“地王”频出的西安楼市!如何前瞻选“好”房?

2月22日，国家统计局发布的70个大中城市2019年1月房价信息显示，西安1月份的房价环比涨幅为1.5%，为2018年以来月度环比涨幅的高点。

从土地市场看，自2018年四季度到2019年1月份，新成交地块的楼面价屡创新高，隐形“地王”有“群发”态势，对房价的整体预期产生不小的影响。

从新房市场看，进入2019年尤其是春节后，不同价格产品的热度“两极分化”更趋明显，市场气氛在之前“微妙”的基础上，变得有些“混沌”起来。

房价环比涨幅持续，土拍价格不断走高，产品热度两极分化明显，接下来，西安楼市会面临什么呢？

|  骊山实景图

—— 壹 ——

土地拍卖量和推动成交价格，尤其是楼面地价的高低、涨幅，往往被认为是未来影响房价前景的预期因素之一。

其中，“地王”的价格，及其在某个时间段内产生的数量多少，则是判断和影响城市房价预期的一个关键因素。

2017以来，浐灞三个及沣东新城一个隐形“地王”的产生，与区域的发展利好形成共振，助推了浐灞核心区和沣东新城房价的高开高走。

进入2018年到2019年1月份，则相继在城南青龙寺、城北大明宫、城南清凉山、沣东、高新等，涌现至少8宗高价地，成为“地王”密集化出现的一个阶段。

这些地块的价格，楼面地价在5887-9117元/㎡。且比起2017年及2016年的高楼面价成交地块来说，分布区域更广泛，对房价的影响面也将更广。

统计数据显示，2018年西安+西咸新区，平均楼面地价为2286元/㎡，核心区域也刚过3000元/㎡。这8宗地的楼面地价是平均楼面价的2.5-4.5倍！

按照通常的说法，地价通常占房价成本的30%来看，未来这些地块产品的价格，毛坯房价至少会在13000-30000元/㎡之间，如是装修房，则会更高些。

因各区域发展上的差异，2017-2018年一季度，临潼、高陵及浐灞等区域，成交地块较多；2018年西咸新区成交土地面积首次超过西安，达到9729亩。

成交土地想多较多的板块，必然出现新的楼市热点。如临潼因融创、新城控股、中海、蓝光等品牌房企2017年涌入摘地，2018年成为新的楼市热点。

—— 贰 ——

在经历了近两年的高温之后，2018年下半年，西安楼市出现降温趋势。下半年，限购区域摇号盘次明显少于上半年，楼盘人气冷热不均、市场分化苗头开始显现。

进入2019年1月至目前，冷热不均、市场分化、不同产品关注度差异明显的态势进一步夯实，楼市正迎来一个阶段。

从近期部分楼盘的市场表现看，两极分化的态势，正在为市场特征的演变提供新的注解：

主城区均价在11000-13000元/㎡或以下的房源，适合刚需、刚改及轻改善置业，如高科麓湾、大华锦绣前城等，出现千人“抢”购二百余套房源的情况。

而缺乏题材支撑的非主流、市场热度本来就低的中铁琉森水岸、中航樾公馆等3盘的洋房产品，则遭遇“倒春寒”，关注度低，核验通过数仅为1个或挂0。

在市场从“微妙”变为“混沌”的阶段，有地段发展前景、资源稀缺性、产品稀缺性、品牌号召力等加持4个特点叠加的产品，将显得更为保险、靠谱。

拿改善型置业，无论是从单纯的改善居住或是自住兼投资考虑，洋房产品在西安主城区已经是“比比皆是”，产品已不存在稀缺性的问题，重点是如何好中选优。

|  曲江新区实景图

西安主城区的洋房产品，目前主力均价在13000-16000元/㎡，大平层的价格在18000-20000元/㎡。这类盘基本是高层+小高层洋房为组合，纯低密盘罕见。

这类盘的数量不少，南有金茂府、长安府、悦府等项目，北有公园印、悦龙台、西安全运村、未来城市，西有沣水云间等盘可选。

未来，主城区低密高端产品队伍中，还将增加碧桂园香蜜湖浐灞及沣东项目，以及阳光城在曲江和大明宫项目等。该类产品的竞争搏杀将是2019年的看点。

| 融创揽月府实景图

而合院或叠拼产品，因对地段有山或水的环境、产品的生态或颐养的适应性、房企打造产品力的能力等有着更高的要求，选择面则相对较窄。

该类从目前西安的地段特征来看，仅有个位数的盘可选，其中的佼佼者，如融创揽月府、中海阅骊山、融创桃源府等可重点考察选择。

位于曲江临潼国际度假区的融创桃源府，因有大西安稀缺资源骊山加持，周边的悦椿温泉酒店、贾平凹书院、瑞赛奥特莱斯、地铁9号线等，为其注入竞争优势。

| 贾平凹文化艺术馆

从规模来看，是不可多得的具有“小镇”型规划的项目，建筑上以小高、洋房及合院产品为组合，相对更为纯粹，洋房面积128-168㎡，适合面较广，不可多得。

高端改善产品的地段资源稀缺性、城市界面整洁度、产品的纯粹性和适应性，是选择的关键因素。自带基因和IP标签的融创桃源府等项目，将逐步出挑。

—— 叁 ——

在2017年之前，受制于开发理念、人居理念及需求，西安的“好房子”不多。这是全国业界、媒体及置业人士的公认。

2017年以来，全国百强房企批量涌入，竞争性进一步加强，各房企在产品打造上、形象塑造及感觉体验上，敢于拿出真功夫，以体现实力和希冀获得竞争优势。

从人居需求的角度看，所谓的“好产品”并没有一个相对固定的评判标准，其实是个动态的认知：

刚需产品，原先80-90㎡基本是两室一厅，现在能做出两室两厅甚至是三室一厅一卫，就可以称之为“好”；

刚改产品，105-110㎡在原先基本是大两房时代，能做出小三房，同样的面积，使用功能扩大了；如今，能做出三房两厅两卫，则是更“好”；

改善型产品，120-140㎡的，原先是三房两厅一卫或四房两厅两卫，现在能做成三房两厅两卫或四房三厅两卫/四房两厅三卫，那也是“好”；

原先，通常是主卧、客厅朝南，现在可做出主卧、客厅、次卧都朝南，有了“三面朝南”或“四向朝南”，这是舒适度升级的“好”；

洋房产品，从总楼层的角度看，原先是总高6层或6+1层、11层以下的，才是洋房；现在不仅总高11层甚至总高16-17层也能是洋房，好不好？

受容积率或者追逐利润考量，过去太多楼盘做成“高低配”：高层（18层）+别墅，超高层（18层-33层）+小高，被称为别墅社区或洋房社区，也是“好”；

| “桃源小镇”中心规划效果图

现在，融创桃源府等项目，以小高+洋房+合院等建筑形态为组合，改良了“高低配”导致的视觉不适和居住层级失衡可能产生的潜在问题，好不好？

桃源府的小镇规制，从生活到文化，涵盖孩子到青年到老人，营造全龄段“文化、颐养、闲居”生活空间，全方位缔造桃源生活小镇，可谓“好房子”的2.0版本。

在这里规划有精品社区超市、生态果蔬店、药店、洗衣店、社区银行、宠物店、菜鸟驿站、家政服务中心等形成的家庭基础配套平台；

有为成年业主赋能的“枫叶课堂”，设有书法室、合唱舞蹈排练室、棋牌室、老年大学、医联体模式；针对小业主的“海贝学堂”，设有儿童早教中心、半山学堂、星空观测站、乐高童玩中心；

以及设有高温运动馆、室内球馆、会客厅、咖啡书吧的“融club”和含有数字小剧场、素心堂、日出美术馆、业主公约等内容的“文化情怀平台”。

面对众多的项目，唯有在比较中，方可对产品的“好”才有更直观的认知，而真正的好产品是需要经得起时间的考验和岁月的沉淀。

伴随城市的发展，可建设用地的逐步减少、可占有的稀缺资源越来越罕见，前瞻性地选择 “好房子”，才是资产和可传世的宅子。

| 临潼区“最美弯道”

—— 肆 ——

2019年，不仅是全国楼市的“分水岭”加剧的一年，更是西安楼市分化明显的一年，也是置业选择更为谨慎的一年。

从全国范围看，整体均价在2万/㎡以上缺乏吸引力的部分城市，在城市化和逆城市化、新入户置业和返乡置业的博弈中，或将迎来成交更为跌宕的态势。

追赶超越进入加速跑的西安，作为“一带一路”的“心脏”，正迎来“大西安”建设的关键年份，城市配套建设、产业发展、吸引落户等方面力度持续加大。

一年一个样，三年大变样。不仅是很多人对“新西安”的期许，也是发展必然。省上支持西安申办2021年“一带一路”高峰论坛、举办2021年全运会，是西安近期难得的重大题材。

很客观的现实是，基于城市发展的未来预期，西安在城市面上的利好，远大于行业利空的影响，2017年以来地产受惠的势头依然延续。

需要面对的是，如何在宏观经济变数犹存的当下，对因此而出现的多空交错、犹豫徘徊等干扰因素，保持一份理性和清醒，从而及时做出果敢的选择。