西安二手房年底“诡异”回暖!房价降到位了?
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现阶段的西安市场让人很容易又点燃买房的欲望。
为什么？因为这两天无论新房还是二手房，都又萌发出回暖的迹象。
新房方面，前两天西安市共有7个项目结束意向登记，结果显示七盘均需摇号，而二手房市场最近一个月也开始出现成交周期缩短的现象，这些信息无疑挑动了每一个有买房念想的神经。
或许你想问，市场回暖是什么意思？房价又要上涨？！
NO!NO!NO!
我只能说市场回暖的前期，往往是房价较低的时候，而产生目前二手房市场回暖的原因，和2019年新房实行精装修政策，新房房源供应充足以及二手房市场价格回落等因素直接有关。
但对于目前的市场行情，到底“暖”到什么程度，还请你跟我一起来看看这些真实反馈，希望对你买房决策能有所帮助。
二手房手持橄榄枝，价格“亲民”？
西安二手房的价格，从数据来看，确实“亲民了”。
据诸葛找房数据显示，截至2019年1月13日，西安市二手房挂牌均价为15824元/㎡，与上周相比，价格环比微降0.42%。可见，西安二手房价格确实有所回落。
|数据源于诸葛找房
除了价格回落，二手房挂牌数量也有所增加。从上表不难看出2018年12月份挂牌数量略高于11月份。
|数据源于诸葛找房
但是从西安整体市场的成交数据上来看，12月份西安二手房成交量为3210套，与11月份的3223套相比，差距并不太大，不过据一线市场反馈，从1月开始成交周期有所缩短，回暖迹象明显。
“精装修新政出台后，对市场影响还是有的，目前市场处于回暖状态，主要表现在成交周期开始缩短，比如之前一个客户看房需要1-2个月才能成交，现在也就2天左右。”21世纪不动产城南电视塔片区负责人贺鹏涛反馈说。
精装修新政对二手房的刺激真有这么大？
其实不然，精装修新政只是其一，下半年西安市场新房供应量增加也是一个助推力，还有一个关键因素是二手房价格回落了。
毕竟在二手房交易市场上，价格才是决定出手与否的核心。
二手房东，终于不扛“价”了
网友小李反馈，最近他们小区的二手房成交量比较好。
随后我也致电了该项目所在片区的二手房经纪人，据其反馈，确实如此。
“近一个月来，这个小区二手房的成交周期确实缩短了，成交量也有所增加，主要原因是二手房价格有所回落，2018年4、5月份的时候，均价在1万7左右，现在基本上就是1万3、4，跟新房的价格倒挂也不太明显，所以很多人愿意入手了。”21世纪不动产经纪人小王反馈说。
其实，除了这个项目，我们还问了曲江几家二手房门店。
链家曲江大区的经纪人席涛表示，“11月和12月市场上涌现了大批新房，其实对二手房的冲击还是比较大的，从7月开始到10月，基本每个月二手房的价格都会出现3.66%的跌幅（也就是说，如果房价是1万元/平，100平米的房子，每月每平米大概能跌366元左右）目前算是稳住了，但是还有下滑的趋势，如果明年三月份新房市场保持充足供应量，那二手房能不能起来还真说不清楚。”
在席涛看来，精装修新政对二手房的市场影响力还是有限的，目前成交量并没有显著提升，并且市场的回暖迹象也不甚明显。
成交量没什么太大起色，价格确实跌了些。
究其原因，一方面是新房近几个月供货量源源不断，另一个就是很多房东终于“按捺”不住了。
“生了二胎后，一直想换个大一点的房子，所以才决定把现在住的房子拿来做置换，其实决定的还是晚了，我们九月份把房子挂出去的时候，行情已经不怎么好了，所以一直挂着，就想着等等看，但是前段时间出台了精装修新政和三年去除绕城高速棚改计划，我觉得房价还是要涨，如果现在不出手置换，很可能后面都置换不来了，所以会考虑降点价来卖。”家住在电子正街的二手房东马姐说到。
其实和马姐情况相同的二手房东还有不少，都是工薪阶层，并非炒房客，只是想尽快出手老房子，在新房未涨价前，置换一套更舒适的房子。
“炒房客”也想把钱抽出来换“宝”
峰哥最近把自己的二手房价也调低了一些。
他算是比较资深的炒房客了，在西安南三环附近的某小区有三套50平左右的小房子，他最近一直在寻找买主。
“这些房子有点小了，就算一平米涨上两千，面积有限其实也赚不了多少钱，我想把这几套小的尽快出手，买点稍微大的，100平左右的三室，稍微大一点的房子以后好出手些。”峰哥笑着说到。
确实如此，随着二胎政策的开放，现在小房子的需求好像没有从前那么旺盛了，对于像峰哥这样的炒房客而言，他并不想通过租房子赚房租挣钱，在他看来，赚房租挣不了几个钱。
峰哥说他的小房子目前有一套已经成交了，卖给潼关的一个人，这人看完地段，一听价钱（均价约11000元/㎡）当时就同意了，峰哥要求一把付，那个人现在手上没有那么多钱，所以先付了一部分定金，还在凑钱。
峰哥之所以降价，就是为了快速把钱收回来，去买别的新房，他表示现在也看不清明年的行情，但西安大方向是涨这个不会错。
我有个亲戚是做食品加工生意的，早年也赚了不少钱，在西安大大小小有三四套房子，前段时间听说想卖房子了，究其原因是今年环保查的太严，他的产品加工需要烧锅炉，结果还被罚了一些钱，政策太紧张，对生产影响还是不小，加之这两年生意也不太景气，想着卖套房子搞点钱出来做点别的业务，想来经济形势不景气，确实会促使一批“先富起来的人”卖房来套现了。
想来世事真无常，之前硬扛房价的炒房客，也开始松动了。
购房者，看到合适的就买
“最近看了大兴新区附近的一个楼盘，品牌开发商，现在均价1万3左右，60多平米，我其实很心动了。”网友阿浩跟我说。
我问了项目名称，搜了一下详细地址，其实项目除了物业这几年名声不太好外，地理位置还有周边配套还是不错的。阿浩是个工薪阶层，月入不到一万，他之前在北京工作，也在北京5环外买了房子，去年调到西安，实在不想租房子住，索性看看二手房，即买即住，以后有钱了再换大的。
之前阿浩看的这个项目，均价在1万6左右，现在1万3，阿浩觉得现在入手正是时候，他怕年后万一有个风吹草动又涨了。
和阿浩有着同样心态的杨哥最近也想出动了，杨哥看的是曲江一个楼盘，因为还没有达到二手房买卖的条件，所以，杨哥一直在等。一边等着一边看看周边别的项目，杨哥说，“我不想看三环以外太远的房子，在东二环上班还是想方便一些，就近看看二手房，媳妇刚生了二胎，不想直接住新房，一是有甲醛对孩子不好，二是现在住的70平两室确实太挤了，所以，有价格合适的我就想尽快换房住进去。”
看来，年前有些购房者也开始不“安分”了。
门店经纪人，几家欢喜几家愁
二手房市场，从来不比新房。新房的博弈是明面上的，谁都能监督开发商，看得清清楚楚。但二手房，房东、购房者、包括中介，不同个体间，还颇有些暗流涌动之意。
近两年，二手房市场上的置换人群比例一直在提高。“低买高抛”是每个人的追求，大家都期望可以买到更便宜的，但对自己的房子，又觉得预期仍在，不舍得降价出售。
不过，目前的二手房行情确实让一部分二手房东愿意让点价，但降得幅度不同，对成交的影响还是有的。
据链家高新大区某门店经纪人反馈“目前他所在的片区，其实二手房还是那样子，不瘟不火，除了看房的人多了一些，因为这一片区本来二手房价格就高一些，其实成交量并没有增加太多，而且目前他们的业务是主推一些新房产品，因为新房便宜。”
我们还咨询了21世纪不动产的城南门店经纪人，据反馈他所在的门店“目前成交还可以，近期成交周期明显有所缩短，可能是因为他所在的片区二手房东降价降得比较狠，目前1万4左右的均价，买个地铁口的二手房，还是有很多人愿意接受的，毕竟配套齐全，也有学校。”
我问除了降价，精装修新政对他成交有影响吗？得到答复是，有一定影响。“精装修的房子门槛高了，价格也高，你想想公摊也是按精装价给你算的，如果这么给客户说，价格差不多的话客户还是愿意看二手房。”该经纪人反馈说。
“我们门店近期看房的客户还是比较多的，均价就1万2、3，还是品牌小区，周边配套也有，价格还是很有吸引力的，精装新政后，成交还是要好一些，成交周期缩短了，很多客户愿意现在买，也是怕年后又涨价。”玛雅房屋城北某门店经纪人说到。
从一线经纪人的反馈不难看出，其实二手房市场目前还没有完全回暖，只是部分性价比高的二手房成交周期开始缩短，成交量有所增长，并不是大范围的有明显回暖现象。
不过，二手房价格有所回落，倒挂价格差缩小，是个好现象。
2019年，二手房市场会怎样？
说到这，或许有朋友要问了，那二手房价格还会不会降呢？2019年到底会是个啥情况。
“其实我觉得精装实施后对二手房的冲击一定是有的，但是影响不大，客户购买新房欲望不会减，目前西安新房二手成交占比依然保持在1:5的水平，未来只能说慢慢趋向二手，二手成交量逐年递增。而从二手的成交周期来看，明年刚需成交周期会缩短，改善成交周期不会发生太大变化。我们所在的南郊片区都属于刚需，年后一定会回升10个点左右，这是从2010-2018年每一年的数据所呈现的结果。”西安海汇房产东南区域总监王贤谋表示。
从目前的情况来看，如果新房在明年依旧保持充足的房源供应量，对二手房市场还是有一定冲击的，毕竟从目前的行情来看，二手房价格虽然有所回落，但是部分片区价格倒挂依然比较明显，而我们现在能看到的回暖项目，大多是二手和新房价格差较小的楼盘。
经历了2018年的房价跌宕起伏，也看过了二手房价的起起落落，站在春节前夕这个十字路口，虽然二手房价开始部分亲民，但还是有很多想买房的朋友其实也比较焦虑，大家在纠结到底是年前买还是年后买？
买房对于大西安人民来说，好像总会受太多政策因素的影响，楼市回调期前路迷雾重重，地产信息极度不对称，啥时候下手买房成了大家揪心的通病。
买房，不应该只是少数人的游戏，我们需要一个专业靠谱的帮手。
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