西安网红板块再度刷屏?房价远没有你看的那么简单

三天被沣东新城强制霸屏…

从绿城首进沣东，以溢价率53%胜出摘地成功，再到华侨城46.7亿拿下近千亩商住用地，沣东新城仍然是西咸楼市的“霸屏王”。

这里概念不如奥体中心，生态短缺不如浐灞，豪宅集聚效应不如曲江，怎么那么多人跟着了迷似的？

明明两年前，“沣东”还是在打价格战的刚需圣地。

如今不管是开车还是乘地铁1号线，都可以去沣东走一走，感受一下那里的氛围和气质。

这不是你的一时冲动，而是源自于沣东的深层次房价逻辑，理解这个逻辑，你还需要对迅速蹿红的沣东有两个深刻洞见。

—— 壹 ——

排名前列个深刻洞见，是房价分布的断层。

如果以价格为划分标准，可以将西安楼盘主流均价分几档：

1万左右，包括港务区、沣西、灞河新区。1万2—1万4左右，多集中在沣东、航天城。1万5—1万7，包括大明宫板块、曲江二期。1万7以上，几乎在高新。

丨沣东新城效果图

有没有发现，1万2—1万4左右，这个区间，多集中在沣东！

而事实上从2018年第四季度沣东新城的楼盘价格公示，就可以看出，沣东新城已经逐渐向高端化靠拢了，不再是刚需、刚改的主阵地，无论是沣滨水镇、蓝光、中南，洋房价格都已经打破了沣东新城的瓶颈......

纵观西安楼市，我们很难找到与沣东新城一样有产业、有投资、有市场、有预期的新开发区，尤其是沣东新城与高新区的关联度，即便是沣东新城不想发展成为“未来高新”，也必须要承接高新区“西进”的利好溢出。

—— 贰 ——

第二个洞见，是西安一个新的“城市绿肺”的建成。

丨昆明池鸟瞰效果图

提及昆明池区域的开发模式，它和东郊的雁鸣湖、南郊的曲江南湖、西郊的汉城湖基本差不多。但是随着后期昆明池的建设，围绕这里规划的4个特色各异的风情小镇，最终面积达到31平方公里，规划人口60万，这些都是其他湖都不能比的。

就在不久前，太平河如意湖也开始建设中，建成后无疑又新增了一个休闲娱乐好去处。

丨如意湖效果图

其实如意湖是太平河生态治理的一部分，地处太平河中游，沣科花园东北侧、黄堆谭村南侧，总占地面积466亩，水域面积234亩。

分成两个湖区，如意湖科统片区湖区面积194亩，自贸片区湖区面积40亩。预计2019年年中完成蓄水，就可以开放。

据悉，如意湖的设计理念是以“海绵城市理念”为设计原则，在保证排洪安全的前提下，结合城市景观、节约用地、自然资源和历史文化资源等特点，建立具有自然情调的城市水景观和水文化，以提升周边区域成熟度，实现景观河道水系的社会效应。

除此之外还将集中体现新兴科技统筹元素，自贸片区湖区集中体现自贸园区元素。

作为不可或缺的“城市之肾”，建成后的如意湖湿地公园对调节气候、涵养水源、防止水土流失、降解污染、保护生物多样性都起着重要作用。

为什么说“城市绿肺”很重要呢？因为它代表了西安的绿色升级，提升居民的幸福指数，尤其是对于周边的居民更是大大的福利。

—— 叁 ——

随着西咸新区整体的向好趋势，当前，沣东新城为数不多的在售楼盘的价格已全面在万元以上，新大轴线范畴的项目，价格在14000元/㎡-17000元/㎡之间，且总体处在房源供应不足的状态。

就前天绿城近6000元/㎡的楼面价拿地，后期产品调性先姑且不谈，价格特别占据高位，势必会掀起新一轮沣东价格的飙升。

回到新兴区域的开发而言，像湖、公园只是先决条件，在区域发展中，其实开发商扮演着重要的角色，环境好首先吸引的就是开发商，并且区域的发展多半是由开发商决定的。

丨中南上悦城位置效果图

恰恰此时，在沣东新城沣东自贸区板块，中南上悦城在此选址，作为中南在西安的排名前列综合体项目，是中南置地进入西安后第6个项目。

项目规划2宗住宅、商服用地和1宗商服用地，共计274亩。首批次推出的是北侧地块，规划有住宅、商业，产品规划有高层、洋房。

丨中南上悦城楼位效果图

之所以规划这样的产品，一方面与区域商业短缺形成互补，另一方面也与所在的地段禀赋相关，从位置看，项目位于沣东自贸产业园北侧，地段属性的价值毋庸赘述。

回到产品，我们就项目本身可以梳理5大看点：

1、产品以洋房、小高层为主。不仅公共空间开阔，景观营造高端，揽景视野优质。容积率仅为2.5，属于低密社区。

2、创新型社区，采用中南置地“健康TED社区”系统，海绵城市生态小区设计，通过雨水收集和净化系统，还有透水铺装，实现社区雨水资源循环利用。

丨中南上悦城儿童活动效果图

3、景观型社区，社区北地块“一环两门三境”，一环，即是600米健康环形跑道；两门，即是府门、山门，规划社区休息区；三境，一重归家大堂，“行云流水”主题景观；二重入口区域，折线景墙与景观种植池；三重景观中心区，大面积公共空间。

4、产品，三开间朝南、约7.6米观景阳台、一梯两户、电梯独立入户，人脸识别、指纹密码锁、水槽洗碗机、智能马桶盖等。

丨中南上悦城样板间实景图

5、价格，高层128㎡户型，均价在11314元/㎡左右，洋房142㎡的价格在13667元/㎡起，同片区有昆明澜庭（13492元/㎡毛坯房源）、沣水云间（19017元/㎡毛坯房源）、蓝光公园华府（14928元/㎡毛坯），价格差异跨度较大，但中南·上悦城却是装修交付…

丨中南上悦城样板间实景图

按照中南的能力和风格看，这个项目无疑将是一个与城市共融共生的产品，也将填补沣东新城需要的商业综合体少有。

沣东新城的人居品质，或将因中南上悦城的进入，拔高到另一个新的阶段。（后期推新产品待定，感兴趣的朋友可以实地勘查）

　　—— 肆 ——

2017年，少有的“西咸”速度下迎来了沣东新城的迅速崛起，从沣东新城的蹿红中，不仅可以把握大西安的发展脉搏，也见证一块价值洼地的升值。

沣东新城作为西咸新区的五大组团之一，也是最靠近西安主城区的区域一度被视为“泛高新”板块，承载了高新区的产业和人口溢出，除过交通便利，配套相比其他区域更成熟，还有哪些优势?

丨大西安“中轴线”效果图

按照新发展理念，沣东新城将城市生产空间、生活空间和生态空间合理布局，确立了“一轴两带五板块”的城市空间格局，生态、文化与现代产业在此汇聚、融合，多重红利加之，沣东新城算得上集“万千宠爱于一身”。

数据显示，沣东新城已引进重大项目130个、其中世界500强18家、中国500强企业30多家、高科技企业30多家。

昆明池一期·七夕公园2017年国庆期间开园；如意湖、“大西安中央公园”二期、三期启动建设，形成新的“城市绿肺”。

丨中南上悦城商业综合体效果图

随着西北排名前列华润万象城、及宜家购物中心开业，后期中南上悦城商业综合体的建成，都将填补区域大型规模商业的少有。

以因素从量变到质变，就沣东新城目前的发展速度看，随着基础设施建设的进一步推进，产业项目的逐一引进和落实，后期沣东新城的面貌或将焕然一新，城市价值将加速呈现。

来源：西安楼市