降温态势下,这些盘为何买的人多?

西安楼市 2018-11-22 10:28:21
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如果说7、8月份的市场态势是高烧减退、热中有冷,那么进入10、11月份则进入了总体趋稳、有冷有热的态势。这从最近两个月的楼盘登记意向和开盘认购数据中,可以清晰地看出。 西安商品住房意向登记平台的信息显示,10月20日至11月20日,主城区范围内共有52个盘进行意向登记,可售房源达到17018套。因登

如果说7、8月份的市场态势是高烧减退、热中有冷,那么进入10、11月份则进入了总体趋稳、有冷有热的态势。这从最近两个月的楼盘登记意向和开盘认购数据中,可以清晰地看出。

西安商品住房意向登记平台的信息显示,10月20日至11月20日,主城区范围内共有52个盘进行意向登记,可售房源达到17018套。因登记人数不足无需摇号而直接进入开盘环节,也即平销盘有22个,占总登记楼盘数的42%。

从7-11月的数据及市场反映看,在7-9月份,均价在9500-10500元/㎡的盘比较抢手;而进入10-11月份,均价在11000-12000元/㎡的盘开始趋热。总体上,价格为先再次成为购买的决定性因素。

但是,也有价格在当前相对较低的盘,如林河世家9500元/㎡、橡树6号11000元/㎡等出现几百套房子无人购买或仅有几十人购买的情况。这就出现一个值得思考的问题:在价格相对较低的情况下,还得结合价值来决定是否购买。

降温态势下,哪些盘卖得好,也就是买的人多的盘,有何共性特点?给当下买房置业有何参考,带来什么启发?

—— 壹 ——

在10月20日至11月20日进行意向登记的52个盘中,按照价格段来划分,有这么几个层次:

1、在10000-11000元/㎡的盘:红星紫御半山、灞业大境、德杰状元府邸、城市锦上、上和郡、绿城全运村、中国铁建万科翡翠国际(超高层)等。

2、在11000-12000元/㎡的盘:振业泊岸、昆明澜庭、中铁琉森水岸、大华锦绣前城、中国铁建花语城、绿地新里城、鸿锦城·天逸、华远枫悦等。

3、在12000元/㎡-13000元/㎡的盘:龙记·玖玺、西安宸院、橡树6号、金地南湖艺境、天琴湾、远洋·心里、新兴玉园等。

4、大于13000元/㎡:康桥悦蓉园、碧桂园凤凰城、阳光城·丽兹PLUS、金地曲江风华、万科城市之光、紫楹台、中南樾府、金辉高新云璟、中南·青樾、万科金域悦府、龙湖紫宸、保利天悦、真爱万科公园华府、中海曲江大城、保利中央公园、碧桂园锦唐等。

从登记情况看,均价在10000-12000元/㎡的盘接受度较高;从开盘认购率看,这个价格水平的盘,认购率基本在90%以上。如红星紫御半山、绿地新里城、海亮唐宁府等盘,几个批次的登记和认购率都比较高。

—— 贰 ——

而就整个西安房价的水平看,从克而瑞机构发布的10月房价地图及近几次房价公示信息可以看到,西安主城区及西咸新区商品房住房成交均价连续多月稳定在11000-14000元/㎡。

丨10月房价地图

具体到区域来看:8500元/㎡以下楼盘分布在泾河新城、高陵、临潼等区域; 9000-11000元/㎡之间楼盘集中在国际港务区等板块;11000-12000元/㎡之间的楼盘集中于城西三环、航天城、浐灞雁鸣园区等板块12000-15000元/㎡之间的盘,则分布在曲江二期、大明宫、浐灞核心区等板块;而16000元/㎡左右的盘,则分布在高新、曲江等板块。

在意向登记盘分布地图上,我们也可以明显发现,这52个项目大多分布在城东、城南、少数分布在城西、城北。从板块划分来看,城东浐灞、城南曲江二期、航天新城以及常宁新区、西咸新区成为近一个月以来的新房供应主力区域。

从房价态势看,曾经是刚需、刚改置业聚集地的曲江二期、浐灞生态区北部、沣东新城等板块,已随着城市发展的利好不断显现、城市价值的不断兑现,正在告别刚需阶段进入改善时代。航天一期、浐灞雁鸣园区、常宁新区也正处在刚需置业的后期,未来刚需置业以价格为先导的话,则需要到沣西、泾河、高陵、临潼等区域的部分板块去选择。

在这个市场大放量+房价微涨的节点周期,作为购房者,如何还能“买得对”、“买得值”又能“增值”呢?哪里会是目前主城区购房置业的新契机?可从目前价格相对低一些的航天一期、城西三环里、常宁新区、国际港务区以及沣东新城临近高新和城西的部分板块去选。

—— 叁 ——

那么,上述这些区域,其价值性如何?适合什么样的人群去重点考虑?这就要看区域的发展特性。

城西三环里区域,主要是指高新北、西三环里、丈八北路汉城路以西这一区域,以土门板块为核心。从地缘关系看,这一区域南接高新核心区、西与沣东新城无缝对接,是适合目前高新刚需置业外溢的选择地之一。

这里是城西老旧区域之一,过去数年里发展比较慢,但在未来是城市更新的重点区域。万科、恒大、金辉、当代、富力、远洋、融创、雅居乐、德杰等房企进入之后,出现的产品在品质上,较之前有了提升,还是适合经济实力一般但希望交通距离不远的高新工作的年轻人选择。

常宁新区:城市南限的发展极,是西安的“城市阳台”,推窗可见秦岭,环境优美,家门口就有巨型的湿地公园。这里不批工业项目建设,对房地产项目有明确的限制开发,不仅需要成片规划,也大都为低密度,配套商业或学校。因此,这个区域,未来也很有可能将成为货真价实的低密宜居福地。

丨常宁新区土地供应图

但同样,受制于南限,房企开发的项目也基本多为低密改善楼盘,这一点从近期公示的常宁项目基本均价在1.4万元/㎡左右就可以看出。适合改善型和养老居住选择。目前在大学城板块万科、海亮等少数项目还适合刚需置业。

国际港务区:奥体中心的建设点燃了国际港务区楼市,有陕西自贸区-港务功能区、承接万亿级产业转移做引导、14届全运会等拉动利好效应、有前瞻的规划做加持,未来不容小觑。

目前,港务板块人居和生活配套发展尚处于起步阶段,成熟度的提高仍需要一段时间。华润未来城市、绿城璀璨天城、汇悦城等目前主力均价在9500-10000元/㎡左右,是主城区有限的价格洼地之一。

丨港务区区位图 

航天新城:人文住区的先天优势+千亿投资发展态势+凝聚高精尖人才的核心基地+大城南地上地下交通枢纽及4条轨交线路(2号线,正在建设4号线,及规划建设的11和15号线)环绕之下,有着不亚于曲江以及浐灞的环境,不亚于高新片区的产业集中,与曲江二期无缝衔接也让航天新城发展按下了加速键。航天新城已是目前主城区内的价值高地。

一个更值得关注的点是:随着曲江一期、二期的逐渐成熟,产品改善化、价格逐渐抬升,航天一期已是曲江置业外溢地,因此,航天新城板块也成为如今最能够短期见涨的片区之一。目前区域内的红星紫御半山、康桥·悦蓉园、南长安街壹号等价格在10500-13000元/㎡,无疑是值得考虑的。

—— 肆 ——

近期比较热的盘,登记时人气比较旺,开盘认购率也比较高的盘,基本集中在上述几个片区,如前一阶段连续出现人气爆棚的城西万科金色悦城、常宁新区大学城的海亮德文郡、航天一期的红星紫御半山以及绿城西安全运村(一二批次)等。

这些盘原本一直是比较热的盘,如城西枣园板块万科金色悦城,是万科在城西的一个大体量盘,以“三好户型”为特点,数年里一直处于较好的销售态势,在7、8月份,以10500元/㎡左右的价格,连续两个批次数百套房源均有超过千人登记的情况出现。

航天一期东长安街上的年度新盘红星紫御半山,以“半山居住”为特点,高层房源价格在10500元/㎡左右,连续两个批次的房源,登记人数每次接近或超过千人,在同类盘中位居前列,开盘认购均取得较高的去化率,成为大城南同类项目的代表之一。

绿城西安全运村,作为全运会的配套居住区,西安未来首屈一指的“绿色运动小镇”,首开一二批次以毛坯房面世,均价在10500元/㎡左右,连续多次意向登记人数在千人以上,8、9月份两次开盘去化率均达100%。

细细看看,这些盘之所以能在相同的市场态势下,取得比较好的销售结果,买的人比较多,有这么几个特点:

一是均价在目前总体价格态势中,居于中等,且前后批次房源的价格保持相对稳定。反观一些盘,前后批次房源价格差距比较大,有些甚至达到1500-2000元/㎡的价差,而前后批次房源的品质几乎差距,这就让人望而却步。

二是企业具有一定的品牌度,且口碑总体不错。绿城的品牌口碑,在行业内外公认;万科的西安市场占有度、覆盖面,一直占据前列。红星置业是红星美凯龙集团下属房企,在江浙一带口碑不差,在西安也比较务实。

三是地段现状较为成熟或未来比较看好。金色悦城位于城西发展较为成熟的枣园板块,红星紫御半山位于东长安街十字东南角,可就近享受地铁2号线交通便利,长安区韦曲老街的成熟商业配套和航天一期的价值利好。绿城全运村所在奥体板块,将是未来最能代表大西安城市新形象的5个板块之一。

四是产品和服务有特色,房价在价值上有较强支撑。绿城和万科的产品及物业服务,已被业主所熟知。红星紫御半山容积率2.79的低密产品、宽阔舒适户型设计,270米景观健身步道、140㎡空中观景岛、约150㎡专属儿童区活动区域以及约1400㎡多功能草坪,同时智能门禁系统、室内新风系统、智能管家、品质物业服务,也让产品更具吸引力。

而从克而瑞较新的10月项目销售排行榜中,也刚好应证了拥有上述几个特点的楼盘,永远会在市场上获得更多购房者的青睐。在众多高价项目中,金色悦城、红星紫御半山、绿城全运村这一类性价比高的房源项目登榜也进一步说明了购房者对于项目的青睐。

丨克而瑞10月项目销售排行榜

卖得好、买的人多的盘,有共性的特征;而买得不好的盘,也各有其不足。以上仅是举例分析和归纳,在买房时,尤其是在看价格更要看价值的当下,围绕值得买的共性特征去对标选择,至少可以避免遇到“买得不值”的情况。

—— 伍 ——

从西安楼市的发展态势看,当前随着产品更新迭代、城市利好的不断,即便是控价严格,但是从价格反映产品品质的角度看,总体上房价缓慢微涨是一个新的必须接受的现实。

从阶段性看,随着年关将近,房企冲刺也到了最后的关头,而反映在楼市之上就是:1、房源放量增大,选择余地加大;2、小幅度优惠增多。

进入四季度以来,不少房企开始加快推盘和销售,并加大销售回款力度。中国指数研究院数据显示,进入四季度,重点城市供应量明显增加,带动成交量有所回升,房企为加快资金回笼,开工意愿强烈,全国房屋新开工同比增幅继续扩大。

与此同时,房企的规模之争也在持续加剧,规模优势将是决定未来现金流的关键因素之一。随着年度倒计时来临,房企为冲击年度业绩以及确保资金流充裕,消失已久的优惠再现、特价房等形式的促销,力度将会加大,这也为近期置业“抄底”、“捡漏”提供了机会。

但需要注意的是,在这过程中,无论优惠力度多大,价格和价值吻合度高的盘,显然是上选。

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