拼跌时代,贵的楼盘已到它价值兑现时了吗?

西安楼市 2018-11-08 10:21:31
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

年的今天和今年的今天,均有粉丝私信我同一个饱受争议的楼盘,却似曾相识的问题: 2017年11月:“三迪二期毛坯价格12300元/㎡,太抢手了!买不到啊!有冇好办法?” 2018年11月:“三迪三期精装价格14500元/㎡,市场凉了,价格凭啥还那么贵!” 市场好的时候焦虑,供应量上来了犹豫。在买与不买

年的今天和今年的今天,均有粉丝私信我同一个饱受争议的楼盘,却似曾相识的问题:

2017年11月:“三迪二期毛坯价格12300元/㎡,太抢手了!买不到啊!有冇好办法?”

2018年11月:“三迪三期精装价格14500元/㎡,市场凉了,价格凭啥还那么贵!”

市场好的时候焦虑,供应量上来了犹豫。在买与不买之间交替着焦虑、疑问、纠结与不安,就是这一年来买家心态的坚持。

而所有人都懂,开发商很重要,区域很重要,有学校的附加值更牛啦!所以你看好曲江二期,是因为土地资源有限,你也知道5年后再无“曲江楼市”。

但你确定你判断的价格就是“高位”吗?

你确定这个楼盘已到它价值兑现的顶峰了吗?

请问地铁4号线建好通车了吗?新开门南路的立交完工通车了吗?西安市人民医院开业了吗?九大公园5分钟车程半径内环绕,未来西安还多吗?

……

分析其中的原因前,我先讲讲这两年多感同身受的房价逻辑。

—— 壹 ——

2016年底,东二环地王出来后,西安的房价就像窜天猴,你还没来得及捂耳朵,它已经窜到天上去了。

究其要害有三:

1、重大利好不断落地带来的城市红利,间接引起购房者的购买欲,市场的需求不断增加,无形中催动了本处于价格洼地的西安房价上涨。

2、房源供不应求的态势持续近一年,加之2017年冬季禁土令的影响,楼盘不能如期供应,引起购房者对于市场的误读导致人为恐慌。

3、人才落户政策短期内让西安市人口呈爆发式增长,“新西安人”的购房需求挤入,导致供小于求和房价上涨。

—— 贰 ——

在这种情况下,所幸的是,房管局限价、摇号购房,让我们在西安看到了“一丝生机”。

当时的西安首个摇号楼盘金辉·世界城28%的中签率,南京的某盘11.6%,长沙的某新盘9.5%……很显然,除了市场面临僧多粥少的局面外,购房者的心态也发生了“畸形”变化。

摇号的行为背后,大家只记住了“稀缺”,只盯住了“抢房”,只想要“捡漏”,压根没时间在市场上对比性价;能抽中就是万幸,选楼层、朝向、户型等显然已是奢望与贪心的动作代言。

惨的是攒够8000元/㎡房价时的首付,却发现房价又已窜到10000元/㎡。更惨的是钱已备好信用完好,却发现根本抢不过那些“全款”的。

这个时候相对于卖方,大西安的城市红利+房地产市场好,对他们来讲简直是天时地利人和。顶着优势卖高价而忽略品质者大有人在。去年这波赶着红利瞎摇瞎买的购房者,会不会收房即维权,要待2019年—2020年交房后去考证。

但清楚的一点是,去杠杆下,降低了开发商对银行的绑架后,自有资金开发的窘境会倒逼开发商要加速去化,有多少人会关注质量,又有多少会在意刚需、刚改在入住后最不能承受之痛?

—— 叁 ——

接着正如我们所感知,随着今年政策的从严,市场不断演化,高频需求已逐渐回归正常。

在开发商从硬件输出到内容输出,造好产品卖好溢价的旅程中,很多原本价值与价格不匹配的房子房企,会如同卸妆般一“卸”千里,开启了打折、降价,全民营销之路。

但“产品力”“竞争力”“附加值”出彩的实力派,依旧有资本有底气。这个实力一定程度上就体现在了被通过的价格上。

价格高的考量因素,地价高的一方面,除了有过硬的产品外,还表现在周边的配套,也就是我们所说的“价值兑现资源”。

位置给你带来的各种资源,越稀缺,竟价的人就越多,房子就会越贵,往后会更贵。

—— 肆 ——

从这些角度看价格,三迪贵在哪儿?

1、地理位置:

三迪枫丹位于南三环与五典坡路十字向东700米处,是曲江CCBD和QCIC板块的辐射叠加区域,CCBD致力于打造国际商务区,QCIC则注入了更多的新生态宜居属性,如此核心区块,房子供应量真不多了。

当大多数人极度认同这里的价值,并展开追逐时,这一聚合地的高度,也将因虹吸效应,不断往上堆叠。而从开发态势看,“整个曲江新区5年后即成为醇熟片区。此后,西安的新房市场或将无“曲江楼市”。

正因此,周边十几家楼盘包括金地、保利、美好等,从2015年的5000多一平到如今翻了近三倍,不外乎“九大公园环绕、公交地铁立体交通通达、商业配套初具规模、教育医疗已然成熟”这几大因素的堆叠。有业内称,这种成熟度的日趋完善在未来的房价上会表现的更明显。

交通:地铁4号线2018年12月23日即将通车,新开门南路建成后到南湖仅需5分钟车程,曲江池公交调度站(22、715、801、212、504路等)即可南迁至曲江二期妇女儿童医院的北侧,加上已通车的192路和903路,到时候有近10余条公交线路途径。

公园:曲江文化运动主题公园、唐城墙遗址公园、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园、秦二世墓遗址公园、曲江青年文化公园、汉杜陵国家遗址公园、唐苑、西安植物园等均在5分钟车程半径内环绕。

汉杜陵国家遗址公园:12平方公里,比大明宫大4倍

2、区域配套

除了位置好很重要以外,配套的便利度是最能直接考核业主入住以后是否会无忧。这个角度看三迪枫丹,商业方面,周边有正荣彩虹谷、华润曲江九里17万㎡商业综合体、金地广场、万科曲江创意谷、龙湖星悦汇。

正荣彩虹谷。2017年10月已开业

学校资源上:6所公办学校环伺,是目前全市公办学校密集的区域之一,均在三迪社区3分钟车程范围内。

2017年9月1日已开学:曲江三小

2018年9月1日已开学:曲江四小、曲江小学、曲江中学

2019年9月1日计划开学:曲江三中、曲江国际中学

曲江四小

医疗资源已呈现,社区东北方向的西北妇女儿童医院已投入使用,项目南向的西安市人民医院即将建成,均是三甲综合医院。

西北妇女儿童医院

3、开发实力:

不了解房企品牌的人,会觉得,只要不是碧恒万融,就没有贵的理由。

那么“贵”在品牌里占了多少因素?

业内觉得,Top5也在全国经常遭遇业主维权,对于房企来说,面临千千万万的用户,产品和服务对于“完美的业主回应”都是相对的,只是品牌溢价有高有低,就看谁更有责任心了。

从品牌角度讲三迪,事实上,他是由西安三迪房地产开发有限公司投资开发,该公司隶属于郭氏集团旗下的在港上市房企中国三迪控股(股票代码00910HK)。郭氏集团成立于1989年,是一家集房地产开发、星级酒店、金融服务、物业管理、新能源开发、国际贸易与投资、化工科技、矿产资源及品牌鞋类的设计、生产于一体的综合性跨国企业集团,目前业务横跨五大洲30多个国家和地区。

19年发展历程,已是中国房地产百强企业,具有房地产一级开发资质的品牌房企,并于2011年成功登陆香港联交所,是国内最早在港股上市的地产企业之一。立足上海、福州、莆田、建阳、武夷山、吉林、西安、宝鸡、亳州等地,已为20多万家庭筑造幸福家园,目前在国内尚有30余个项目正在开发,优质土地储备量达到400多万㎡。

4、产品规划:

这个项目作为集团旗下的“枫丹系”高端产品,在项目落位阶段就确定了立足曲江的战略布局,恪守“品质筑家”的理念,在园区规划和产品设计上精耕细作,力主给最精端的人群造好房子。

社区规划

新中式立面

 社区大门

 单元大堂

考虑到目前西安市购房人群的年龄、家庭、职业、户口等需求结构变化,在户型面积和结构空间上做了大量的优化,在满足户型功能结构需求的前提下,控制好总面积,以降低总房价,进而降低置业门槛,把每一种户型都打造成对标置业群体的量身定做产品。

除了上述优质户型外,在规划设计中,基于项目的地理位置,为业主人性化的设计了以下的社区配套,以满足业主未来的各种需求。

 2360㎡的三迪圣格瑞斯双语幼儿园,2018年9月1日已开园

 13000㎡的三迪枫情商业街

步行街

3350㎡三迪佩斯精品酒店、2500㎡三迪佩斯臻品会所

5、建筑质量:

三迪枫丹的建筑施工单位为中国建筑总公司第二工程局一公司。中建总公司是中国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑房地产企业集团之一,拥有从产品技术研发、勘察设计、工程承包、地产开发、设备制造、物业管理等完整的建筑产品产业链条,是国内唯一一家同时拥有“三特”资质、“1+4”资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业。

—— 伍 ——

此外,如何重构并设计家庭不同年龄段的生活模式,去治愈工作后的高压、手机依赖症、让父母孩子均有归属感认同感?

关于家的内在功能空间,怎样与社区外在的光影、流水、微风、植物等自然界的元素有机联结,让不同年龄的用户都能融合并舒适。

了解过三迪枫丹的人都很直观地可以感受到,其实他们很多产品规划都是从用户角度出发,所有服务体系和升级都是为家和家人做的资源整合部分。

可毕竟还没有住下来对比,这些场景的呈献也不一定能够在售楼部得到很强烈的共鸣,所以以房屋销售为最终导向的开发商来说,这不一定是好的选择,一如绿城,一如三迪。

当然,这也决定了:好多人还在选“交房后即要维权投诉抱怨”的便宜货时,买了对的产品的用户未来生活和收益就已经和你拉开质的差距了。

前天,我们采访了当场要买三迪枫丹的购房者称,“看上这里,是因为有住在这个社区的朋友推荐的,来看后觉得周边资源太好,非常便利,开发商很走心。关于之前登记的人多人少跟自己都没什么太大关系……

在楼市持续分化的路上,三迪的时间或者就意味着,市面上的信与不信将不攻自破。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。