西安1.23新政:商品房预售证门槛再提高,交房乱象有人管了?

西安房哥 2020-04-01 17:17:33
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西安住建局发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》,对大家关心的商品房预售拿证门槛,商品房交付行为监督发布新规。

西安住建局发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》,对大家关心的商品房预售拿证门槛,商品房交付行为监督发布新规;

尤其是多层主体封顶给证,高层建至1/3给证的规定,让此前的谣言变成遥遥先进的预言。

楼市新规

原文如下:

为加快建立健全房地产市场规范管理长效机制,维护商品房交易当事人的合法权益,根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规政策规定,结合我市实际,现就加强商品房预售管理,强化房地产市场监管工作提出以下意见:

一、严格商品房预售许可

(一)新出让土地的商品房开发项目,开发企业申请商品房预售许可,原则上地上6层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的,须达到地上规划总层数的1/3,且不得少于6层。

分析:这是此次文件较大亮点,即提高开发商拿证门槛,意味着开发商前期投入的资金要更大,销售入市期会延后,对于资金链紧张的开发商会是极大的考验;当然更让人担心的是会不会导致供应量不足及成本分摊在房价上的后续问题。

(二)开发企业申请商品房预售许可前,应在商业银行开设预售资金监管专用账户,与辖区住建部门、银行签订三方协议,对预售资金实施共管。

辖区住建部门要加强对商品房预售资金交存、使用等活动的监督管理,按工程建设进度核拨预售资金,有效防范预售商品房项目建设风险。

分析:此前预售资金监管的意见稿这次算是有了具体实施细则,对于业主较大的好处还是在于保证施工安全,防止开发商资金挪用,造成烂尾及延期交房的事情。

(三)申请商品房预售许可时,开发项目已设立土地使用权抵押的,应将土地使用权抵押登记转换为在建建筑物抵押权登记,并出具抵押权人同意预售的书面证明。

(四)商品房开发项目设定在建建筑物抵押权登记,开发企业预售商品房的,在取得抵押权人同意销售的书面意见后,还须办理拟预售商品房在建建筑物抵押权登记注销,方可网签销售。

分析:对于此前普遍存在的在建工程抵押贷款有了更明确的规定,减少业主后期风险,避免已购买房源被抵押的情况。

(五)商品住房项目实物配建公租房的,配建公租房应与预售商品住宅同步设计、同步建设、同步交付。项目分期开发的,配建公租房应在首期商品住宅交付使用时同步交付。

分析:西安从18年开始在拿地环节要求,商品房项目须至少配建总面积15%的公租房,此次是对公租房部分的交付时间进行了要求,避免只建商品房,公租房跟不上供应的情况。

二、实行工程测量“多测合一”

(六)按照“一次委托、统一测绘、成果共享”的改革方向,将建设工程涉及工程规划、施工管理、房屋销售、竣工验收、不动产登记等所有测量项目合并为一个综合性测绘项目,统一技术标准及建筑面积计算规则;

由建设单位依法选择具备资质的一家测绘单位测绘,测绘数据导入统一的建设项目测绘数据库,有关部门共享成果,避免重复测绘、标准不统一等问题。

三、加强商品房交付行为监督

(七)商品房交付使用条件应包括建设工程竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》、完成住宅工程质量分户验收、基础配套设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅分户热计量装置安装符合设计和供热标准规范要求;

住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房屋交付时,开发企业应向购房人出示上述证明材料。

(八)严格落实《建筑法》《建设工程质量管理条例》《陕西省物业管理条例》等法律法规政策规定,实行商品房交付使用备案制度,落实房屋质量保证机制,强化物业服务企业承接物业环节的监督,加强建设工程竣工交付的监管,确保房屋依规交付,购房人安心入住。

分析:对于交房条件中的竣工验收要求更加细化,减少强制交房,未竣工交房现象。

(九)对于新建商品住房项目中规划配建的幼儿园、中小学,严格落实“四同步一优先”机制;配建的社区卫生服务中心(站),社区办公用房、活动用房,养老服务设施等居住区公建配套设施,应在项目首期规划设计,同步于项目首期工程办理施工图审查备案、施工许可证和竣工验收备案,并移交辖区政府、开发区管委会运营管理。

分析:对于配套设施的交付时间进行的了详细规定,要求同步与首期工程,避免西安此前大量小区都已经入住多年,配套学校设施一直看不见的情况。

四、深化房地产市场监管体制改革

(十)认真落实市委、市政府城市建设管理权限下放工作部署,将违法销售、违规交房等住建领域的执法监察、行政处罚及房地产市场监管职能下沉至各区县、开发区住建部门负责,加强房地产市场的日常动态监管。

分析:此前西安违法销售,违规交房的处罚都在住建局,人手有限处理较慢,此次将开发商违规行为的处罚权限下放,由各区县政府、开发区管委会牵头,市住建局配合,提高效率。

(十一)建立房地产市场主体信用评价体系和“黑名单”制度,将房地产开发、施工、设计、测绘、广告、中介、物业服务、评估等各类市场主体及从业人员的经营和执业行为纳入市级社会信用平台和诚信档案管理。对存在严重违法违规,扰乱市场秩序,侵害群众合法权益的机构和人员,要加大查处力度,从重处罚,予以严厉惩戒。

分析:这一条在此前算是少有,商品房开发销售环节众多,经常出现其中某一环节管理失控的情况,此次从施工设计,到中介广告,各个环节都将纳入档案管理,将很大程度规范市场秩序。

整个文件包括11条细则,应该说是拳拳到肉的,涉及到了商品房从开发至交付各个环节的详细规定,在西安这些年的政策里应该都是比较少见的;

如果上述政策能够执行到位,对于这两年的市场及交房乱象,还是会有很好的管控效果,大家怎么看,可以留言讨论。

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