西安楼市分化,焦点西移:从1万-6.5万/㎡,如何抉择?

搜狐焦点西安站 2019-07-05 09:27:42
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在房价环比连涨39个月之后,2019年6月20日,西安主城近三年来的第5次限购措施出台。主城区限购加码之后,区域价值分层态势也更明显。

西安房价在最近一年中,分层态势重新清晰,不再是2018年中之前“一刀切”的情形。

目前,均价在1万/㎡-6.5万/㎡的房子都有,重回“金字塔”结构。

在房价环比连涨39个月之后,2019年6月20日,西安主城近三年来的第5次限购措施出台。主城区限购加码之后,区域价值分层态势也更明显。

价格分层、价值分层态势下,置业如何抉择,成为很多人的一个新困惑;中高端产品各区域都有,选谁更适合自己,也是一个新的问题。

西安主城限购加码,临潼也纳入限购范围,“东限”之后购房“西进”势成必然。

西咸新区的沣东、能源金贸区及沣西楼市能否再度“飘红”?

   ▲ 昆明池文旅板块规划意向图

6月份在售盘价格看,西安主城区的普通高层房价十分明朗:

港务区10000-12000元/㎡,浐灞12000-14000元/㎡,曲江二期13800-15000元/㎡,航天基地12700-13700元/㎡,长安13000-14000元/㎡,高新17000元/㎡以上。

价格态势和2018年同期相比,上了一个层次。当然,这其中不排除后期有些低于目前价格的盘面市,区域在售房价有“下调”情况出现。

而价格在2万/㎡以上的高端产品,则由过去的在少数区域出现,变为各区域都有,而且总体数量已超过20个。

这些盘前有高新中大国际6万/㎡左右、高新万达ONE4.5万/㎡,绿城·高新诚园均价3.3万/㎡,长安的金茂府均价2万/㎡以上;

再有曲江玫瑰园二期均价3万/㎡以上,浐灞北翼的天诚春暖花开2.2万/㎡;

近有沣东的湖光山色洋房均价2.9万/㎡、碧桂园国湖最高3.9万/㎡等。

过去高价盘仅在曲江一期、高新核心区有,目前,曲江二期、高新三期、浐灞、长安、秦汉等都有该类价格水平的盘。

这在一定程度上,也符合楼市的一个规律:需求分层、产品分层、价格分层。

细看这类价格的产品,都是些精装大平层、精装公寓、洋房乃至叠拼等相对小众的产品,适合的人群面也是比较窄的。

在当前置业,不能一味地看房价,更要看产品、地段现状及潜力、房企的实力及运营能力,根据自己的需求来选择。

  ▲ 大西安新中心新轴线效果图

如果说,西安主城限购加码,有把人往西引的考量的话,那么,在地位置上紧邻西安西主城的沣东新城,是绕不过去的一个区域。

在两年多的时间里,城市发展和多方利好消息叠加,沣东新城是唯一成为“网红”的区域。

重要的支撑是产业投资、大型项目、各类配套的落地和建设,总量和速度位居西咸新区五大新城首位。

大西安战略下,城市“西进”,以西三环为中线,东接西安城西、南联高新三期、西携沣西新城和能源金贸区和咸阳主城区的沣东新城无疑是“西城区”的主力板块、未来老城和新城“承前启后”板块。

在过去的两年多里,昆明池一期·七夕公园开园、“大西安新中心新轴线”核心段建设、“绿地501”落位、地铁5号线开建、华侨城欢乐谷落地等,勾勒出区域的发展前景,可谓抢尽风头,带动了沣东新城关注度的提高。

▲ 昆明池生态景区局部实景

“产业发展可类比高新、生态环境可比曲江”,一度也成为沣东新城充满想象的未来画像。但因突出“三大战场”的重点发展建设,也导致区域发展的不均衡,局地面貌变化不大,舆论和社会期待热度过后,开始出现一些质疑。

历史、现实及产业发展等因素综合,沣东新城的发展不可能像高新、经开那样,全面开花、到处高楼林立,注定是组团式的、点状和线状的风貌呈现形式,产业板块和居住板块分得比较清晰

▲ 沣东新城土地使用规划示意图

从其生态、历史文化底蕴和产业规划发展、建设时序看,沣东新城五个板块的城市形态和投选价值更清晰,各板块有着不同的价值性和适合人群:

大西安新中心新轴线-科技创新引领轴板块、三桥现代商贸板块、建章路现代服务板块,无疑是刚需、刚改置业考虑的重点。

与大轴线关联的昆明池生态旅游板块、周镐京和秦阿房宫历史文化板块,受遗址保护等因素影响,容积率较低,适合发展低密住区,产品则以叠拼、多层、小高为主,则更为适合各类改善型置业

围绕“产业+生态”两大价值点,已汇聚中俄丝路产业园、沣东自贸产业园、沣东自贸新天地、华侨城大型文旅综合项目等产业项目,以及昆明池一期·七夕公园、汉溪湖公园、沣河生态公园等生态性的沣水云间、湖光山色等项目的价值开始浮现。

这里也因此跻身大西安高端改善板块之一。

▲ 汉溪湖公园实景图

在沣东新城,乃至西咸新区其它四个新城,房地产的发展,正在打破传统时效逻辑,价值反映在价格上,不再是过去的依靠发展来循序渐进。当前看到的价格产品,一旦错过,就很难再有。

这个需要有理性的认知。价格是价值的反映。那么,湖光山色及其二期洋房产品,有何价值点?

一是:占地规模约800亩、容积率相对较低,是沣东新城乃至西咸新区少见的“湖居人文大盘”。

二是:整体建筑风格、产品细节及用材上,有着较为用心的考量。建筑以现代简约中式为特色以小高层、多层等低密产品为特点;建筑排布上采用皇家礼序规制,全区采用三重、五进、十二景。

▲ 汉溪湖公园实景图

本次推出的二期多层洋房组团位于项目7个地块中最优越的位置,容积率仅为1.22。西侧及南侧均临汉溪湖公园,不远处就是昆明池已呈现的湖区,观景位置极佳。

在细节和用材上,与前期产品及已卖到2万/㎡及以上价格的沣水云间也有所不同。主要特点有:

1、新中式建筑风格,外立面全干挂石材,采用浅米色卡拉麦丽金荔枝面石材、米色卡拉麦丽金光面石材、英国棕光面石材。

2、采用日本YKK断桥铝合金系统门窗,保温、隔声、防水性能得到极大提升;入户门为铸铝装甲门子母门,配品牌指纹密码门锁。

 ▲ 湖光山色项目(二期)效果图

3、二期独立配置小区会所,满足业主的健身休闲需求。地下车库和公共区域采用精装修。具有双大堂设计,车库大堂与首层大堂均采用精装标准。

4、户型上采用套房设计,满足家庭每个人的个人所需;超过3米的层高,舒适度增加;约15平方米以上的超大阳台,较为少见。

  ▲ 沣东第六初级中学实景图

虽然所在地段整体上尚处在建设中,昆明池才呈现一期,后期还在建设中;项目紧邻的陈之路在拓宽改造、景观升级中,但从项目自身规划和周边已有的配套看,价值氛围正在成型:

商业方面:项目规划建设7.6万㎡的湖光park(暂定名)商业体,在完善区域商业配套的同时,给业主提供了最便利的品质生活所需。即将开业的西咸沣东吾悦广场据项目仅10分钟车程。

  ▲ 湖光park项目意向效果图

教育方面:项目的三期地块将引入有北京师范大学新标准体系幼儿园沣东第六小学、沣东第六幼儿园、中加国际学校距项目步行仅10分钟;沣东第六初级中学、西安高新一中沣东中学、沣东实验小学距项目仅5-10分钟车程。

医疗方面:距离在建的三甲级医院沣东(国际)医院仅10分钟车程,到高新医院开车20分钟左右。

位于“大西安新中心新轴线”南端、距离昆明池核心区较近的湖光山色,无疑占据区域发展两大价值利好,两者共振,价值虽不能说是唯一,但至少是稀贵的。

  ▲ 昆明池生态景区休闲商业街实景

仅此,或许还不够。

一个中高端项目,地段的资源禀赋和配套完善度,仅是价值的构成底色;还得看开发商是否有能力和实力,来保证项目的品质及其理念的实现。

从房企角度看,湖光山色的开发商沣东地产,目前知道并对其有较全面认知的人并不多,那是因为其国企性质所致,在某种程度上偏于低调。

我们不妨来看看其背景、开发经历及项目情况,就能有更为直观的认识:

沣东地产是由沣东发展集团投资设立的国有房企。2011年4月成立,注册资本5亿元,二级开发资质。旗下有西安沣东田园都市建设发展有限公司、西安沣东新城沣谷发展有限公司、西安昆明池旅游文化发展有限公司3家全资子公司。

 ▲ 沣东自贸产业园项目实景图

8年多来,以“精品成就丰盛未来”为核心价值观,以高品质为导向,在产品开发上确立了五大产品系,分别是:高端住宅“湖山系”、精品住宅“沣华系”、民生保障住宅“芊域系”及“康璟系”、商业地产“i系列”。

截止目前,沣东地产在沣东新城已建成、在建、待建项目面积超过660万㎡:芊域阳光、芊域溪源、沣东城市广场、沣东第一学校、沣东第三小学、沣东第六初级中学、沣东自贸产业园、汉溪湖公园、沣科花园、湖光山色、沣东i立方、沣华熙城、沣东i未来、昆明池旅游会展综合项目等,可谓占据沣东“半壁江山”。

  ▲ 沣东i立方项目效果图

作为地方性国企,沣东地产和高新区的高新地产、经开区的经发地产等类似,为其所在开发区的共建和住宅建设等,承担着重要的职能。其实力与能力与一些全国“百强”房企相比,并不逊色。

西安本土开发商中国企,如高新地产、经发置业、沣东地产等,所做的产品虽相对中规中矩,做事也不够张扬,但其务实和用心做事的态度,已获得市场认可。

而这,也是湖光山色项目的品质和价值可信度的重要支撑所在。

  ▲ 湖光山色项目营销中心实景图

回到话题核心,楼市分化严重、焦点西移之下,我们如何抉择有了新的解答材料:

1、说“房价没有最高,只有更高”的支撑是价值,地段、资源、产品、配套等,价值性不强或较弱的盘,别奢谈价格高低。

2、高价盘的建筑形态、户型面积及其配置,无论是在沣东新城还是大西安,面向中高端改善需求,相对小众,其价格也不具有广泛代表性

3、湖光山色的产品定位和特色表达,是房企在综合其地段落位、资源禀赋及容积率等诸多特定条件后的一个恰当选择

4、以此项目为例,须打破价格和价值的传统时效逻辑,对沣东新城以及其它区域的城市价值和置业价值进行再认知。

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来源:西安楼市

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