公建配套权属登记规则之分析

《细则》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时， 申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其 他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设 用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。” 本条其实是对开发企业、政府等销售商品房、保障房的特别规定，因为其建设房屋本质上并不是用于自己使用，而是要用于销售或者用于保障老百姓的居住权。因此就要求其在办理 房屋首次登记的时候需将涉及全体业主的共有的公共场所、公共设施、物业服务用房等专有部分予以明确，避免未来销售以后发生纠纷。

因此要做好业主共有的区分所有权部分的登记，应该搞清楚以下的一些知识。

一、什么是公建配套设施

配套公建（住宅小区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定和建设规划许可在住宅小区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。规划公建的目的是为了提高小区生活品质，为小区居民的生活提供各种便利条件。

二、什么是业主共有的公共设施

根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对此做了进一步的解释：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

通过以上的法律可知，小区业主共有面积分成三种，排名前列种是外墙、通道、电梯等已经分摊到业主专有所有权建筑面积的；第二种是满足小区业主基本生活需要的公共设施，如物业用房、配电房、锅炉房、公共停车位等各种公用设施用房和围墙、大门等构筑物；第三种是小区内公共道路、公共健身场地、公共绿地等公共场所的土地使用权部分。

三、实务操作

通过以上分析可知，法定的业主共有的公共场所、公共设施仅为满足居民基本的生活需要所规定的，而所谓的公建配套则是为了提高小区生活品质所建，因此不属于法定业主共有的区分所有权部分。

那么公建配套的所有权归属要如何记载呢？笔者认为可通过以下几个方面来进行判断。

1、看地方法规是否对公建配套的所有权归属有特别规定。如《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》《浙江省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》《武汉市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》武政规〔2017〕63号中即明确规定“配套幼儿园由开发建设单位（含土地竞得单位，下同）负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区（含开发区、风景区，下同）教育部门。”

2、看具体的土地出让合同和规划许可时是否有进行约定。如《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》明确规定“在居住区范围进行配套建设的，按照规定或土地出让合同约定，应当移交政府部门所有的公共服务设施，包括教育设施、社区医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政公用设施、商业服务设施以及约定建设的其它项目等”《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则的通知》明确规定：“建设行政主管部门应当在审批施工许可证前，依据规划审批内容及土地出让合同约定，与开发建设单位签订《居住区公建配套设施建设合同》。合同中明确公建配套设施的建设内容、建设规模、位置、开工及竣工期限、移交主体、移交期限、违约责任等内容。”

3、如果即无地方法规、又无特别约定的，则公建配套的所有权应该按照《物权法》第30条之规定，合法建造即取得物权的精神，登记给建设单位。

综上所述，目前来看，各地的规定不一样，实操不同，而一些地方的规划主管部门对于公建配套设施的权属的认定态度不一。当下国务院已经成立自然资源管理部，三规合一的情况下，希望今后能够改进管理手段，所有的业主共有的部分可在规划竣工验收时予以明确，让不动产登记部门回归登记本质，而不用再去猜测配建设施的产权归属。