踩盘报告|实探1.3万元/平的电建西安泛悦城,六答购房者问!
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西安楼市不知道从何时开始出现了一个很有意思的现象，3万+的楼盘“破土而出”，1万元/平以下的盘濒临灭绝，而紫薇东进“万人摇”的诞生更是将“西安楼市需求真相”完全暴露在阳光之下，不知不觉，1.3万元/平已成刚需“红线”！
近日，港务区1.3万元/平的电建西安泛悦府登记，314套房源，登记人数1115组，核验通过865组，中签率36.3%，更是有力的说明了这一点。
在群雄逐鹿的港务区，为何电建纯新盘登记“爆棚”？带着诸多购房者的疑问，房小探决定动身一探究竟。
答：这个问题要先从国际港务区的大环境发展说起，上篇房公子对国际港务区也做了踩盘分析《全运会倒计时一周年，实探奥体中心！1.2万元/平的国际港务区进入兑现期》，里面有详细的阐述，在这里就不一 一赘述，房小探只从个人踩盘的感受来回答一下这个问题。
其一、港务区借助“全运会”东风扬帆起航。全运会召开进入倒计时，定于明年9月15日开幕，将国际港务区推到全世界人民的眼前，热度暴涨，倒逼着区域建设发展进入“最后一年”的建设冲刺阶段。
其二、港务区板块功能区规划明朗定位清晰。据置业顾问介绍，港务区目前主要分为三大板块，以奥体中心为中心的文旅板块，以电建、绿地、招商、华润等品牌房企落地的中央生活区板块，以陆港自贸区为代表的综合保税区产业板块。
其三、港务区品牌房企云集“房价洼地”成刚需“心头好”。目前的港务区板块已经集齐了万科、绿地、华润置地、融创中国、招商、绿城、电建、高新地产等一线房企，蓄势待发。
另外，区域内楼盘价格均在1.3万元/平左右，对于刚需购房者来说十分友好。
客观地说，港务区虽然起步缓慢，奥体中心敲定后，区域如火如荼的建设中，港务区“天时、人和、地利”都已具备，未来一定会有作为，前景可期。
答：电建西安泛悦城9月4日开启登记，楼栋分别为1#、3#、4#楼，共计314套房源，建筑面积109、129平，均价13030元/平。
房小探是周末去踩盘的，正赶上摇号的时间，置业顾问的电话不断，都是客户咨询是否摇上，登记的数据以及摇号现场的情况可以看出购房者对电建的认可度。
另外，据置业顾问介绍，下一批预计10月中旬新推2、5、8#楼。
答：项目总占地约122亩，共规划14栋精装小高层、1栋150米超高层写字楼和1栋13层酒店，其中住宅占地约92.6亩，容积率2.5，绿地率38%，共计1251户。
项目楼间距31-58米，小区实行人车分流，其中14栋精装小高层产品（17-23F），建筑面积109、129平；电建自持物业，物业费1.5元/平.月。
商业占地约29.5亩，容积率5.0，打造了1栋总高150米的超高层写字楼和1栋13层的酒店，另外，中国电建西北总部落户于此，房小探踩盘的过程中也拍了工地如下图所示：
答：项目主打产品109、129平，都是三室户型，精装修装标材料展示如下：
1、109平户型，较大的亮点设计是客厅、主卧、次卧三面朝南，其次是南向6.1米大阳台，让儿童房可大面积采光。
另外，卫生间自带一个暖气片，连通地暖，方便冬天挂毛巾等，容易烘干，这一点电建做的“很贴心”，主卧自带飘窗，也配备一个卫生间，居住的舒适性和私密性会比较高。
样板间如下图所示，置业顾问算了一下，首套首付42万左右，二套首付56万左右，适宜首次购房或者刚改客户群体。
2、129平户型：个人还是比较喜欢这个户型，南北双阳台设置，达到了南北通透的效果，跟109平一样，也是6.1米南向大阳台设置，厨房相对来说比109平的大很多，主卧带有衣帽间。
置业顾问算了一下，首套首付50万，二套首付67万左右。
答：环顾项目四周，项目较大的优势就是距离地铁3号线保税区站和新筑站都比较近，两站之间。
地铁：据置业顾问介绍，小区南北是主门，南门距离地铁3号线新筑地铁站约400米，北门距离地铁3号线保税区站约300米。
房小探步行实测保税区C口到售楼部的距离约600米左右，工地都在中间，距离准确，另外通过地铁3号线可换乘地铁14号线（在建中），到达北客站以及奥体中心。
公共交通：据置业顾问介绍，项目附近有523、248两趟公交路线，房小探在秦汉大道上找到了523路的公交站，实拍如下：
自驾：项目东侧紧邻港务大道，宽敞，16车道，西安市最宽的车道，连接杏王立交、绕城高速、三环，项目北侧紧邻主干道秦汉大道，可快速通达西安市北客站、西咸新区和临潼。
答：商业、教育、医疗、环境等配套方面，房小探将自己实踩到的一一展示如下：
【商业】据置业顾问介绍，项目规划3000平商业配套，北侧为招商生活广场（在建中），这些都得等。
目前，项目周边的购物还是需要依靠数公里外已经开业的大型商业综合体，距离5公里的砂之船奥特莱斯，距离3.5公里的华南城，距离3.1公里的陕西自贸区LENPO澜博跨境购物中心，其中砂之船奥特莱斯和华南城都可以坐地铁直达，房小探坐地铁也拍了实景图，如下所示：
【教育】项目本身规划一所2000平的幼儿园，据置业顾问介绍，建成后交于政府统一管理，西侧国际陆港排名前列幼儿园也在规划中。
另外，铁一中陆港小学、陕师大陆港小学、铁一中陆港中学，已经建成9月已开学，稍微弥补一下港务区整个片区的教育短板。
【医疗】据置业顾讲解，小区自身也会引进社区医院，项目西侧在建一座交大一附陆港医院。
【环境】房小探一眼望去，整个大环境都在建设中，项目1公里之外，距离最近的有陆港足球主题公园，约1.5公里，以及在建的奥体中心公园和全运湖公园，预计全运会召开前建成。
答：来自克尔瑞的数据显示，8月份国际港务区整体均价12142元/平，而电建整体均价13030元/平，高出板块均价888元/平。
房小探梳理了一下9月份左右国际港务区登记楼盘的情况，分别有华润置地未来城市（13844.31元/平）、绿地国港新里城（13603.14元/平）、枫林九溪（14207元/平）、招商城市主场（13303.76元/平）以及电建地产·西安·泛悦城（13030元/平）。
从价格方面看，电建地产·西安·泛悦城与周边的项目不相上下，同等水平。
从人气方面看，以上登记的楼盘中除了华润和电建摇号外，其余的都不摇号。
从品质方面看，华润和电建是央企，且只有这俩盘摇号，从侧面反映，购房者还是很在乎实力开发商背后代表的品质保障，也是认可度的表现。
房小探踩盘得知，电建在沣东新城能源金贸区的盘电建地产洺悦府主打改善，均价1.8万元/平，而国际港务区的电建西安泛悦城是电建在西安的第2个项目，定位城市综合体为主，主打产品偏刚需、刚改人群，刚需、刚改购房者可以考虑。
房小探踩盘较大的感触就是“建、建、建”，跟其他新区发展一样，周边的配套目前尚不完善，都需要时间等待，但是不一样的是，港务区借助“全运会”这股“东风”，乘风破浪，这也是港务区吸引房企、购房者的较大优势。
电建西安泛悦城1.3万元/平的价格属于刚需的“标准线”，产品、户型布局也都有亮点，加之板块发展利好，房小探觉得，可以纳入买房清单。
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