37盘推新:限价可以制裁房企,但谁来制裁欲望?

撰文=徐三刀

备注： 感谢陕西中原支持，大量篇幅为中原实踩

尽管，从10月1日开始到11月12日，西安共有37次开盘，一共推出了7410套房源，但市场并没有被压倒。尽管房价略微下挫，但购房者的激情却将房源一扫而空！

之所以一扫而空，根据笔者采访购买阳光城PULS/万科金域未央/普华浅水湾澜园的购房者得知，开盘价格要比置业顾问报价低500-1500元/㎡，一下子省了十几万。欲望的博弈场，谁能清心寡欲，风吹不动？在新推价格的迷惑之下，半夜排队，集中抢单，再次出现。

据机构数据，10月推售房源数量较9月环比下滑30%，据不完全监测，共有19个项目开盘，推房量为5186套，整体综合去化率73%，开盘去化率90%以上项目变多。继618新政后，开盘集中去化率连续3个月走低，10月份再度回升，较“金九”的沉闷而言，“银十”相对活跃。

关键原因有两个：其一，房价申报环节导致预售证下发変缓，市场房源供应不足；其二，房企动作加快，与客户互动变多，客户入市态度変积极。但遗憾的是，物价局&房管局可以制裁房企，谁能制裁购房者的欲望和信心？

图|房源供货PK房源去化（一）

图|房源供货PK房源去化（二）

十月份开盘数量较九月大幅下降，共计19个项目开盘，其中浐灞较为密集，连续五盘发售，领跑全市，其他区域均表现一般。

图|搜狐焦点-十月价格分布

但楼市整体区域情况并不均衡！五个大区域反应各有特点：

其一，城北及经开板块：该板块本月表现平平平，因物价局参与房价审批，房企取证节奏变慢，多数项目房源不足，成交量明显下滑；区域内重点项目仅碧桂园、恒达国际城两个项目开盘加推，整体去化率较好。

其二，城东及浐灞板块：本月该区域总体突出，共计5个项目开盘推新，其中华远辰悦、海亮唐宁府、龙湖香醍璟宸项目表现抢眼，开盘去化率都不到90%以上，保利心语花园去化64%。御锦城、华远海蓝城等区域重点项目本月房源不足，成交下降明显。

其三，城西板块：较9月份相比，城西区域10月份表现一般，仅蓝光公园华府、雅居乐锦程、融创御园三个项目开盘价推，受房源量较少影响，开盘效果良好。顺销项目中，万科金色悦城表现较为亮眼，其余项目仅剩少量房源或暂无房源可售，区域整体成交量下滑显著。

其四，高新板块：高新区域10月份仅剩保利天悦、万达西安ONE两个项目开盘新推，但推售房源192套，受价格影响，开盘去化率仅为40%左右，其余项目如今地西沣公元、万科翡翠天誉等房源不足，成交量下滑。

其五，曲江Ⅱ期：该板块万科翡翠国际（也算Ⅰ期）、金地南湖艺境、阳光城丽兹公馆三项目本月加推，累积推售房源765套，开盘累积去化493套，集中去化64%；其中万科翡翠国际项目表现突出，本月三次加推，累积放量603套，成为区域旺销项目。

其六，城南及长安板块：本月该板块市场表现平稳，共计2个项目开盘推新，为融创辰院、融创揽月府，与上月相比，本月区域项目开盘量有所减少，其中万科城润园、悦美国际项目房源少，辰院今年货值充足，区域表现抢眼。

十月份开盘项目价格比较稳健，在商品房价格申报，阅读备案价格环比不得超过2%等政策严格管控之下，房价上涨的难度较大。但多个项目出现房源一抢而空，也说明在政府“保价护航”的情况之下，客户的购房动力充足。

图|十月开盘-浐灞区域

图|十月开盘-城西/高新

图|十月开盘-曲江区域

图|十月开盘-城南区域

图|十月开盘-经开区域

图|十月开盘-咸阳区域

总体而言，最近一个月来，西安市房价还算稳定，除了个别盘被政策“解套”之外，大部分房源都在徘徊，尤其是一线品牌开发商抢在年底之前做最后攻势，给房子给优惠，算是买房的较好时机。

但刚需客户绝不能持币观望，务必谨慎思考，快速出手，例如华安紫竹苑、蓝光公园华府；而改善型客户亦要伺机而动，瞄准品质型楼盘，例如万科金域未央、阳光城PLUS、红星紫御半山、融创揽月府、融创星美御等，这些楼盘价格受抑止，属于价格低谷期，入手正是时。

切记，买房不能盲目“追高”，尤其是偏投资类客户一定要放亮眼镜，谨慎选择，抹平欲望，在这个时候更考验“淘房”的拼劲！

备注：楼市研究图样均来自于中原