团结南路+科技六路?正值高新较好时代!

徐三刀评楼市 2018-11-14 16:06:56
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

撰文=燕十三 备注:金色西安-魏鑫摄影 壹|聚焦商务 2018年以来,西安商务产品成交量一直居高不下,库存降低,去化周期加快,商办市场持续走热,资本向核心商办产品聚集。 因为不限购,核心商务产品作为保值增值的标的物,一向被高端投资客看好,稳定的收益率,成为追平或者跑赢通货膨胀的优质选择。 商

撰文=燕十三

备注:金色西安-魏鑫摄影

壹|聚焦商务

2018年以来,西安商务产品成交量一直居高不下,库存降低,去化周期加快,商办市场持续走热,资本向核心商办产品聚集。

 

因为不限购,核心商务产品作为保值增值的标的物,一向被高端投资客看好,稳定的收益率,成为追平或者跑赢通货膨胀的优质选择。

 

商办产品有两个很重要的判断指标,一个是成交量,一个是空置率。从空置率可以看出,商办市场的供需情况;成交量可以看出,商办市场的信心预期。与2018年相比,西安核心商办产品空置率下降,成交攀升,回暖超出历史同期水平。

 

西安写字楼市场,大致可以分为四大片区,高新区、经开区、长安路-电视塔、曲江-南三环,如今西安商办产品成交主要集中在这四大板块。

 

但经开区商办产品,除了市政府-凤城二路之间核心区之外,其他版块空置率都不低;长安路-电视塔板块属于传统版块,商务形象有待刷新,想要领跑还得蛰伏;曲江-南三环板块,属于乙级、公寓类商办产品聚集区,创意类企业众多。论及超高层聚集、强资源配套叠加,非高新区莫属。

 

目前,高新区历经27年创业,成为陕西省最强劲的经济增长点和开放窗口,截止2016年底,在百余家高级高新区中,西安高新区位列第四。如今高新区正值三次创业,高新一、二、三期重点各有不同。高新一期旨在城市更新、IT产业集群;高新二期瞄准金融,打造“高新路-科技路-唐延路-锦业路金融产业带”,还在持续发力;高新三期规划已经公布,西太路成为“高新南拓”的主要阵地之一。

备注:高新区空间发展示意图

从目前来看,高新一期商务氛围最为成熟,无论是科技路、唐延路、沣惠南路,又或是团结南路,都是高新区写字楼密集区。高新区甲级写字楼租金普遍在80-120元/月/㎡,乙级写字楼也能够达到60元/月/㎡,收益率在6-14%之间,算是高收益率了。

 

在限购浪潮之下,资金向核心商务类产品涌入,高收益率是重要指标之一,尤其是高新一期,商务产品抢手!

 

贰|睥睨群楼

高新三次创业,发力点在西太路;高新二次聚焦,发力点在锦业路;高新一次成熟,聚焦点在科技路、唐延路&沣惠南路。

备注:夜色唐延路

备注:锦业路俯瞰

目前,高新一期正值鼎盛状态,高新科技路城市更新,进行立面改造,楼体亮化;唐延路&沣惠南路企业林立,租金收益高,正处于价值爆发期!

 

从2017-2018年上半年,西安商务产品销售前十情况来看,很明显高新一期唐延路&沣惠南路始终是投资客户梦寐以求的投资核心,尤其是企业众多、配套成熟、地铁开通、公园已成。当前,市府支持民营经济倍增,西安市人民政府印发《西安市推进企业上市和并购重组“龙门行动”计划(2018—2021年)》之后,这里是重要发力点。

 

目前,高新一期唐延路&沣惠南路上聚焦了大量城市资源,从超高层俯瞰唐延路,一派国际化都会景观,规划,公园,酒店,消费,地铁融为一体,视觉冲击力极强!

 

唐延路&沣惠南路属于“高新金融港”主干之一,是特别的城市资源腹地。按照2017年新华网报道《金融创新为自贸区起航积蓄动能》。2017年,高新区将以建设“中国丝路金融中心”为目标,打造高新路-科技路-唐延路-锦业路金融产业带。建设唐延金融港、锦业金融港和西太路西部金融创新基地,形成“一带两港一基地”多区域联动的金融产业发展格局。(备注:新华网为新华社主办)

但唐延路&沣惠南路土地开发已尽,想要寻觅笋盘实在太难,因此,如何找到高新一期潜力增长点,一直是困扰着投资客的难题。

 

叁|高新时代

高新发展27年,高新一期配套醇熟,饱和式发展成为实况。如今,再想抄底唐延路、沣惠南路已经机会不大,反倒是团结南路还有机会,在高新一期繁华腹地,团结南路拥有医院、IT精英、名企等资源,形成了高新区商务又一极!

备注:俯瞰成熟高新区腹地

尤其是科技六路与高新区交汇处,两大资源线交融,链接4公里范围之内配套,形成了五大价值结构:

 

其一,产业基础,氛围成熟。1400多家金融机构及网点,12家省级银行总部,中行、建行、邮储、成都银行等,是西安三大金融港之一,拥有稳定租赁市场。

 

其二,公园呈现,无需等待。唐城墙遗址公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、永阳公园、绿地休闲公园等,数千亩城市绿化带,稀缺城市休闲空间。

 

其三,城市客厅,酒店集群。君悦、希尔顿、香格里拉等著名酒店品牌,周边7家五星级,近25家四星级酒店,满足高新、城南、西咸等区域城市接待。

备注:西安高新万达规划示意图

其四,全维消费,提升赋能。万达&唐延路商圈,高新万达广场、中大国际、世纪金花、T11BLOCK、卜蜂莲花等,餐饮/购物/文化/娱乐/休闲一体化。

 

其五,地铁贯穿,轨道加持。地铁3号线延平门站 ,6号线木塔寺站,高新云轨丈八五路站与三环、绕城高速交织,直抵国际机场、高铁站,无缝接驳。

 

这也就是说,团结南路与科技六路交汇,相当于万达商圈+高新富人圈+IT-金融圈+产业资源圈聚集,形成高新区最强资源序列。

 

这种资源覆盖,满足了投资群体对于丰富配套的渴望,也满足了租赁方对于全维度享受的要求。但醇熟配套,始终是稀缺品,即便是诞生,也注定稀有。

 

于是高新醇熟之核,团结南路与科技六路交汇处,高新时代广场诞生!

备注:高新时代广场规划效果图

肆|意料之外

高新时代广场,总占地约29亩,总建面约10万㎡,分为AB两栋,A座为5A甲级写字写字楼,B座为准甲级写字楼,高端规划,配套置顶。

备注:高新时代广场规划效果图

从10月7日开始销售以来,截至十月底,不到一个月销售了9000万!商办市场逐渐抬头,由凉转热,但能够不到一个月开单9000万,确实不容易。据悉,B栋即将售罄,A栋即将推售,值得关注。

 

为什么高新时代广场能够一诞生,便快速热销?原因无外乎两点,地段、产品。在价值无匹的地段之外,产品也是投资客关心的重点。

高新时代广场,项目1F-4F裙楼为精品商业,A座,层高3.7米,电梯10部,6F-25F,每套面积约130-240㎡可自由组合,采用中央空调。电梯服务面积3900㎡/部,高标高配,打造商务舒适体验。B座,层高3.2米,电梯6部,5F-28F,每套面积约110-140㎡可自由组合,基本售罄。

高新区城市密度高,车位规划不足,写字楼停车困难,车位稀缺成为市场普遍痛点。为了满足客户需求,高新时代广场规划,总车位数约865个,无需为停车难担忧。

备注:高新时代广场区位图

规划利好始终是房产区域发展的引擎装置,高新打造金融区,给产业指明了方向。产业高度聚焦,配套资源叠加,已经让西安高新成为西部重要新区,团结南路与科技六路交汇处,便是高新价值潜力板块。

 

这种情况下,选择高新时代广场这样的潜力股,与高新唐延路、锦业路、科技路交付成熟项目相比,价差较大,未来预期更大,更值得期待。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。