假如,沣东取消限购?

谣言往往是遥遥先进的预言这句话，在西安历来的大事小事中印证了无数次，全面推行精装修，限购升级，预售证拿证条件升级等，无不是从流言开始，逐一验证落地的；

而这一次轮到了沣东解除限购，虽然此次并没有见文件落地，但各家置业的卖力推介也绝非空穴来风，究竟是和驻马店，广州一样的“政策一日游被叫停”，或许有一天政策实锤，或许这只是一次柏拉图式的猜想，大家别较真；

假如，沣东，取消，限购，会怎么样？

沣东过往

虽然早在17年西安就将沣东拉入限购范围，但这个区域楼市的火热还得归功于2018年，经历过那一年买房的人都知道，什么叫排队买房，什么叫扎堆买房；

早在沣东限购之前，西安代管西咸新区已经落地，作为区域有史以来较大的事件，楼市自然是稳步跟进，毕竟新区建设的初期，盖房卖房是绕不开的步骤，既为发展资金，也为人口转移；

代管之后，沣东各项投资的落地也是惊人，短时间内，沣东引进世界500强18家，中国500强30多家，累计重大项目130个，包括华侨城文旅项目，绿地501米超高层，昆明池，地铁一号线二期，三期也都在这一年落地；这一点从当年西洽会的签约成绩也看的出来，金额占据整个西咸的一半；

这为沣东第二年楼市的爆发打下了基础，要知道18年就是西安抢人大战的一年，同时也是西安房价急速增长的一年；

18年虽然沣东的土地成交量不多，不及沣西，但市场的火热有目共睹，神盘绿地新里程就是这时的产物，凭借着沣东大规划，大手笔，且恰逢楼市火热期，销售火爆。

这里面有不少投资客，以及新落户西安寻求自住的，对于新区充满无数幻想，彼时，西咸能和沣东匹敌的新区并没有，沣西的火热 也是19年6.20限购升级之后的事儿；

当然从去年下半年后，随着房源量的加大供应，主城区的新盘不断后，新区的热度如同渐凉的市场一样，也开始疲软，沣东也受到波及，打折，送车位的事情多了起来。

17年铺垫，18年爆发，19年正常，20年遇冷，沣东的楼市也正是西安市场房价起伏的一个影子；了解清楚这些，我们再说假如沣东放开限购，也就有了代入感。

天然优势

限购的本意是严格贯彻房住不炒，也确实达到了这个效果，西安不断的限购加码，尤其是配合的二手房交易期延长，将很多混入西安落地潮中的炒房客，悉数挤走，对于挣惯了快钱的人，是不愿意在这里耗上五年的，况且西安房价大涨的势头也已过去；

挤掉炒房目的，剩余的就是本地自住和改善投资，前者好理解，区域内工作生活，或者高新无房外溢过来的，其中新里城兰亭公馆就是一个集中地；

第二类的改善投资可以归为一类，沣东的地缘优势紧靠城西和高新，由于土地短缺及老城改造不动的原因，城西方向的新房选择是极少的，但这个区域内的消费人口巨大，如果不考虑跨区域买房，排名前列个看到的就是沣东，城西高新同理，高新更甚；

不同于主城高密度的高层，沣东由于规划在前，限高限容积；区域内以大量洋房，小高层，甚至大平层为主，居住品质是高于西安的，这一点从19年的《西咸新区规划建设品质标准》文件中有详细要求：

（西咸新区规划建设品质标准）

包括住宅项目容积率应控制在2.5以下，配建停车位须100%预留充电设施建设安装条件；

三个以上相邻成排的54米以上高层建筑采用同一建筑高度，且相邻高度差须大于等于9米；

高度大于27米的高层住宅建筑单元拼接组合不得超过两个单元，且较大连续面宽投影一般不得超过72米等；

同时对具体的窗地比，首层大堂，外立面材质，小区景观灯也做了严格要求，再配合低密度，低容积率，从而保证沣东住宅的居住舒适度，这种可以从头开始的规划，主城区是做不到的，当然本身住的舒服的房子，也是有一定投资价值。

新区分流

沣东限购以后，确实影响了一部分的购买，毕竟除去能源金贸区外，其余地方还得有购房资格：

按照西安政策，本市户籍无住房的可买两套，一套房的可买一套，两套房不能在限购区买房。

（2020西安限购政策明细）

对于名下已经有两套房的，则需要卖掉一套腾出房票，但这部分的占比并不是很大，对于在西安有一套房，现在想买二套（洋房，叠拼的）沣东还是可以买的；

现在整个沣东的热度下降，价格直逼主城区是一方面，更主要的是西安主城区大量房源新上市，尤其是改善类的大户型，同样的价格下，有限的客源被分流了，没被分流的又受制于高价；

真正说没有购房资格，在沣东买不了的没有那么多，限购会影响购买行为，但购买力不够，单凭解除限购作用有限，这是从自主的角度看。

如果是纯投资呢，即名下无购房资格，只能看不限购区域的，那么沣东放开限购，对于其他非限购区的分流又会更明显，空港，秦汉，咸阳，沣西，甚至泾阳，这些目前需要地产支撑的区域，无论是画饼还是现状，与沣东是很难竞争的；

即便是大家普遍看好的咸阳和沣西，开发商进驻也是因为地价低，利润高，且不限购，但无论从产业还是人口的预期，都不乐观；沣东放开限购后，首先受伤的就是其他非限购区；

即便在目前沣东限购，且价格高于周边新区的背景下，区域内的开发商拿地热情，业主预期，地缘优势都是没有可比性的，限购放开，与周边竞争，这是排名前列个可能。

此外，得益于今年西安主城高价地的大量上市，16000元/㎡，140平起步的诸多改善盘也将是沣东的强力竞争对手；前文提过，沣东的地产项目大多有配建要求，且住宅建设标准高，最终都会通过成本体现在房价上；这也是为什么大家总说沣东公示备案价但不限价的原因；

但备的高不代表卖的好，买不买单还得市场说了算，大家都在讨论最近大户型备案价拉高，个人观点还是这是给开发商的拿地信心，地价一直都是房价的影子；

但最终能不能卖出去，就看各家本事了，所以改善产品高备案价+高折扣可能是今年的方向，当然主城区刚需高层，摇号还是常态。

区域相杀

一个城市的人口是恒定的，消费是固定的，需求是有限的，前两年主城区土地稀缺，上市项目极少，将大量需求引向沣东，带高房价；同时也正是房价的上涨，也开发商开始重视主城区土地的价值，纷纷高价拿地，如今两年过去，改善小区集中上市；

包括沣东在内的新区，同类大户型需求被主城区分流不少，以大平层为例，同样价位，电视台的华润，熙地港的龙湖，这种主城地段优质的销量火爆；

同样限购，在只有少有房票的情况下，优先肯定选择主城区了，毕竟主城地段和房子的优势都有，新区在人气配套上就差了一些，但如果沣东不限购，对于房票紧张的改善，则多了一个选择。

分流其他新区热度，接棒主城区改善外溢，这是假如沣东解除限购后，带来最直接的影响；而像中介宣传的那样，限购解除房价又要炸的传言，则多半无望；

疫情过后，地方缺钱，地产是较快的钱，所以各地开始试探政策底限，救市动作频繁，包括贷款支持，费用缓交等等，甚至广州出现商住房限购松绑，驻马店两成首付等等，但无一例外都被叫停，地产是经济的支柱，但不是全部，房住不炒下，稳健的西安会有多大概率去冒头呢？

回顾历次调控，更像是成都蹲完，郑州蹲，然后才是西安蹲，除了抢人大战外，很少有调控走在全国同类二线城市前面的，或许这个特殊时期里，稳才是较大的保护。

房哥有话

相比较部分区域的限购放松，西安更严峻的问题在于供需不平衡的现状，即刚需盘有人无房，改善盘房多人少，购买力是存在的，限购本身是为了维持一种平衡，营造稀缺，房子是商品，价格才是核心，政策多为辅助！