1月土拍又跳涨?2019年的西安有点悬……

1月30日，西安市经开区“高铁新城”拍卖成交1宗商住用地，土地面积83.205亩，成交总价款83810万元，由陕西大秦能源置业有限公司摘得，明细见下表。

土拍亮点：

1、该地块位于西安经开区高铁新城3.2公里的核心区内，南侧为经开第三小学，北侧为国际高尔夫球场，东南为文景山公园，距离北客站仅1.1公里。北客站日均人流量为25-38万人次，已运营的地铁2号线、规划中的地铁4号线、地铁14号线、地铁13号线均会在北客站交汇。如此看来，学校+公园+地铁（4条）均有，而且在高铁新城核心区内可享受区域重点发展红利，拍出这个价格也算可以接受。

2、也因此除去摘地的陕煤外，该地块吸引了万科、经发、正荣（最近异常活跃）、保亿、雅居乐、平安、中骏、弘阳、锦艺置业共10家房企参与角逐，最终溢价率51.53%！

3、目前该地块周边楼盘有中南紫云集（已售罄）、恒大国际城、龙记玖玺、雨润星雨华府（后期仍有房源）、隆源国际城后期仍有房源）、奥达文景观园、明丰阿基米德等，精装均价在13000元/平左右，毛坯在11000元/平左右。

4、犹记上次高铁新城所处地块拿地是2017年9月，西安唐悦置业有限公司48800万元底价摘得北客站95亩商住用地；楼面地价2248元/平米，对比起来涨了3倍。

2019年1月西安土拍爆棚

2019年1月30天时间中，西安共有10宗土拍揽金127.9亿（不含商业），6宗有土地溢价，证明土拍市场火热。城北大明宫3宗、沣东新城3宗（含华侨城二次拿地）、经开高铁新城、阎良、大兴新区、高陵各1宗。单宗楼面价较高的是大明宫区域的莱安集团，楼面价高达8554元/平，当然整个大明宫板块的楼面价也已经炒到了6500以上。

2018年下半年高溢价&高关注土拍事件

1高陵&鄠邑溢价率高达500%！

2018年6月-12月，2018年土拍中共有20宗溢价。浐灞溢价率在40%，曲江60%（三迪项目分期摘地），沣西新城65%，泾河新城100%，高陵450%，鄠邑则较高达500%。

从溢价率可以看出，距离主城区越远则溢价越高。

原因是主城区土地挂牌价不菲，而新区则在土拍时有更多涨幅空间，值得注意的是，只有高陵和鄠邑地块超过了200%，且拿地为本地房企，无外企竞地，拿地时间则在2018年6月-7月西安市场高烧未褪之际。

高陵和鄠邑的楼面价已达3000元/平，按照土地成本反算则销售价格要在9000元/平。

按说在西安主城是找不到这个价格的新房了，但发展外溢区域在成交上更为依赖市场热度，不知道现在这些拿地的房企心情如何……

18年下半年土拍看19年区域扛把子

1、泾河新城——经发/金辉

8月1日西咸新区泾河新城6宗住宅土地被经发地产（12.26亿）、金辉地产（2.5亿）和沣西置业（3.1亿）瓜分，溢价率均超100%，楼面价2500-3900元/平，金辉地产项目已命名为金辉崇文府，目前正在建设中。

泾河新城100%的溢价率令人咋舌，但具体来看就会发现这6宗土地，确实是泾河的价值高地。如图所示，紧邻泾河新区管委会；崇文庄园小镇、乐华城欢乐谷、泾河湿地公园、崇文湖、崇文庄园等，学校则有黄冈中学，商业有奥特莱斯……交通、文旅、商业配套已基本健全。

此外值得一提的是，经发和金辉紧邻崇文庄园小镇，是西咸新区获得高级新区批复后排名前列落地建设的“优美小镇”，项目总体规划占地面积约1600亩，计划总投资30亿元，共分为生态景观区、都市田园主题区、艺术人文主题区和风情商业街等六大板块，可以期待一下。

2、沣西新城——沣东城建&招商依云

7月18日，西咸新区沣西新城土拍市场爆出大单！万科、中海、金茂、正荣等10家房企参与竞争，最终沣东城建以10.4亿元获得110.762亩地，招商地产以6.3亿元摘得68.834亩地，溢价率高达62%，楼面价高达6200元/平，按照土地成本为价格三分之一反算，未来销售价格在1.8万元/平以上。

两宗地位于沣西新城的西咸国际文化教育园——西咸新区文教园是陕西省西咸新区文化建设重点项目，规划面积14平方公里，东侧紧邻沣东镐京优美小镇板块。镐京优美小镇板块包含了沣河湿地公园、诗经里和镐京遗址等，同为沣东地产的沣水云间开盘即1.8万元/平的高价，且去化率达到了80%。

规划建设的地铁5号线和西咸新区现代有轨电车8号线将贯穿西咸新区文教园，此外就规划将引进国际一流大学入驻园区联合办学，也难怪房企趋之若鹜。

当然，这也是沣西2018年第四次土拍，来感受一下沣西地价在2018年的激流勇进。

3、浐灞/灞桥——金茂、金辉、中粮

金茂：2018年9月28日，华远、雅居乐、中海、振业等8家房企经过34轮激烈角逐，最终金茂以7.8亿元竞得117.379亩商住用地（住宅100.840亩），楼面均价6621元/平米，溢价率达到了42%。

该宗地位于西安浐灞生态区启源二路以北、北辰大道以西。容积率仅为1.2-1.5，因此大概率会建洋房别墅产品。地块距离未央湖很近，距离浐灞国家湿地公园直线距离仅有1.1公里，距离灞河约1.5公里，因此区域环境非常不错。而且地块周边是住宅区，且多为别墅、洋房，因此在这里建高端产品也挺合适。

这是金茂在西安的第二个项目，排名前列个项目是位于长安区大学城的金茂府，主打智慧住宅，业内口碑非常好。不过，但因地段影响（精装高层19448元/平）首推平销了，大家可以期待下金茂未央湖项目。

金辉：2018年11月1日，金辉地产以12亿元竞得西安市矿山路 190.522亩商住用地（住宅167.648亩），该宗地是原西安煤矿机械厂厂址，该厂2015年已全部搬迁至高陵。宗地楼面价3496元/平米，底价成交。容积率2.5，后期有可能建高层产品，均价估计在1.2万元左右。

拿地条件值得注意的有两个，一是宗地配建的幼儿园（12班）建成后无偿移交相关部门管理；二是该宗地需建设45000平米高品质特色酒店(五星级，酒店客房不少于500间)。

该宗地地段还可以，向西不到1公里就是地铁3号线辛家庙站，北侧的华远海蓝城自带商业街的已开业，向东约2公里是桃花潭。区域配套较为齐全。

中粮：2018年11月1日，中粮地产以49000万元竞得灞桥纺织城78.066亩商住用地（住宅69.794亩），溢价率：32%，楼面地价：4028元/平米，容积率2.34，后期应该是建高层产品，估计价位1.3万元左右。该宗地块位于富力白鹭湾小区南侧，位置较为偏僻，南侧临灞桥滨河生态公园，环境很好。

4、雁塔——地王金泰

2018年11月7日，青龙寺板块88亩二环优质地块被金泰以48.558亿摘得，楼面价高达9117元/平。此次，参与拍地的清一色国企、央企，包含陕西金泰恒业房地产有限公司、深圳市平茂投资管理有限公司、重庆招商依云房地产有限公司、西安创茂置业有限公司等4家企业参与竞拍。这应该是西安排名前列起拍价（底价）超过千万每亩的地块，而且楼面价破9字头，值得载入西安土拍历史。

按照拿地价和南二环地段（二环地段价值就不赘述了），金泰后期极有可能会在这里建大平层产品，均价估计较低也在2万元。

5、沣东新城——保利配建大剧院

2018年9月5日，保利地产以17.4亿拍得沣东303亩商住用地，楼面价3044元/平。

该宗土地拿地条件堪称“苛刻”，除了常规的保障房之外，竞买人须引入世界500强企业区域总部1个，该企业或其实际控制人应为全国文化企业三十强；竞买人须通过竞得公司引入不低于1亿美元的外资；竞买成功后5个工作日与沣东管委会签订协议；竞买人须在西咸新区大轴线上投资建设高度不低于280米的超高层一座，需引进1000人以上规模的室内品牌大剧院一个，合计总建筑面积不低于24万平方米；需配建幼儿园，建筑面积大于8100平米，班数不少于18个班。

该宗地所属板块刚好处于沣东新城自贸产业园，规划十分完善，但目前待拆迁的车城、村落体量大，环境一般，真正发展起来周期较长。

常言道，短期发展看金融，中期发展看土地，长期发展看人口，归根结底还是看政策。沣东新城的拿地条件之高众所周知，但依然有不少房企争相在此排兵布阵，这也说明政府发展西咸新区的决心，以及各大房企对沣东发展的看好。

从2018年下半年及2019年1月拿地热门区域，也能看出今年年中及下半年上市楼盘主要集中在城北大明宫版块、经开区、沣东新城及高陵。大明宫的拿地价偏高，因此后期房价会很“美丽”，刚需难进。而高陵一般除了本地人之外，多承接主城区外溢人口，依照目前西安楼市平稳预期来看，后期或将面临一场“硬仗”。届时，AI君会密切关注以上区域的楼盘信息，及时播报较新进展，大家一定要记得关注我们奥~