去年觉得苏宁贵今年就接受了?为什么人人都爱毛坯房|房哥问答

问答186期

因每周购房咨询太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取一对一实时解答！

问：建议验房出质量排行榜，以后买房有参考？

答：这个排行即使做出来也是不全面，因为小区评价的纬度太多的，验房能看到的除了小区绿化景观，物业服务，公区品质，地下车位做工外，大部分还是业主户内的交付情况，这部分在发现问题后会现场告知，或通过开发商维修，或通过后期装修解决；

从最近验收的小区看，大的质量问题不多，但交房赶工，活儿糙的问题突出，比如还未入住地砖损坏，外墙涂料开裂，石材拼接未打胶等等，这些问题会在后续的房哥验房报告中逐一更新；

在当前房地产这个赶工的快销行业，只能说选大开发商，相对有保证一些，起码除了问题还有说理的地方。

问：去年还觉得苏宁贵，过完年人们却神奇接受这个价钱了？

答：不是人们接受，而是市场被迫与客户筛选，房子的本质是卖给买得起的人，尤其是供不应求的小区，苏宁云著就是这样的存在，在高新整体新房断货的背景下，源源不断的人冲着高新来买房，但楼盘又不多；

这个时候楼盘就能从众多的看房者中筛选客户，房子也就好卖了，区域断供越久，留给苏宁的机会就越多，外加大家对于高新17000+的起步价已经默认，在看到自带商业，周边学校，图书馆，公园等加分项后，就有一部分人会去买单；

当然软件新城不断拔高的地价也是重要原因，极高的地价仿佛在告诉我们这里房价只高不低。

问：置换需求，12年房龄的世家新城二手房能买吗？

答：世家新城最早开盘在05年，入住06年，算是西安很早一批的大社区商品房，去年还有尾盘房源在卖；位置自然很好了，周边学校，高校，商超林立，生活方便，具体氛围浓厚，但就是你说到的房龄太久；

你作为置换现在还没住进去，房子已经12年房龄，等你住几年之后，房龄直逼20年，到时候再转手卖怕是非常艰难了，即便如此，小区二手房价格还很坚挺，16000买到的是一期很早的六层老房，同样预算主城区大平层，新区洋房不好么。

问：请问为什么大家喜欢找毛坯房？

答：从新房来看，毛坯房和精装修有近2000元/平的差价，前者性价比高，但目前市场有的都是老盘新推后者尾盘项目，这个装标自己装可以很好了，但开发商交付的水平又远达不到，所以新房大家喜欢毛坯；

二手房的毛坯主要集中在一些新交付的小区，房龄十年朝上的很少会有毛坯房出售；二手买毛坯一方面不需要承担原房主装修成本带来的加价，同时可以按照自己喜好规划装修风格；

但如果前房东装修过，装修的价格就很难谈，房东即便是花了30万装修，但买家不喜欢自然不会买单，卖的难卖，买的难谈；

同时，二手房如果是毛坯，诸如漏水，裂缝等问题是可以提前发现的，减少后期索赔麻烦，毕竟二手房出问题解决的成本比买新房要多得多。

问：如何看待谨防房地产暴跌的说法？

答：说今年购买力有限，改善盘太多打折优惠还可能，暴跌怕是做梦了，房价的本质是土地财政，住宅的本质是资本品，虽然叫商品房，但很多房价涨跌都是违背商品交易规律的，限购，限价，限售，每一条都是人为调节；

但无论政策怎么辅助，只要买房的收益和流动性强于股票，黄金，储蓄，大家的钱还是会流入房地产市场，在这个市场里，房价承担着社会稳定，人民安居乐意，社会发展进步，地方收入，上下游产业的工作岗位等多重使命，怎么能说跌就跌呢；

再说回来，随便谁贷款30年高价买了房，突然暴跌，岂不是要脑溢血，更别说整个社会房价暴跌，能起这种话题出来的不是砖家就是喷子。

问：158万买金地翔悦天下96平小三室，是不是太贵了？

答：没有增值税，对于买家确实省了很大成本，剩余的中介费，个税契税还是要掏的，算下来的均价在16400左右，只能说是区域内均价，比海德堡，万科东方传奇低，比曲江龙邸贵一些；

由于区域内新房华润，阳光城，中海的价格已经到了14000+起步，二手房现房的价格不会太低，翔悦天下的位置还是不错的，隔壁融创曲江印豪宅，对面旺座曲江商业办公区，西南侧青年公园和康桥国际学校，小区虽然不大，但环境物业也还行；

整个曲江尤其是二期范围内，天地源，万科，保利，大华，招商的二手房源还是很多的，可以再对比一下。

问：保利和光尘樾便宜点可以买大，海逸长洲贵一些可以买小，怎么选？

答：虽然都在沣东，两个小区定位还是不一样的，融创的大平层档次更高一些，保利以洋房小高为主，虽然在滞销的背景下，价格被拉在一起，但居住品质上，融创是更好的，紧挨华侨城欢乐谷，地铁口的位置想象空间是很大的，但就是位置有点远，属于住的舒服等未来的产品；

和光尘樾就要接地气一点，价格基本没涨，旁边优势沣东五小，沣东自贸园也起来了，周边虽然待改善，但都在建设中，距离主城区也更近一些；

如果买洋房看保利和中南，大平层看融创，当然融创不远的碧桂园国湖也可以，洋房小高层都有，无论如何，高端盘里的小面积性价比是更高的。

问：朗诗未来街区如何，小区小怕后期物业不给力？

答：小区大小和物业服务质量没太多关系，只是朗诗在西安的项目还未交房落地，无法评价而已，但也都是一级物业；

由于进入西安较晚，朗诗的项目主要是小地块为主，雁南栖，未来街区，汉城湖新地块等，其中未来街区都算比较大的项目了，33.85亩地，规划了5栋高层住宅，603户，属于小型社区；

定位上是非常刚需的，较大面积为104平小三室，核心卖点为13000元左右的均价，五号线地铁口，新城吾悦广场的商业，对于沣东或近高新区域，是刚需绕不开的一个盘，销量也很好；

劣势在于周边环境一般，西侧有铁路，南边有村子，但好在区域内商业，学校，出行都是现成的，自住合适。

问：为什么业主普遍认为和城改村民不能在一个小区？

答：房价包括小区和素质其实没有太多关系，但在西安商品房和安置房混住的矛盾确实不少，部分项目可以分地块安置，但还是有很多混住一起，这种矛盾包括对小区公共资源的争夺，诸如车位，绿化，活动场地，生活习惯不同引发的争吵；

本质的原因还是在于生活习惯不同，对于业主而言，房子是贷款买的，对于小区环境物业要求更高，对于安置而言，房子是分的，虽然是置换，但更多是当作生活的资产，出租居多，导致租户居多，这样小区的业主来源就不太稳定，由此就会引发物业管理，设施维修等诸多问题；

反正这个话题说不清道不明，习惯不同，还是分开住的好。

问：东三环中铁建花语城怎么样，听说垃圾场味道大？

答：这也是去年西安最火的几个盘，地铁口，大开发商，一万出头的价格，基本是西安刚需必摇的项目，性价比极高，虽说周边环境较为破旧，但便宜始终是硬道理，属于买到不亏的；

江村沟垃圾场已经彻底封场，以后从咸宁东路往过垃圾车排队的现象就少了，至于味道会不会消失，还得经过时间的检验，毕竟成千万顿的垃圾在这里多年了，经过这个夏天就知道了。