解毒西安②|2018年西安产品和户型“殃及池鱼”!

撰文=中数

关于产品结构和户型结构的调整，是西安楼市最隐秘的变化，也是最伤害刚需、最掏空改善的一种变化。

因为，过去长期执行70/90政策，西安有一批量购房群体，现在被迫换房；因为，二胎政策开放，家庭成员增长，又有一大批购房群体，被迫换房；因为，产品质素太差，居住氛围嘈杂，又有一大批购房群体，被迫换房。总而言之，从2015年以来，改善型产品抬头，西安对于刚需就已经不再友善了。

这种“不再友善”，一边挥手，一边抬高门槛。从房地产来看，2017年之后，西安虽说产品迭代令人惊喜，但低密度产品剧增，精装房趋于主流，户型套型变大等等，每一个“迭代”的点，都增加西安楼市的购房门槛。

我们分别从产品、装修、套型三个方面来分析，与大家分享：

其一，低密度产品增加，西安洋房类产品扎堆，乱花渐欲迷人眼。

从2018年全年公示价格来看，公示房源中有79.2%为高层房源，9.7%为小高层房源，10.5%为洋房房源，0.6%为别墅房源，低密度产品占到20.8%，创西安历年之最。

从公示价格来看（物业类型&装修类型）：从各物业类型情况来看，精装高层与毛坯高层之间价差为2690元/㎡。精装小高层与毛坯小高层之间价差为2048元/㎡。精装洋房与毛坯洋房之间价差为1618元/㎡。

＞备注：2018年房源供给物业类型统计

别墅均为毛坯房源，均价20846元/㎡。需要指出一点，2018年是西安楼市叠拼爆发的一年，如中海曲江大城、科为城墅、龙湖紫宸、中海阅骊山、新城玺樾骊府、御河上院等均有叠拼供应，是近十年楼市叠拼供应最多一年。

其二，精装修房源供给量变大，占到多一半，精装房已经成为主流。

价格公示（装修类型）：2018年，受限价政策影响，房价上涨空间较小；受品牌房企激增、追求溢价空间等因素影响，精装房源占比有所增加。

从2018年全年来看，毛坯房源累计公示6.2万套，整体均价12087元/㎡，精装房源累计公示6.7万套，整体均价14118元/㎡。

＞备注：2018年物业类型及装修类型分类统计

精装典型案例如，普通精装如滨江·翡翠城，高端精装如保亿·公元印，奢华精装如星河湾。西安精装产品一直没有划分档次，普遍称之为精装/装修，因此，交房之后落差极大，极其容易引发维权。

2019年1月1日起，西安发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，详细规定了装修房交付水准，还有要求“样板房保留时间自该户型全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月或者建设项目竣工验收合格之日起2年内。”就是让客户有对比，对降标减标防微杜渐。

＞备注：2018年精装房源、毛坯房源公示

西安市官方公布，西安楼市均价1.1万/㎡，但装修房整体均价14118元/㎡，如果装修房全部落地之后，刚需想要买房，价格门槛恐怕又要提升！

其三，户型设计套型变大，房企追求户型纯粹化，户型选择余地变少。

按照公示房源统计，2018年西安楼市户型套型面积略有增长，2015年以来，西安改善性需求抬头，如今2018年平均套型在119㎡。套型变大之后，虽然舒适度有所增加，但总价增高也是事实。

＞备注：2014-2018年户型套均面积统计

尤其是一些房企为了追求户型纯粹化，一栋楼一个户型，典型如旭辉·国悦府142㎡三房，精装锁定客群，不给市场选择机会。虽然，确保了生活圈子的纯粹，但让市场选择也更少了。

一般来说，119㎡三房均价14118元/㎡，总价大致在168万，即便是三成首付也在50.4万，按照1.1倍利率，一个月月供就得6596元，即便是收入16490元/月，还贷压力也是极为巨大。

尤其是一些家庭因为受到“70/90政策”遗害，买了小两房或者紧凑三房，如今在要换房，就属于二套，首付至少四成，购房门槛更高！

因为，随着西安市降低容积率，房企争相打造品质社区，虽然一方面提高了城市的居住品质，降低了建设密度，但对于楼市却起到了“负面效应”。

进入2019年之后，我们会发现，洋房、小高层、精装大平层产品供应量都会增加，都如雨后春笋。这些产品将占到未来市场重要一席，因为商品住房（户型大+精装修+总价高）PK公租房（户型小+租金低+有补助），市场逐渐形成公租房/高价房两个极端，呈现“哑铃状”产品供应！

2019年土地市场变化很大，不少房企拿地收缩，一旦面临资金风险考量，房企一定是追求单位利润，到时候就会出现，遍地房源，就是没有适合自己的那一套。

土地成交与新盘供给不对称，还有一大批低密度产品没有推售，一旦这些产品进入市场，下一步要哭的就不只是刚需客户了，可能连改善型客户都要抹泪。

数据=中原地产  /  编辑=小贾