从限售限价到公证摇号,我们其实一直在鼓励炒房!

2017年，我们发明了“五限”，限购限贷之外，多了限商限售限价。

限商目前北京力度较大，你要想买公寓，只能买二手的，而且占用购房资格。限售和限价是被更多城市采用的，具体多少我们已经数不清了，但基本上我们熟知的城市，都有限售和限价。

限价是针对开发商的，定价权不再由开发商掌握，它的直接结果是开发商买地卖房子不能肆无忌惮，地王没了。限售是针对购房者的，你可以买到更便宜的新房，但为了防止通过二手房套现，你得持有一段时间，少则两年，多则五年。

有限价就得有限售，否则就是帮助炒房，但从实际效果来看，这两个措施仍然吸引了更多人买房。原因很简单，新房相对二手房太便宜了，诱惑力太强，而且房子的流动性本身就比较差，限售的影响并不大。

从那时候起，越来越多的城市，越来越多的项目开始摇号买房，当然是由开发商主导摇号的。而摇号的铺开又让开发商找到了应对贷款收紧的措施：号子费、茶水费、精装修款、全款买房优先……

这其中就有大量的炒房客。他们的现金流并未被限贷影响，因为消费贷、信用贷和民间融资等渠道提供了源源不断的资金。后来这个漏洞被补上，特别是消费贷和房抵贷被严查，炒房明显退潮。到了2017四季度，我们看到70城市数据房价明显降温，热点城市基本停涨。

但是，调控还在继续，2018年出现了大规模的公证摇号买房，而且是升级版的“首套房公证摇号”，一个很重要的原因是各地的人口大规模增加。

抽样结果显示，杭州2017年人口增加约28万人。

而在西安，2017年落户人数超25万，学历落户超11万，其中人才新政之后落户24.4万人，同比增长335.9%。而在2018年前3个月，西安已经落户21万，仅3月22日至25日，4天落户就近1.7万人。

成都、武汉、长沙等城市莫不如此，落户门槛大幅降低后，人口数量明显增加。

人口可以迅速增加，房子不可能迅速增加，首套房公证摇号就是在这种情况下推出的。

人口的增加，意味着新增大量购房需求。甭管是不是为了炒房，但他们当中肯定大部分都是首套房。

公证摇号和限价限售的实际效果比较类似，它都在一定程度上刺激了更多人进场买房，增加了买房难度，自从开发商公证摇号开始，就不断有购房者总结经验破解，最简单的方式就是寻找更多家人一块参与摇号，认筹更多的楼盘。即使在首套房购房者之间摇号，其结果也差不多，最终的结果依然是中签率继续走低。

本来楼市调控的关键仍然在于管住资金。管住了资金就断了加杠杆的念头，炒房客自然撤退，刚需按照自己的节奏买房。按照这个路子继续走下去，房价逐渐停涨，本轮调控就基本上能够取得预期效果。

从2017年的大规模限售限价，到2018年的大规模公证摇号，每一轮调控，我们都在挑逗购房者：二选一，你到底是被吓退还是会积极买房？

今时的刚需，昨日的炒房客又有多少区别。调控的死循环，我们似乎仍然未能走出去。