西安房价泡沫居全国第二?下半年理性稳定是大概率事件?

近期，市场在不经意间似乎迎来了微妙的态势。

西安进入全国30城重点检查之列，房价环比涨幅有反弹迹象，6月份泡沫指数进入全国较高的10个城市之列。

如果说，下半年监管部门持续发力确保市场稳定是大概率事件，那么，在这样的预期下，如何买房置业？

你期待的西安楼市下半年是什么样的？房价有所跌？购房更容易些？是否能实现？

—— 壹 ——

7月17日，国家统计局公布了全国70个大中城市6月商品住宅销售价格变动情况。数据显示，6月份西安的新建商品住房和二手住房均保持涨的势头！

西安新建商品房价环比“涨”势有所抬头：6月份环比5月涨了1.1%，同比2017年6月涨10.4%，环比2015年6月涨29.1%！（见下表）：

新建商品住房价格继续涨的同时，二手住房也还在涨：6月份西安二手住房环比5月涨幅为1.6%，同比2017年6月涨9.5%，同比2016年7月涨12%。（见下表）：

这已经不止是第几个月环比涨了，从2016年春天以来，西安楼市很快由春入夏，持续高温！

这样的态势好不好呢？最近搜狐焦点根据国家统计局的数据，做了个全国10大房价泡沫较高城市排行榜，西安排在“追赶超越”的对象南京之后，名列第二：

这个结论是如何得来的呢？是DK房价泡沫指数。从价格环比涨幅看，6月西安新房的环比涨幅比二手房低0.5%，但是两个同比数字均高出二手房！从DK房价泡沫指数看，西安达到了61.17%。

一个城市新房的价格涨幅，如远远超过二手房的涨幅，那么一定程度上可说明这座城市的房价不够健康。DK房价泡沫指数越高，代表泡沫成分越大，指数越低，代表泡沫成分越小！

当然，受供应结构、地方政府行政干预等因素影响，DK房价泡沫指数只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不特别。

从国家统计局公布的6月份热点城市看，与西安关系较紧密的郑州、成都，赫然在列，西安还没有进入，是幸运还是时机未到？

记得西安市物价局局长在4月份曾感慨：房企对房价上涨预期大，控价压力持续增加，不过西安保住了没有进入全国热点城市的目标！下半年还能保住吗？要继续保住，力度恐怕还得持续或要加大！

—— 贰 ——

市场在不经意间似乎迎来了微妙的态势。

当还有47盘次在等待摇号时，近期物价局深夜发布房价公示，房管局发放预售证力度加大，近期新增房源累计超过4000套，这明显是“快马加鞭”加大房源供应的态势。

7月13日，第48批房价公示、10盘同天获得预售证，其中7盘有住宅房源推出。加上前期积累的多盘，7月份新增有近4000套房源。短期内再次形成房源公示+获证的小高峰。

而与此相呼应的是，西安主城区限售区域已完成购房意向登记的50多个盘，从7月17日开始进入批量摇号，基本是一天1、2个盘的态势，按照目前的速度，这些盘要全部完成摇号，起码得需20天左右。

从登记到摇号，一个多月的时间里，有4万余名购房人被“拦”：摇号结果未出来，选房结果未明朗，这其中约3万人是不能继续登记下一个楼盘的！这也一定程度上导致了近期登记楼盘意向购买人的减少、中签率的提高！

而且从登记人数看，总体上能把握下半年买房人数的多少，从而能测算出需求房源多少。从供应角度看，是有利于监管部门敦促开发商按计划上市的，从而有利于进一步缓解市场紧张、稳定预期。

不得不说，这从市场调节的角度看，不失为一招妙棋。

但悬念是开发商看不到这态势吗？看到了会有什么样的反应？要知道从2018年上半年的计划上市情况看，实际上市的比例约在60%左右，下半年呢？如能继续达到这个比例，下半年能有5、6万套房源供应，那么市场稳定的目标勉强能实现，超过这个比例，那就更好说。达不到呢？难说！

从目前的情况综合看，西安进入全国30城重点检查之列，房价环比涨幅有反弹迹象，预计物价、房管部门的工作力度不会减弱，下半年持续发力确保市场稳定是大概率事件。

—— 叁 ——

稳定等于理性？什么叫“理性”？房源供应充足、市场紧张度合理、购房人不急躁、开发商定价谨慎、总体上房价涨收窄？这些都是市场回归理性必须的要素。

但是市场从来不是孤立的、局部的，也不是单一元素或少数几个元素构成的，就西安来说，包括主城区限售区域、西咸新区、周边已经趋热的郊区县等，如何整体联动管控，这才是关键。

如果主城区限售区域冷静了、房价稳了，而临潼、高陵、沣东新城、沣西新城等，房价在短期内快涨，与主城区的价差快速缩小，置业投资吸引力大幅下滑，那将反促主城区限售区域市场再次失稳，这也不是没有可能的事。

下半年，非限售区域的市场秩序如何规范、房价如何管控，是西安楼市较大的看点。西咸新区7月16日已要求实行房价申报及公示，或已将揭开非限售区域房价监管的大幕。如此，对西安楼市而言，无疑是一个弱弱的好！

摇号也罢、非限售区域管控加大力度也好，对当下在西安买房置业来说，还是要回归本原，看区域、看现状、看品质、看性能比，别怕买不到，要怕没买好！