西安注意!海南金蝉脱壳,谁在欲盖弥彰?

搜狐焦点西南站 2019-10-28 17:32:09
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

上一周三亚人才政策在限购边缘疯狂的试探,这一周海南又甩过了一个重量级炸弹,谁都没有料到,这一颗炸弹竟然如此猛烈!2019年10月25日,海南省办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知,基本取消全省(除三沙以外)落户限制;居民在落户地无自有产权住房的,一律在其合法稳定住所所在的

上一周三亚人才政策在限购边缘疯狂的试探,这一周海南又甩过了一个重量级炸弹,谁都没有料到,这一颗炸弹竟然如此猛烈!2019年10月25日,海南省办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知,基本取消全省(除三沙以外)落户限制;居民在落户地无自有产权住房的,一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体落户;取消农业户口和非农业户口性质区分,统一登记为居民户口。

一石激起千层浪,有人认为借人才政策的放松救济楼市之危机,稳定地产市场秩序;也有人认为,海南省终究难逃宿命,已经成为一个地产沼泽。海南为什么较先顶不住,要从人口政策对于楼市进行“金蝉脱壳”?通俗一下来讲,资金不够了!土地成交快速下滑,销售业绩快速下滑,人口引进快速下滑。其一,地产调控不允许出头鸟,必须坚持房住不炒,因此,想要在政策上解套,考虑通过放松“人才引进”的口径和落户门槛,变相刺激地方楼市。其二,全国各地都在抢人,海南就算口子再放大一些,也不过是增热点,而且抢夺人口还呼应了城镇人口转移,可以说,是呼应了国家政策层面。于是,海南就出现在全套封停之后,又通过人口政策引进,先落户后撤退,总而言之,先把房子卖出去,收回一些财税,稳定城市运转。

海南省的房地产问题一直都存在,1993年海南楼市一触即溃,其最根本的原因,就在于购买力不足,接盘者有限。1993年,海南省库存量太大,因为缺乏详实库存统计,但两万多房企参战,新房开发不断激增,呈现泰山压顶之势,于是,遭政策打压立即崩盘!海南省有多少人口?全省常住人口只有934万,不足一千万,与西安还有一定差距,也就相当于西部省会城市。在2018年4月份限购以来,全海南省住宅进行全面限购,导致外部客流进不来,内部客流没有购买力,于是,市场出现封闭,一大批置业顾问开始转行搞旅游、卖红酒或者自矿泉水......但事实是,话放得越狠,最后哭得越惨,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态区市县建设住房只能面向本市。海口、三亚、琼海,要提供五年个税或者社保,也就是60个月!很多人暗自揣摩,海南如此狠辣限购,一定是在蕴藏大招,海南或将建立自贸港, 要消除海南省对房地产经济的依赖。建设一个实体的经济,首先要控制好房地产泡沫,避免经济没发展起来,房产反而被炒作起来。于是,一次“自杀式认错”被解读为高大上的政策高招,但最终海南省人才政策落地,基本取消全省落户限制,一切真相大白。

2016年海南省销售量达到1600亿元,让不少购房者喜极而泣,原来海南投资还有希望!但好日子还在后头,2017年海南省商品房销售量达到先进状态,销售金额超过2700亿元,同比增幅82.1%,海南省商品房销售面积2292.61万平方米,同比增长52.0%,商品住宅库存去化期从2015年的45个月,下降到2017年底11个月的合理区间。于是,这一片面孔纯净的沼泽再次吸引了一大帮大佬进驻,例如恒大许老板、融创孙老板,不仅在海南省上演了1600亿元修建人工海花岛,更有齐天大神一口气收购十余个项目。

但问题并不在资本运作,反倒是政策狂风鄹雨,突然之间的限购,一时间让市场集体入冬,一个本地没有消费力的市场,全靠外部输血给养,其本身的造血能力十分可疑。当然,这只是说城市层面,并非质疑海南的文旅资源,更不是质疑海南省在接下来的楼市中还有充足的韧性。对于海南这样一片风水宝地,我们有理由相信,能挺过一次两次软蹦,即便是三四次,也影响不大。但我们一定要搞清楚海南省的特殊性,在海南辖区内一部分县级市场,房地产和衍生品纳税相当于城市的九成财税。

但国家的大政方针是“房住不炒”,这是一个铁打的主旋律,不会因为海南房地产一家独大,就放松这一初心。于是,在觉悟高燃之下,海南省住建厅主官表示,目前海南房地产主要任务从去库存转向调结构,未来将坚持建多少卖多少,决不当“房地产加工厂”。于是,2017年-2018年海南省掀起了轰轰烈烈的限购政策,让资本进入房地产无处遁形,让购房者无法逾越限购的天堑,在媒体弹冠相庆之下,海南省终于出现了一些状况,触目惊心!

排名前列跌,2017年开年成交火热,2-4月海南销售面积为1959.01万平方米,同比增长99.27%;受414海南限售政策所限,成交断崖式下跌,房地产投资开发增速放缓,楼市后市成交量回落。第二跌,2018年4月海南实施全域限购,全省境内房地产开发投资下降16.5%,此外,2018年全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。第三跌,2019年三季度海南省开发投资同比下降28.1%,房屋销售面积584.95万平方米,同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元,同比下降44.6%,房地产数据仍然是断崖式下跌。省长沈晓明称,相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,有的市县高达70%,可以说,海南省对于房地产的依赖,是全国独一份。此前,一直有网友叫嚣,“地产不死,实业不兴”!海南岛地产真的崩溃过,但也没见到实业启动,可见二者关系即便是有,也不是铁打的逻辑。

要知道都处于楼市漩涡之中,那风头正盛的西安会出现这种情况么?想要走海南的老路,西安恐怕没有这个机会!关于这个问题,我们在《三个现实情况,揭开楼市的真面目》反复强调了三点:其一,西安土地资源紧缺,本就供应不足,指标还被集中给了港务区,拿地太难。其二,西安库存量不到七个月,比北京上海还要低,还不至于滞销;其三,全国楼市销量下降排名之中,西安属于中上等。西安掀动了抢人大战的高潮部分,但却在先进状态之下,被政策截断,好的一点是,西安的购买力始终勉力维持,无论是人口政策,还是民营经济刺激,都反映西安没有其他城市那么惨绝人寰。但我们要强调的一点是,人口政策为了驱动城市化发展,不是楼市的减震垫,更不是稀释毒液的水池子!尽管七十年来人口资源一直是我们承担风险的法宝之一,但资源终有尽时,血管终有枯竭,还是要小心烂账缠身。赶在人口资源无法被挤出红利之前,一定要想好解决方案,不要寄期望于野火烧不尽春风吹又生......

来源:徐三刀

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。