房哥问答|西安禁土令将无房可买?合能公馆物业靠谱吗?

问：禁土令是否会导致无房可买，住建部要求精装交房房价会上涨？

答：昨天禁土令这个我还是在朋友圈看到的，一个置业顾问发的，大致意思和你上面这一样，就是禁止施工了不能发预售证了，没房可买了，房价要涨了，赶紧买底下还留了他的电话，我就回了四个字，哈哈哈哈哈哈哈哈……

房哥查遍所有资料，还是排名前列次听说治理雾霾不给发预售证的，那让西安这么多开发商怎么活，还挣不挣钱了？预售证的发放啥时候又和这扯上关系了，真是活久见了。原文为违反“禁土令”情节严重的，将取消该企业招投标资格，和预售证有毛线关系，无房可买你想多了，不怕没房买，就怕钱不够。

第二个政策更是从无谈起了，原文为住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》，提出，到2020年，新开工全装修成品住宅面积达到30%，后续海南、浙江、山东，成都等城市陆续发布清退“毛坯房”时间表，但问题这叫指导意见，能执行落地还不知道什么时候了。

再说西安市场，除了融创，万科，恒大外，做精装的开发商并不多，其实原因也很简单。

在西安有很多人拿半生积蓄打算买套房子，然后不断憧憬着用热情和心血妆点出一个真正属于自己包含无限温暖美好的家，在西安开发商们只是奔着钱才投入房地产，盖房子要抢工期，卖房子也要抢时间，政府关系要花上时间，各种问题也要付出时间。

盖房可不单是钢筋加混凝土，能顺顺利利的盖出百米高楼来已经精疲力尽错漏百出风险不断，他们还哪有胆子再增加工序和时间，沾染建材施工管理维修扯皮一堆破事，如此而已……

这两个问题之所以写的这么清楚，是因为朋友圈的造谣实在是太可怕，太TM逼真了，提高智商，远离忽悠。

问：安诚御花苑D区的房子怎么样，求指点？

答：它和所有的城改盘有共同的特点，即小开发商，小区设施不健全，五证不全，位置好地段好，绿化率少，物业混乱，容积率高，延期交房。如果非要买城改房，原则是必须是现房，奔着价格低急着住可以暂缓五证，但一定要能见到房子，这是较低底线，所以这个小区别沾，这个坑不敢跳。

问：关注房哥很久，城西铜雀台怎么样？

答：因为预售证没有下来，这个小区说是三月份就开盘，但直到现在还是待售，售楼部盖的挺豪华，但房子就一般了，绿化较低公摊较大，在土门西二环这个西安最堵的地方卖到了一万三的价格，确实也没有性价比可言，还是看看别的吧。

问：房哥，请评价下这个户型？

答：户型应该算是相当不错了，这应该是那种小高层或者洋房的平层吧，一梯两户，电梯入户的四室两厅两卫。主卧朝南且带衣帽间与明卫，干湿分离，南向三面朝南，采光极好，客厅开间与进深长度合适，进门带独立玄关门厅设计较为合理。少有可惜的就是阳台只有一个，没有生活阳台，但主卧大飘窗很漂亮。不知道是哪个小区，多钱？

问：合能公馆怎么样，听说物业不靠谱是真的吗？

答：较大的卖点其实是地段，紧挨长安区政府，向南不远就是西长安街，万科生活广场，以及师大、政法等校区，对面就是已经入住的智慧城，生活交通都比较方便，不过地铁确实是没有。高层现在剩的只有四号楼顶层的一套房源了，没啥可选的。

物业上因为并没有交房，只能从合能此前的项目十里锦绣来判断，前者二期三期都存在强制交房，即小区没盖好就交房的情况。业主对物业评价为，西安合能十里锦绣二期物业服务太差，房子有问题让业主自己找问题，有问题迟迟不处理，物业的服务比三级物业都差，但是收费收费的是一级费用，小区的草都死完了，没人浇水，没见这么差的物业。

问：在西安有一套房，还想再按揭买一套，限购吗？

答：主要看你是不是西安户口，如果不是，是不能购买二套的，如果是本地户口，还可以再买一套（含新建住宅和二手住宅），车位不在限购范围，带产权的较高，车位的事情再叮嘱几句，现在很多开发商只售不租的背后原因是从长远来说，开发商停车位不愁销售。

刚入住的时候业主会觉得停车位贵，但车越来越多，停车位数量是固定的。因为不愁卖，开发商更不愿意租了。买的话一定要问清楚产权并了解下区域内的均价再决定。

问：讲讲车位的事儿呗，总觉得租车位划算？

答：租分为两种，一种是以买的名义租给你20年，再赠送50年，这种一般都是没产权的，叫变相销售，另一种就是纯租的。买还是租主要看你们小区停车紧张与否以及车位的价格。

再就是小区的车位配比，如果本身配比就低，这种还是早点买，一旦人都注满，势必会出现抢车位的情况，配比高的话属于供求平衡，则看一看看销售动态，因为是开发商自己定价，浮动空间还是有的，目前的市场，12万带产权算是正常区域的均价，再低的更好。

问：定金交了还有办法退不？

答：如果是以下两种情况是可以退的。开发商没预售许可证卖房，是可以退还定金的，再就是你和开发商因为合同里的条款没有达成一致，合同签订失败，购房定金是要退的。

因自己的原因（比如反悔不想买了）未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。非要退，这就考验智慧了。软磨硬泡，打感情牌，按照我的经验，一般好好说的退的几率还挺大的，争执放狠话的人家可能不鸟你。

问：巨威大秦郡和蓝光公园华府怎么选？

答：这俩其实没得比，蓝光虽然说挨着西部车城，距离地铁也远周边环境不行，但好歹是大开发商在西安的排名前列个项目，纵然毁誉参半，但性价比还是有的，小区规划的也不错。大秦郡纯属小开发商的屌丝盘了，这个小区卖了很多年了，现在还有房，如果不是因为市场行情看好，自身的品质是对不起这个价格的。

问：西安地铁三期规划推迟了，聊一聊地铁的规划？

答：凤凰城附近为地铁14号线，主要为配合2021年西安第十四届全运会建设。但目前包括地铁8号线、14号线在内的第三期建设规划尚未取得国家批复，开工及站点信息还无法确定。

按照地铁五年的施工周期，即使现在开始建，全运会开之前通车的可能性都极小，地铁建设首先考虑缓解主城区交通拥堵区域的交通压力，并和城市建设、土地利用相结合，引导和带动新区的开发建设，支持城市重大项目的建设和城市总体规划。因此在发改委没有批复具体站点之前，确实无法判断，再等等消息吧。