西安房住不炒,那房价呢?

改善性住房一定是未来争抢的目标

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刘青云和潘虹演过一个电影，叫《股疯》，描写的是上海1994年的股灾。潘虹演的是一个中年上海女人，精明能干，家里收拾得井井有条，但一家三口蜗居在一个小房子里，连一个抽水马桶都没有，女儿拉屎还要拉在一个木制的马桶里，潘虹拿去倒掉。

为了让女儿能用上抽水马桶，潘虹才去炒股，卷进了1994年的股灾。

我跟我的朋友有过一次谈话，回忆自己居住的历史，我发现一个惊讶的事实，在我们那个北方的城市里，排名前列次在家洗澡，也就是2000年前后。

以前我的回忆都是一起在外面的浴池洗澡，更早一点，是在国企和机关的澡堂，赶到周五下班，澡堂里人山人海，满眼望去全是光屁股和长毛的大腿。就这种洗澡环境，还需要澡票，不是单位职工家属，还需要偷偷找熟人带进去，蹭洗澡。

为什么不在家洗澡呢？因为家里根本没有地方，只有一个厕所，两平方米见方，蹲下来拉屎就不错了，就这个厕所还不在屋里。

厕所在屋里是21世纪的事，能在家里洗上热水澡，也是21世纪的事。

在房地产发展以前，中国人住的是什么呢？是筒子楼和筒子楼改良版，单元房。

中国人的住宅模式是被苏联人坑了，上世纪五十年代，为了满足苏联的城市化需要，赫鲁晓夫设计了一种住宅楼，预制板房，格局单调，有独立卫生间，有厨房，毫无设计，没有任何装饰，我们很快学习了这种住宅，并发明了赫鲁晓夫楼的猴版，我们甚至连卫生间和厨房都是公用，后来才有了标准的赫鲁晓夫楼。

我说这个是在说什么呢？实际上，中国人开始有尊严地居住，也不过18年时间，条件好点的，最多20多年的时间。大多数中国人在自己家里洗热水澡，在自己家里做饭，在自己家里用抽水马桶也就是这么长的时间。

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吃穿住行用五项，住是关系幸福指数较大的，没有住，吃穿用都无从谈起。

从筒子楼，到单元房，到现在的住宅小区，中国人开始住得好一些了。

你如果问上一代买房的人，他们一定会跟你吹牛逼，说自己多么高瞻远瞩，多么勤奋刻苦，终于买下了排名前列套房，但是，这多半是在美化自己的经历，实际上，多数人来说，就是稀里糊涂地买房，稀里糊涂地居住环境改善了。

很多人真的就是因为刚需，看见有房就买了。

这不是个人的能力，是房地产和国家的经济大环境改变造成的。

我们现在总是说，刚需刚需，但现在人们买房真的是刚需吗？

我们仔细想想，买房真的是刚需吗？或者说，我们前几年那样的买房真是刚需吗？过去无论你是不是中产，无论是一套还是两套三套，其实最后住的都是一样的，百平左右或以下的小居室，没有设计，装修也一般，两口子一辈子，或者加上6个钱包，钱包鼓的多买，钱包瘪的少买。

有些实力的，一套市中心老破小，一套学区房老破小，然后就该给孩子攒婚房，生活品质根本没有高起来。还是垃圾设计，垃圾物业，低素质邻居。最多是是否南北通透，采光性的差距。

喜欢讲房产投资的，总喜欢把多套房产的生活夸张得无比美妙，但其实呢，无非是一套老破小换上另一套老破小，卖又舍不得卖，房子肯定要涨的呀，卖了就是亏。

房子多的人，也一样，并没有住得体面。

中国的大多数房地产公司，也根本没有想让你住好一些，非常同质化的设计，小厨房，小卫生间，满足基本的居住功能，但要想有品质的生活，也很难，尤其是北京，因为房价那么高，反正有人接盘，根本不需要建筑设计多么优秀就能卖出去，为什么还要给你设计？

哪里有什么美好生活？大家住得其实是新时代的赫鲁晓夫楼，新时代的单元房。

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那么，是不是说现在就没有刚需了呢？当然有，让人们住得更好就是刚需。1994年，在上海，让女儿用上抽水马桶就是刚需，在今天，让妻子用上洗碗机，烘干机，全智能家居，让孩子有起居室，有活动室，才是刚需。

人们的生活水平提高了，自然有了更高的需求。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

体现在房子就是，人民不光要住，还要住得体面。

房住不炒不光是说要让需要住房的住上，还要让有余力的人住得体面。

住得体面不是说房子价值多少可以吹牛逼，而是真的舒心，房屋美观装修有设计感，功能齐全，邻居和物业省心，这样人活着才有点尊严。

一方面来说，让一部分人住上房，另一方面来说，让一部分人住好房。

基于这种判断，房子的价格不会降，未来的一部分房屋一定会更多的功能性，有抽水马桶的房子，不会跟用马桶的房子一个价。同样，能满足你更高的需求的房子，跟现在仅仅满足你居住需求的房子，肯定不是一个价，这种房子一定会非常贵。

这些高质量房产的出现，会推高一点价位，它们会有溢出效应，但同时，这个溢出不会太厉害，因为满足基本需求的人，买的是“猴版”。

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对于普通家庭而言，如果未来仅仅是居住，那么不会很难，但是要想投资，可能对很多人来说，就真的很难，那些跑到丹东，跑到三线城市去买房的，需要格外谨慎，弄不好就套住了。

如果你要改善你的居住条件，那么，晚改善不如早改善，这种改善性住房一定是未来争抢的目标。