置业,这个看房流程你不得不收藏!

最近，大学同学小杨结婚了，朋友圈里，他除了晒了晒他的结婚证，顺带还晒了晒他的购房合同，他在三线城市买了一套“小三居“，提起这个事，他到现在还是异常兴奋，说起排名前列次去看房时候的样子，他至今还觉得像他这样的傻屌能在短期能内把房买了，还真是个奇迹！

关键词：

1、看房全流程；

2、看房防坑点！

3、你会需要的链接（我去！入住后这么惨，就因为不会选楼间距和容积率”【莞儿楼市说】）

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看房全流程，让你的钱不白花

说到这里，就让我想起了最近一个粉丝给我的留言：“豆豆啊！我是排名前列次买房看房，完全不知道从何下手，辛辛苦苦攒的几十万，不想因为自己稀里糊涂的看房子，就给扔“海里”了，我自己去看房子究竟该从哪些方面着手呢？”

不瞒各位，我排名前列次踩盘的时候，也是个傻白甜，其实每个购房者排名前列次看房的时候都或多或少有这样的烦恼，觉得楼盘在宣传的过程说的非常“高大上”，自己到了售楼部的时候却是两眼一抹黑，一听置业顾问条理清晰的话术，立刻就觉得这个房子千好万好，不买简直不是人！

关于买房的整个流程整体分为8个步骤：想买房——找房——看房——选房——定房——接房——装房——租售/自住！

在这8个步骤中，其实前期的5个步骤相对来说是比较重要的，而对于首次买房的小伙伴来讲，难题就出在看房这儿，今天豆豆主要跟大家说说，想买房，房子应该怎么看！

以下内容敲黑板，划重点，吃瓜小伙伴赶紧围观凑热闹，有Wifi的捧个转发场，有流量的捧个留言场，啥都没有的，就负责把场子搞热！

01前期准备

我排名前列次看房，心里就操心俩字：“价格”！这大概就是所有刚需首要考虑因素吧，说实话当时天真的以为所有的楼盘都是现房，精装高层，应该是装修好了让我直接去实地感受，电梯速度，装修情况、朝向、楼层、采光等等，就算是毛坯房也盖的差不多有个模型，能让我到工地感受一番！

但确实，我傻屌了！

出发前所有的准备工作都没做好，价格不知道、位置不知道、地段不清楚、连期房还是现房都搞不清楚，精装毛坯更是一塌糊涂，走进售楼部完全是个“任人宰割的羔羊”！

搞清需求

考虑好你想要买房的需求是什么，是你买房首先要确定的事情。

不同人群买房参考因素，按照优先级已经给大家做了一个排序：

如果是刚需自住：1、价格（首付和月供）；2、通勤时间（距离、地铁）；3、周边配套（商业、学校、公园）；

改善自住：1、楼盘品质（开发商品牌、装修标准、园林物业）；2、周边环境（氛围、生态）；3、周边配套（商业、学校、公园）；

如果你是投资：1、投资住宅：投入产出、发展潜力（未来五到八年）；2、开发商品牌。

先搞清楚你是那一类人很重要！

对于刚需来说，你就要考虑到自己买房是为了啥，结婚还是单身配备，如果是结婚，就主要考虑以下价格，首付和月供，夫妻双方的压力会不会大，如果是单身，就要考虑通勤时间，距离自己的工作地点远不远，节省时间提高效率！

对于改善来说，是换大的（考虑二胎）、换环境、新需求（小孩升学、换工作）这些因素都会影响你选房子的决定，比如考虑换环境，那就多看看浐灞啊，安静、宜居！

搞清预算

这一点豆豆还是要特别给大家强调一下，很多人买房真的是“胡思乱想”完全不考虑自己的钱包，比如之前就有人问我，在高新或者经开有没有100万左右的房子！

我觉得这哥们儿就是在逗我，如果说你的刚需，你的首付只有30万，按照现在的首付比例，房贷利率算，均价10000元/㎡的房子，100㎡的话，首套首付3成就是30万，也就是说你考虑房子的价格就在10000元/㎡左右，更别说如果按照4成算，你也就只能看看9000多元/㎡的房子了！

对于改善来说，如果你的首付预算在100万（按三成），买三室、四室，150㎡左右，按照现在的首付比例，房贷利率算，总价就在330万左右单价就是22000元/㎡。

所以一定要搞清楚自己口袋里有多少钱，在选择区域上要从钱出发，像曲江、高新这都是西安房价比较高的地方，首付30万的就慎选，浐灞和城西就可以看看，房价相对较低！

打电话，了解信息！

其次买房排名前列步的关键：请先上网打电话！

了解你需要的信息：1、目前有在售房源吗；2、价格多少；3、楼盘位置；4、户型都有哪些···等等。

记着要带着目标去看楼盘，心里要有个底，知道自己是去干嘛的，有方向的话看房就能顺畅很多。

实地看房前，自己先根据需求了解透彻

前期准备，最花心思的一点，大概就是规划线路了，在这里我本人又彻底的展现了当代青年独有的“方向感不强”的优点，我想对于一个不熟悉西安的人来说，肯定也是个硬伤。

我一般会高德地图，交通上尽量选择公交地铁等交通工具，主要原因，你能沿途看到项目所在版块的整体商业配套、地段优势、交通情况等，能步行的尽量步行，步行不了的尽量自行车。

总之，你自己一定要对你去看房的区域有个大概的了解，规划好路线，不要浪费时间，去了找不到地方！

从售楼部出来也是要看好路线，好好的把周边的环境、配套都了解一下！

02售楼部看房的“小心机”

看房的第二大步骤，也是最重要的一步，就是去售楼部看房了，踩了这么多盘，个人觉得售楼部就是一个真人CS游戏场，置业顾问瞄准对象，全力追击，“巧舌如簧”说的你头晕眼花！

所以，去售楼部，一定要有个心眼，先确定好，有什么东西是你必须要了解的。

先看五证

进入售楼部，置业顾问肯定是先要给你介绍开发商，介绍品牌，但我个人建议各位先看五证。

一般像马上要推楼栋的项目都是价格公示过了，接下来就是拿证和登记，一般价格公示过了的就是已经有四证的了，就差拿预售证登记了，这一般都不会有问题。

在这里要提醒大家，那些房子需要特别关注五证：1、像一些已经卖了很多年的小开发商的小楼盘，之前在浐灞、三桥、高新都有这种房子，这些房子本身就存在历史遗留五证不全的问题，要是看中了这样的房子，就千万记得看五证！

2、当然了，像一些大开发商或者是在售的热盘也会有这样的问题，这些房子主要是因为接手的烂尾楼，这些房子就需要特别关注产权年限，大家可以去售楼部看土地证，或者在网上提前查一下，他们主要出现的问题就是，你现在买，到你交房，产权年限可能都没有60年。

了解开发商

一般来说，当你去到售楼部，较先给你介绍的就是开发商和品牌，大家不要觉得这不重要就忽略不计。

为什么说开发商这个问题一定要特别注意，最简单地说，开发商的选择直接影响到你后期二手房的增值和出售，不管你是刚需还是刚改，后期换房子，大品牌开发商的房子，他的物业维护、品质风格都是你房子好不好出手的决定性因素。

（☆代表半颗星，★代表一颗星）

以上打星是我们根据已入住业主的反馈，还有开发商产品的风格、品质、业内的口碑综合评价，仅仅是个人观点，给大家作为参考。

以上这个表格，是入驻西安TOP10房企开发的项目一览，豆豆给他们打了一个评星，从他们交房产品、物业维护、风格品质、业内口碑综合给他们打个分，满星五颗星，大家可以参考一下，买大品牌开发商的房子可以先选那个！

看区位图

听完开发商的来路，接下来按照惯例，一般置业顾问会带你去看区位图，不管你对这个区域是否了解，也都请静下心来听听他们怎么给你介绍的，主要是听，他所介绍的交通配套，商业配套、教育资源配套是否和你前期了解的一致，有些置业顾问会给你介绍到目前规划已经开工建设的商业，教育用地等等，烦请各位小伙伴一定稳住！

清明上河图谁都可以说他会画，但到底画不画的出来还是要看笔上功夫，不是嘴上功夫！

简单的说就是这些在规划的其实听起来还是有点飘的，还是要实地看看这个地到底开工建设没有，或者说政府是否已经批准作为商业、教育用地！

考虑学校的，一定要顺嘴问一句：去年或者是今年，或者是已经交房的业主，学校划分了没有，自己心里也有个数！

看沙盘图

关于看沙盘图，很多人可能觉得就这几个小模型和水晶体，能看见啥？

其实这里面的学问可多了！

01

在售楼栋基本信息

首先，在沙盘图上，你最能直观看见的就是楼座楼栋，一般开发商都是先卖楼位不好，楼位比较好的都留在项目后期才开。

这里，你就首先要先看整个小区的体量有多大，小区内产品的业态组合都是什么，比如多少栋高层，多少栋洋房，有没有别墅，这就影响你后期的居住舒适度会不会高。

其次看自己这次看的楼栋在整个小区的那个位置，是否临街，临主干道，会不会有噪音影响？距离区域内的配套远不远？

最后，看看这个楼是点楼还是板楼:所谓点楼就是筒子楼，梯户比很高；板楼就是梯户比低，舒适度比较高的，像是一梯两户的洋房；点板结合一般都是两梯四户的。

02

具体细节，容积率、绿化率、楼间距等

小区的容积率和绿化率还是要看的，毕竟容积率太高，说白了就是人太多，居住起来舒适度就会降低，一般来说高层小区的容积率正常是3.5，不超过5，小高层产品要在3以下，居住起来才会舒适，洋房自然不用说，要求更低，关于容积率的具体介绍，大家戳链接（我去！入住后这么惨，就因为不会选楼间距和容积率”【莞儿楼市说】）

绿化率：一般高层小区住宅的绿化率都是35%，大家都是一样，这个也没什么好说的，可以忽略不计。

楼间距：楼间距主要就是影响采光问题，别墅和洋房基本都不会有采光的问题，这个楼间距主要就是对于高层而言。

一般来说，楼房越高，楼间距就应该越宽，这样才能保证居民基本的生活需求和生活质量。

在西安对于高层产品来说，要日常的采光不受到影响，合理的楼间距应该为127.28M，咱们就以40米的楼间距，33层的高层为例。起码你要买在至少在20层以上才不会受到前楼的遮光影响。

关于楼间距的具体介绍，大家戳链接（我去！入住后这么惨，就因为不会选楼间距和容积率”【莞儿楼市说】）

03

看梯户比和户型朝向、公摊

户型朝向

如果说，你计划买100㎡的房子，那么这个100㎡的户型是分布在所推楼栋的那个位置就很重要了，是把边户还是中间户，是东户还是西户，如果是边户，是否临街，有没有噪音，西晒等等问题，如果是中间户前面有没有高层遮挡，采光会不会受影响？

关于户型朝向买房子的顺序是：南北通透、正南、东南、西南、东北、西北。

一般来说像正西、西南、西北这些都会受到西晒，西晒在西安夏天还是很严峻的一个问题，这种能煎鸡蛋的天气，卧室朝西，真的要命！

梯户比

所谓一梯两户，就代表着一层有两户人家，一个电梯，这个梯户比的舒适度自然就不用说了，完全不会担心平常上班拥挤的问题，一般西安高层住宅都是两梯四户的设计，也有三梯六户的，四梯十户这种，基本就是住筒子楼了。

公摊

公摊对买房的小伙伴来说其实还是很重要的，公摊影响着你的得房率，对于高层产品来说，西安现在公摊在20%~23%属于正常的范围，高于23%就真的有点高了。

举个例子，如果你买了100㎡的房子，公摊23%，那么你实际的房屋面积就只有77㎡，也就是说，你交了100㎡的房价，只能住到77㎡的房子，以后你交的物业费也都是要按100㎡算！

所以看房的时候，一定要主动问公摊，因为置业顾问不会主动说！

关于公摊的具体涉及到那些，大家可以戳链接（想哭！面对公摊52%，央媒也坐不住了，公摊有望取消了！）

看样板间

样板间一般都是只针对带装修交付的房子，很多人进入样板间以后就觉得千好万好，看看样板间的摆设，恨不得立马就买。

所谓样板间其实也是“障眼法”！

样板间的家具都是定制的，会有放大、缩小视觉的效果，所以去了样板间，别看家具，你要看的是：

1、户型设计：几室几厅几卫，卫生间明卫暗卫，干湿分离吗？客厅是否方正，厨房客厅是否联动？厨房是什么设计？客厅朝向、阳台朝向等等。

2、具体细节：开间有多大，是否方便家具摆放？飘窗多大，层高多少、阳台多大，全封半封、赠送面积、阳台外面望过去是否有天景，采光好不好等等。

3、看交付标准：一般开发商都会把装修交付的标准是写在样板间门口的，可以具体问问是否所有的装修品牌都写在合同里。

价格！！！

最后，重中之重就是问价格，很多小伙伴在网上了解以后，知道的都是均价，既然到了售楼部，就一定要问到你所选的户型具体到楼层，单价是多少，可以让置业顾问把价格都给你写到户型图上，以免忘记，首付、房贷、月供、越细越好！

还要问清楚，如果你是公积金贷款是否支持。

最后，雄赳赳气昂昂的走出售楼部，马上到附近的二手房中介问问附近房源价格，参考一下，这个房子究竟价格是否合理！

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你必须要看的注意事项

关于看房子，以上我从几个方面都给大家一一说到了，但是还是有一些不放心，最近很多小伙伴也是遇到了这样或者那样的问题，豆豆还有一些提醒，必须附上，看房纯干货。

1、售楼部了解的信息只能占你买房决策参考的30%，但是这30%你也要好好了解，置业顾问不能全信，但不能不信！

剩下的70%，完全取决于你自己实地考察到的信息、已收房业主的反馈、业内人士的反馈！买房可不是个简单的事情，切记三思而行！

2、别着急交定金，要知道定金不退！

3、样板间很水！别被样板间的假象骗了，家具都是定制的！定制的！定制的！实际的面积都可能是给你扩大过的，所以样板间只能参考！不要期待和实际入住一样！

4、每个楼盘售楼部里都会标注他们的红线区域，也就是周边的不利因素，比如加油站、高压线、高速等等，但是能框出来给你看的，都是影响不大的，建议前期准备工作做足，周边好不好一定要了然于胸。

5、目前西安市已经没有学区学位这一说，所有给你承诺学区学位的项目，或者暗戳戳暗示你能保证上学的项目，都是渣男渣女的嘴，哄鬼！

6、关于征信的问题千万要注意，一定要提前打印好自己的征信报告或者是夫妻双方的征信报告，自己不懂了，就拿到售楼部多找几个人问问！千万别因为征信问题首付都交了没办法贷款！

最后，良心建议一句：信息来源渠道那么多，不如自己走一遭！

结语：今天的文章到这里就结束了，关于我的分享大家有没有同感的呢？其实房子看的多了，你就能慢慢摸到里面的门道，实在摸不透的，建议还是留言，较好是加大力老师微信，我们帮你摸的透透的，总之一句话，腿上勤快了，你离买到好房子就不远了！

文章来源：西安楼市情报