从7000到15000,这样理解西安上半年房价

昨天，西安市政府网站发布楼市新政，强调新房买5年、二手房拿证2年才能上市交易，对外地人限购，还明确点出了沣东新城。政策一出，有说大快人心房价要跌的，也有截然相反说房价要涨的。

这距418新政过去刚两个多月而已，可见有关部门真的“急了”。

为什么？这可能还得从去年说起。

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去年下半年，我一位发小在上海漂了五年回到咸阳，他当时还没有明确的买房想法，因为他们家在咸阳市区本身就有房。

然后我劝他赶紧买，尤其是赶紧在沣东买，当时世纪大道沿线的均价尚在6000左右。 

到了年底，我又神经质地劝他赶紧买，于是他终于去看房。

过去了短短一个多季度，还是同样的地段，均价已经涨到7000左右；有新开的两个知名开发商的大盘，在鸟不拉屎的位置，期房的价位都越过了8000元每平。直逼西安城区。

涨幅超过了预期，他也只好重新选择地段，最后在沣西新城，一块与沣东恰好接壤的楼盘定了下来。

同样是去年，曲江二期的几个大开发商楼盘均价还在7500上下，有的中小型开发商的精装房也才卖到6500元每平。

然而过了一个年，它们已经不是它们了，纷纷逼近万元。凑巧我一位同事，前不久刚买了曲江二期的某盘期房，9500元一平——去年这个时候也就才不到七千。

据一位在全国市场排名前五的某地产公司西安负责人透露，去年，集团给他们下发的任务之一，是在2017年将公司在西安的项目均价做到1万元每平。

不料今年一开年，西安楼市就出乎意料得好，一两个月前，集团调整了给他们的任务，改为今年将公司在西安的项目做到两万元每平。

如今他们的很多项目已经卖到15000元每平了，他信心满满，“西安楼市均价达到两万不难，这也是西安的一个合理价值。”

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近些年一直有种声音，说西安的房价太低了，远逊于同样作为副省级城市的郑州、成都、太原等，“房价首先就达不到一个国际化大都市的标准”。

△ 2017年3月西安房价

所以有时候我有些懵逼，大家究竟是想让房价高还是低呢？

也有人总结了西安房价低的几个原因：外来人口少、供过于求、人均收入低等。

这几点说得很对，但稍微有点本末倒置。

因为不是外来人口少、供过于求、人均收入低所导致了西安房价低，正确是由于西安房价低，使得外来人口少、供过于求、人均收入低。

这点听起来好像不那么容易被接受，因为是反直觉、反定式思维的。

但如果能想明白这点，也就能看懂为何西安房价在今年上半年一路狂奔了。

对于西安楼市来讲，真正的变化来自政府的有关部门终于知道，怎么能通过房价来牵一发而动全身地搞大经济，以及根治西安那些备受诟病的缺陷了。

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首先我们看从2017年伊始至6月28日前，西安出台了哪些至关重要的政策。

一 开放落户政策，据说目前是全国副省级城市中最宽松的。

二 西安城六区限购。

三 严控预售证的发放，惩治违规销售。

四 五年投资38亿元，引才育才一百万人计划

五 418新政，二手房市场深受打击

我把这五条政策列在一起，是想表达一个观点：它们形式不同，但目的统一，只为“留人”两字。

严控预售证以及土地供应，带来的直接结果就是市面上的产品少了，供小于求了，有证的楼盘就会在市场的推动下自然增长，达到涨价的目的。

西安某个在全国排名前十的开发商称，今年上半年他们项目的均价猛增45%，这是他们到西安市场将近十年来少有的。

限购及对二手房市场的打击，表面看似是遏制恶意炒房，实则是为了留人，尤其是为西安吸纳廉价劳动力。

因为此举之下，在市场经济中会得到这么一个反馈：假设某人手上有N套房产，在限购的基础上，二手房的买卖再被关进笼子，那么这个人握了一把二手房，在一定时间内就无法进行交易，不能买卖。

是的，这样会让恶意炒房有所收敛，但会刺激另外一面的增长，即房屋租赁市场。

当市场上无法买卖的二手房越多，势必流入租赁市场的房源就越多，这个底盘的增大，能有效地影响租售比，让西安的房租进入到一个比较合适的调控。这有利于外来人口在西安租房、落脚。

这才是政府想要的。

我们知道，西安人均工资不高，但房租却都不便宜，尤其近些年城中村的接连消失，西安失去了很大一块能容纳廉价劳动力的空间。任何发达的城市，如北上广深，都不能让这个群体流失。重要性显而易见。

尤其是，西安作为一座大学城，每年数以十万计的学生如何以刚毕业微薄的工资，在西安留下来，房租将起决定性作用。政府也一直为此努力，开发了各种大学生廉租房，但靠自上而下的资源配置是远远不够的，还需要市场自发。

于是，不管是哪个群体，总之是为了留人，有关部门这次采取了强硬的市场化调控手段。在这么短的时间，要让相关决策层开这个窍，转换思维很难，也算是良苦用心。

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如果一系列手腕为了降低房租还能理解，为何房价却一路飙升呢？

我可能得谈到一个不讨人喜欢的观点。

还记不记得，网友、民众常常吐槽，说西安经济活力太弱。

什么是活力呢？其实就是生活的动力。

△ 你为何留在西安？

西安之所以经济活力弱，有一个很关键的原因，那就是房价太低了……

中国每年都有个什么机构会搞个榜单，推选较具幸福感城市，据说西安已经连续好几年上榜了。曾有人点评，西安的幸福感就来自低房价，因为年轻人只要稍微努力一下，还是能够到的。

问题就出在这个“能够到”，因为西安年轻人能比其他同类城市更容易买到房，这个时候人性本能就发挥作用了：容易满足，没有了更进一步的奋斗目标与物质渴望。于是激情不足，创造力不足，导致了西安经济活力偏低。这便是安逸的由来。

所以高房价有个无耻的市场利诱，可以成倍地增加年轻人的工作、奋斗动力。城市才会获得生机。

这是对内而言，对外呢？

高房价（非畸形房价）在一定程度上会刺激和吸引人才的落地。你看北上广深，房价越高，人越多，赶都赶不走。近两年其他的一些城市，如杭州、南京、武汉、成都的房价高歌猛涨，所带来的外来人口增量也是成正比。

外来人口和房价的关系比较复杂，我打个简单的比喻便于大家理解。

一个外来人口，选择在一个异乡，即其他城市生活，就像是给这座城市“入股”，那么他就需要有一款金融产品能给他带来增值与回报，他要能看得到这座城市的发展乃至教育能给他带来的红利。而这个能保有回报的金融产品，就是当地的房产。

这相当于房地产开发商“入股”了城市建设，并根据自己的股份分享城市发展的分红；而房产的拥有者，即业主，购买了房地产开发商的“股份”，也可以凭借自己持有的那一部分，也就是房产进行分红。

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那么问题就清晰了。

如果西安给的无论哪一方面的增值都不如自己的家乡，我又为什么要留下来呢？

我举个很明显的心理暗示的例子，比如我告诉你，沣东现在均价6000元每平，虽然便宜，但你是不是会觉得这个地方不行？你在雁塔区住得好好的，为什么要去沣东呢？

但如果我告诉你沣东均价9000元每平，你肯定会吃一惊，居然比自己家对面的小区都贵了，这个地方是不是还可以？你心理暗示所带来的形象会发生翻转，实际上还是原来那个样子。

有时价值决定价格，有时价格决定价值。

所以，不要盲目地迷信直觉，以为房价低就能留人。要知道，房价低和宜居是两个概念。中国房价低的地方比比皆是，但那边的人反而越来越少。

这个心理暗示在开发商的涨价中也同样适用，前不久，西安一位某地产公司的老总谈到：西安楼盘的竞争已经不是板块内的竞争，而是全市范围内的竞争。

当目前发展尚处在初级阶段的沣东新城，偏远地带个别楼盘高层卖到8500-9000元/㎡的时候，西安其他发展较好地段的楼盘很难淡定：

一些南三环泛高新范畴地段的房价，干脆卖到了9000元/㎡甚至12000元/㎡以上；东三环一项目看到品牌不如自己，产品和自己差不多的房子都卖到8000元/㎡以上时，瞬间把房价提到了9000元/㎡左右，等等。 

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看了以上的陈述，估计会有很多人痛骂，房子并不是金融产品啊。是的，中央也说了，房子是用来住的，不是用来炒的，但也说了房子是刚需。

我们要清楚一点，买房本身并不是刚需，房子只有和另外一些东西挂钩了，才构成了刚需。

比如，房子跟户口挂钩，户口跟教育挂钩。因此，“房子+教育”的捆绑才使得房子成了刚需。你想想，你一而再再而三不惜重金地买房子，究竟是为了孩子上学，还是仅仅想让自己有个地方住。

有一位同事，在高新有套房，在曲江有套新房，面积更大环境更好，但他始终住在高新，把曲江的房空着。原因就是高新那套房能让孩子上较好的学校。

这才是刚需，真正辨别刚需的方法，就是看一个人最后不舍弃什么。

所以，学位房、学区房永远是最贵的。

这也便是房价越限越高的真相，经济学的那一套市场规律“限制购买--需求减少--供过于求--价格下降”在房价面前完全失效。因为你无论怎么限，都不影响也无法改变教育资源和学区房稀缺的本质。

教育和房产捆绑后，明显是两个个体组成的一个整体，你只拿房价这个个体开刀，不对教育那个个体手术，此消彼长，整体的总量还是在增大。

你再怎么限制房价，但上学作为刚需能限吗？上学的需求依旧存在，甚至持续增长，房价只是表面文章，却代表着教育在内的各种家庭活动的总和。不触及根本，限购只会助涨学区房的坐地起价。

另外一位前同事，本身在西安南二环以及曲江已经有了两套房，后来又不惜借钱在高新三环外又买了一套，原因就是这套是学位房，而之前的两套不是，买这套就是为了让孩子能上对面的学校。

一个家庭要还三套房贷，压力可想而知，于是他只好暂且放下家庭与正上幼儿园的女儿，年过三旬了选择北漂，目的就是为了在北京挣个高工资，来承担这高额的生活压力。

这种“刚需”起源于1994年的分税制改革，地方财政遭到大幅压缩，就是靠着1998年的住房制度改革，以及2003年开始的土地招拍挂等一系列城市房地产方面的制度出台，使得土地财政不断完善，地方财政才得以克服了分税制等带来的诸多不利影响，迅速积累了庞大的资本，令停滞已久的城市化进程突飞猛进。

“住房+教育”便是这种土地财政下长出的歪瓜裂枣，只有这样政府的土地才能卖出去，政府才能在人买房的时候大量收税。

所以西安的教育问题每年都能吵，越吵越炒。

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关于西安未来的房价能涨到多少，我不专业，不好预测，但不少行内人给出的答案是在均价两万一平左右。具体有没有参考价值，还请大家自主评断。

而至于该在西安哪买房或做良性投资呢？

我的建议是，不要看经济学家和地产专家怎么说，因为他们基本没说对过，大家可以翻翻他们之前预测的那些话，基本没过多长时间自己都改了。

也不要看网友怎么说，因为今天的反对者，就是明天的拥护者。

那看哪儿呢？看新闻联播。因为新闻联播从来都说对了，大家可以回忆下，比如过去十年，新闻联播说的中国经济形势都没错过。因为中国不是市场经济，也不是计划经济，而是被管制的市场经济。所以只要盯着它要管哪儿就可以了。

基于这一点，回答上面的问题：短期看浐灞，长期看沣东。

如果是自己住，也有近期买房的计划，可以考虑这个时候下手。如果是投资，那就请谨慎，因为政府把楼市从去年“管”到如今，有一个明显的趋势，那就是风险在由机构向个人转移。

△ 房子是用来住的，不是用来炒的

作者：芳草天