西安楼市10问(3):首付40-50 全能买哪?泛高新究竟在哪

楼市瞬息万变。作为楼市风向标的“登记平台”，在2019开年前两周以来，就表现“冷热不均，冰火两重天”的态势。

首波登记4盘，再现“0通过、个数登记”等现象，而经开热盘龙湖·景粼天序却人气很旺，首日登记人数就突破房源数，摇号在所难免。

转而到第二波，7盘登记，总计5032个登记，均未出现“登记不足”的情况，平均约3.7个家庭“抢”一套房！无论价格高低，人气都比较足。

如此看来，开年至春节期间有购房计划的人还不少，从西安楼市后台粉丝留言看，在房源及区域的选择上还存在不确定性，不知该如何选择。

六言从近期后台留言中选取具有代表性的5个提问，集中进行回答，希望能有所帮助。

1、关键词：首付40-50万，城西or城北，买小三房？

答：你好，如果是二套，首付需要达到50%，也就是说，预算如果首付在40-50万，想买小三房，小三房面积一般在100㎡左右，单价需要控制在10000元/㎡以下，这样的房子现在西安确实比较少。

城西的话，可以往考虑与沣东接壤的地方，此地段此前相对具有一定的价格优势，如和平村板块的君合天玺有93㎡、98㎡的三室，成交均价10612元/㎡；与高新接壤的土门板块如德杰状元府邸，有88㎡、94㎡、96㎡、97㎡的三室，均价11868元/㎡。

北三环的世茂璀璨倾城有96㎡的三室，均价室11451元/㎡，且是装修房，还能节省后期的装修预算。这几个盘都是当前所在板块的热门楼盘，且均价相对来说比较亲民，可供参考。

2、关键词：大明宫东

答：你好，如果按大明宫东侧板块算的话，应该是辛家庙板块、胡家庙板块。

据克而瑞12月房价地图显示，辛家庙板块（成交均价10362元/㎡）、胡家庙板块（成交均价11193元/㎡），而大明宫板块的成交均价是14151元/㎡，确实对比具有价格优势。

当前大明宫板块新房在售比较多，从12月成交情况看，城北的开盘项目多集中在大明宫板块，包括紫薇东进、西派国际、中海太华府、大明宫院子、绿地峰辉等。

此外还有恒大悦龙台、旭辉大明宫、正荣府、阳光城檀悦、瑞和大唐府邸等盘待售中。配套齐全是该区域的优势，大明宫万达广场、百寰广场、四海唐人街等商业体，加之地铁4号线的开通，更是板块价值再度提升。

此外，地铁8号线正在规划中，以及北二环、太华路等干道，区域价值更加凸显。目前大明宫区域均价已超越西安总体房价水平，大明宫板块也正加速成为“纯改”的区域之一，刚需产品时代正面临终结。

3、关键词：纺织城、国际港务区

答：你好，首先，我们先分析下两个区域的发展态势。

纺织城板块：纺织新城属灞河新区三大板块之一，目前比较多的房企多聚集在灞河沿岸，形成生态宜居组团，属灞桥生态湿地公园板块。

先是城东客运站搬迁至此，随后是地铁1号线的开通，更是拉近了纺织城与市中心的距离。纺织城站以北纺渭路成发展枢纽，这里有西安最知名教育铁一中滨河中学，又有西北较具实力的唐都医院，稀缺资源大汇集吸引了大量的房企。该区域新盘有万象湾、宫园学府、紫楹台、绿城新兴玉园等。

国际港务区作为国际文化交流轴的核心区域，已然是大家关注的焦点。自贸区的挂牌、奥体中心的建设、地铁14号线的修建、今年腾讯双创小镇落户……如今国际港务区各项利好的加持，使其发展速度在全市处于领跑地位，当前的价值高低，价格洼地特性，也让国际港务区成为炙手可热的置业区域。

准确来说，国际港务区划分为两个板块：奥体板块和自贸区板块。奥体板块近期活跃的有华润置地·未来城市、绿城全运村；自贸区板块近期活跃的有汇悦城、绿地·璀璨天城。

两个区域对比，建议优先国际港务区。

4、关键词：泛高新、鱼化寨

答：你好，泛高新的概念是源于高新的快速发展，房价高企而备受购房者关注的一些高新区的“边缘地带”。

以产业为主的高新，住宅土地供应较少，高新房价高而房源少，所以在高新工作的普通上班族要想在高新买房，就只能在与高新接驳的其他区域考虑，如西部大道、常宁新区、城西土门板块、沣东新城鱼化寨-和平村等板块，这些接驳区域就形成了“泛高新”的概念。

鱼化寨到底属于高新吗？这个问题似乎一直困扰着众多购房者。从地理位置看，确实是在高新范围内，然而却是属于雁塔区的。直到2018年11月，雁塔、长安、鄠邑将10个镇正式移交高新区托管，这其中就有雁塔区的“鱼化寨街道的科技路以南区域”。当前鱼化寨正处于拆迁改造阶段。

5、关键词：电子城、改善房

答：你好，电子城周边房价都比较高，新房目前有碧桂园·高新时代（18000元/㎡）、天地源·万熙天地（暂无房源）。周边二手房大约在18000元/㎡左右，而一些2005年前后的房源，均价在10000-13000左右，但是这类房子年代比较早，社区比较老旧，户型比较小且设计不合理，不建议选择。

目前来看，或许碧桂园高新时代是不错的选择。现实是，不太远的改善房价格都不低，个人建议可以关注周边规划的地铁线，沿着地铁线路扩大选择范围。