只有9556元/㎡；

事实上买在这里的多数也是冲着投资的，一方面童世界的宣传诱人，同时建设速度很快，算是新区里自带产业的，另一方面单价总价可控，不限购；

同样预算的备选还包括泾河新城和咸阳，若说一点投资价值没有也不现实，毕竟这么多钱投在这里，但结合远郊盘，购买力，转手难度各方面，只适合预算有限的长期投资，至于以后如何，随行就市了。

问：大兄弟，你印象中西安哪个售楼部景观好适合拍照？

答：基本市场上大开发商的景观示范区都做的不错，毕竟这里是给你描绘美好生活的起点，示范区的预算往往也是较高的，有的后期拆了盖楼，有的改为幼儿园或会所，但实际交房的景观和示范区差别肯定是大的；

西安印象比较深的，包括中南君启的花萼相辉楼造型，融创曲江印的玻璃水晶宫，玫瑰园的松生活馆，融创揽月府的江南院落，恒大文旅城的婚礼庄园等；

目前对外开放，可以拍照的也就文旅城，其他的需要自行联系了，没有提及的大家留言补充。

问：买了苏宁云著，是不是算赚了？

答：云著的评价分割点就是软件新城的地王，当年刚上市时，一万七的单价很多人觉得不划算，虽然高新新房没什么备选，但当时软件新城还没有如今这么火热；

自从高新地产，隆基泰和，天地源，招商等一众开发商在这里的楼面价屡创新高，甚至接近鱼化工业园商品房的售价时，地处软件新城的苏宁瞬间就香了，很短时间内完成清盘；

苏宁本身的素质还是可以的，自带商业综合体，户型装修适中，软件新城的公园，学校，图书馆等配套落地速度也很快；这些都是底子，地王是催化剂，所以买到还是挺好的，至于赚不赚，得看交房后二手房的流通性。

问：卖掉沣东奥林匹克花园，置换大明宫的西派国际可好？

答：这算是世纪大道沿线的元老盘了，卖了十多年，总共五期，多层，洋房，高层都有，小区已经步入中年，尤其是前两期的房龄已不新了，二手房存量多，价格上不去，优势是生活氛围浓厚，自带陕师大学校，门口就是地铁，对于自住合适，但转手可尽早卖；

西派国际优势大明宫遗址公园一路之隔，门口地铁，紧邻二环，小区规模大，产品丰富，房龄较新，同区域备选中海开远壹号，新房备选正荣紫阙台，中南君启；

但大明宫附近确实没有太好的公办学校，无论是马旗寨还是百花村小学，学校资源是不如奥林匹克花园的。

问：五月入手龙湖花千树，15000价格是不是高位站岗了？

答：最早龙湖花千树开始卖的时候，均价不过5000多，彼时地铁四号线还没通，周边是真荒凉，除了公园就看不见什么配套，后来花千树甚至改名曲江畔，希望吸引曲江的业主过来；

时过境迁，现在的航天城可谓是地价房价新高，楼面价轻松破万，新房摇号堪比春运，龙湖作为区域品质较高的洋房小区，又是地铁口，15000的价格正常水平 ，同区域富力城也在这个价格，但富力小区不如这边；

已经买了就安心入住，龙湖的二手房在西安还是保值的，相比排名前列任业主确实是高位，别人吃到了房价上涨的红利，但在目前航天的地价和房价现状下，又不算太高位了；

和龙湖品质相当的康桥，现在高层一万三的期房，都已经很难买到了。

问：天地源万熙天地土地剩余62年产权，有影响吗？

答：心里不舒服，但其实影响不大，但凡是城改用地前身的，土地年限都不满70年，除非是走招拍挂，拿地的当年就盖房销售，才有准准的70年；

但市场上城改出身，或者合作项目前身城改，旧改的，在或停工，或暂未开发的，土地年限都不满，即便是正常开发的，比如自然界，御锦城，华清学府城，奥林匹克花园等这些超大型小区，后期的新房土地年限是按照整块地拿地时的年限计算，也是不满70年的；

所以不用过于在意，说句难听的，别说70年，这房子你能住够50年吗？即便你想住，小区的使用年限也达不到，没等土地年限到期，房子先不行了。

问：房哥，昆御府如何，是不是离路边高架太近了？

答：年中的时候，朋友看重这个位置和16500元/平的单价，觉得背靠高新，又有5号线地铁，想入坑，被我极力劝阻了，原因如下：

小开发商，前前后后盖了多年，今年市场好，办下证对外销售，没有品牌，小区规模太小，两栋楼的小区既没有社区环境，又不保值，最核心的是原本昆明路就炒，如今又通了快速干道，距离楼栋太近，后期吵到你心情奔溃；

户型整体较老，中间户纯南向，边户窄面宽，和市场主流南北通透，多面宽户型有差距；

最核心的是16500的单价不算低，无论是位置，小区环境，周边配套，都不值得；高新的南飞鸿，鱼化的紫薇西棠，先进坊，城南的中南春风南岸，金辉长安云筑，都是环高新周边，哪个不比这里香。

问：收入稳定7000+，想不通西安那么多房子都是谁买走了？

答：西安的卖地，卖房，买房逻辑全部都变了，所以这个问题很多人看不明白也正常，原本是大量供地，土地价格稳定，开发成本低，上市房源多，导致房价多年稳定，对于刚需友好；

如今主城区土地减少，仅有的旧改城改拿地，又多了安置房的成本，导致想要住在主城区，房价很高，开发商拿地成本高，要求多，只能做大户型，房子是越来越好了，价格也是越来越高；土地成本占据房价的比例增加；

卖房方面，过去的西安是走量开发，开发商想要把房子卖给所有的人，为了卖房，商业，学校，地铁配套是赠送的，如今这些都是单独计算的，现在的房子更像是商品了，卖给买得起的人；

至于谁买走了这么多房子，原因就复杂了，比如担心房价上涨而去看房的，吃到了房价红利再次看房的，女友丈母娘催着结婚，必须买房的，小孩要换好学校，关注学区房的；

总有一种生活需求，能和房子搭上边。

问：万熙天地16000+，金地中央公园20000+，怎么选？

答：一个胜在地段，一个胜在公园，万熙天地的位置其实比金地是好一些的，附近地铁，商业齐全，价格也有优势，最主要是有中小户型，对于高新工作，雁塔买房的刚需比较友好，虽然小区一般水平，学校悬而未决，但在这个地段上，是性价比挺高了；

金地的较大卖点西安城市生态公园，一路之隔，确实漂亮，附近金地，海亮，万科小区林立，基本配套都有，但距地铁挺远；

中央公园定位还是偏改善，最小面积127平，主力170平的户型占了一半，所以二选一不单是单价，总价的差别也挺大，看你预算了；

兼顾自住投资看万熙天地，纯自住改善金地面朝公园还是爽啊。