那个城区最抗跌?西安楼市谜底在这里!

撰文=徐三刀

全文2051字，阅读需要4分钟

—壹—

关于西安楼市，我们经常会被问到一个问题，西安市那个板块的房价最稳固，最能抗风险？

有人分析，钟楼附近最抗风险，虽然内城衰败凸显，但省府所在地，配套基础较好，老一批西安人消费稳定；有人分析，经开区凤城八路最抗风险，市府所在地，熙地港人气超旺，多条地铁交汇，未来还是看好......

关于楼市最抗风险的板块，众说纷纭，简而言之，认为政经价值高地最抗风险。但其实这两种说法都不一定能够站住脚，因为西安排十强的豪宅都不在省府、市府板块，它们大量集中于这个区，让你意想不到。

例如钟楼板块，清一色的商住楼，价格还比较低；凤城八路附近几乎只有二手房，城北的高端住宅新供应，都集中在大明宫板块，与政经关联度不高。

反倒是经济越发展，高端住宅越聚集，例如中西部经济排名前列梯队，西北豪宅聚集区，大西安经济最活跃板块，雁塔区！

—贰—

尽管西安发展对对标成渝，但雁塔区经济却特立独行，竟然比成渝旗下行政区GDP体量还要大。

虽然说中西城市发展不均衡，出现核心城区迟滞，第二梯队城区、新开发区很强，资源高度集中，但像雁塔区这种发展还是比较稀少，这是一个很有意思的现象。

2017年“西三角”经济圈千亿级的城区依次有：成都高新区（1665亿元）、西安雁塔区（1521亿元）、重庆渝北区（1447亿元）、西安高新区（1224亿元）、成都龙泉驿区（1200亿元）、重庆九龙区（1130亿元）、重庆渝中区（1122亿元）、成都金牛区（1061亿元）、成都青羊区（1056亿元）。

一共九个千亿级的城区，西安占了2个，成都占了4个，重庆占了3个（里面不包括两江新区，2017年GDP2533亿元）。备注一下，如果新开发区、代管区不计在内，西安就只占了一个。

从经济数据对比来看，雁塔区几乎是完胜渝北区、龙泉驿，虽然人口不及渝北区，但土地面积也只有渝北区十分之一，三城比较，雁塔区人均产值在“西三角经济圈”属于独一份。

因此，那成都龙泉驿，重庆渝北区，西安雁塔区，究竟谁是经济排名前列?一切一目了然！

—叁—

雁塔区这种一家独大的情况，也是由来已久，十年前雁塔区便是西部强区，十年后雁塔区还是位列前排。

十年之前，渝北区GDP301亿元，如今增长了4.8倍，雁塔区GDP310亿元，如今增长了4.9倍，雁塔区不仅增速较快，连人居GDP要高于渝北区不少。

但雁塔区也有BUG，雁塔区没有排名前列产业，第三产业比较达到了78.22%，远高于渝北区、龙泉驿，着深刻反映出了城区城市化水平。第三产业是城市的“反应物”，越是“熔炼”，越是凝练，价值越高，反之就是服务业偏低。

一产少有，二产空心，也说明了雁塔区只能发展高端服务业，但因为缺乏二产，雁塔区的三产没有服务对象，只能面向全市、全西北、全国。说实话，经经济体量更大的成都、重庆竟然落榜，令人感到意外。

一般情况之下，第三产业过高，只会向金融化发展，香港就如此，上海也是如此。打开百度搜索，检索一下“银行”，就会发现三分之二的银行（分行、支行、网点）就在雁塔范围之内（包括高新区、曲江）！

当然，雁塔区在一些方面还是滞后于渝北区，例如实际利用外资，2017年渝北区达到20亿美元，雁塔区只有9842万美元，相差二十倍，差距很大。这也反映出了雁塔区经济对外开放度逊色于渝北。

图/西安市发展与改革委员会

但雁塔区比较未央区（9432.6万美元）、新城区（8520万美元）、莲湖区（8655.7万美元）还是略胜一筹！

—肆—

那实力如此强劲的雁塔区，究竟会如何影响西安楼市？

目前，高新区、曲江新区经济最发达的板块，都属于雁塔区“行政范围”，例如科技路、唐延路、太白路、雁塔南路、雁展路、芙蓉西路等，不仅经济实力强，商业消费环境好，教育资源高度聚集，连创业创客也是最多。

目前，进入雁塔区板块之内的房企，有万科、碧桂园、融创、华润、中海、金地、龙湖、保利、绿城、阳光城、绿地、金辉、中建、雅居乐、中粮、朗诗、海伦湾、龙记地产、中冶置业、美好置业、苏宁置业等百强房企二十余家。

在雁塔区行政板块，按照楼市供给划分板块，从鱼化寨、丈八路、锦业路、木塔寨、电子城、西沣路、明德门、长安路（电视塔）、南湖-大雁塔、曲江二期CCBD&QCIC、雁鸣湖等十余个板块，价格基本都在1.1-1.5万/㎡之间。

可以毫不夸张地说，雁塔区是西安楼市特别的风向标，仔细看一下，就会发现，雁塔区辖区之内拥有西安目前价格较高的二手房、新房，例如中大国际九号二手房报价6.5万/㎡，环球西安中心公寓新房报价5.5万/㎡，还有不少两万多的住宅。

当然，这些都是楼市之中的个例，不足以代表市场走向。西安楼市房价在“新一线”城市之中还是垫底，未来还有发展空间。

普遍的高端化，与其他城区拉开价格梯度，其实也反映出了官方对雁塔区的管理艺术，而这些资源的高度聚集，都反映出了楼市基地的稳健。如果说西安楼市最抗风险、最能稳住的城区，无疑就是雁塔区，尤其是核心板块。

但西安一直是“开发区造城”，据称已经专家在研究“开发区行政化”，未来或将高新区、曲江独立成区，让开发区独立运行。如此规划，势必会将雁塔区GDP再次拆分，后事如何，还待官方未来通知。

单从目前来看，整个雁塔区价格高企，雁鸣湖（例如高科麓湾、海伦堡、绿地国际生态城五期）、电子城板（华安紫竹苑）块反而成了楼市价格洼地！