焦点商业周刊| 商业地产模式大探究:我们靠什么赢得未来?

特约撰稿人：刘星 

商业地产开发模式大盘点

商业本身涵盖的面比较广，我们特指以购物中心、城市综合体（住宅除外）、商业街、社区商业等的商业地产。如果是商业以销售为主就要研判商业产品类型（里面涉及商业市调、周边情况分析等需要参考的数据较多）、整体社区商业构思未来前景（商业的投资空间、商业未来的呈现等）。招商的角度，就要考虑后期商户使用上的实用性、建筑结构、销售与招商之间的平衡点等!

商业地产开发基本上有三种模式：

排名前列种就是“只租不售”。

这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，排名前列次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是排名前列种模式。

第二种模式就是“出售”。

这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”。

这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，部分销售。最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，较高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的不同之处。

无论是开发商还是建设单位，对于一个商业地产的开发，首先需要关注项目的就是地段。李嘉诚和潘石屹都说过，一个好的项目，关键的就是地段、地段、还是地段。其次就是市场调研，周边的人口数量、消费能力、商业定位、运营模式、物业管理、现金流等。

商业地产，是长期投资，不是住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

责任编辑：陈铭芷 

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