求房哥翻牌子!老房子拆迁,你说我要房还是要钱?

西安房叔 2017-11-21 18:41:00
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「西安房哥 」是本地少有的业主房产自媒体平台。 直言购房真相,专注楼盘点评! OY:八仙庵长乐坊的老房要拆了,通告可货币补偿或房屋置换,1:1.1可置换兴庆路兰蒂斯城或凤五的世融嘉轩。请问要货币还是要房?如选择货币补偿一平多钱合理,如要房这两处哪个小区较好?

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OY:八仙庵长乐坊的老房要拆了,通告可货币补偿或房屋置换,1:1.1可置换兴庆路兰蒂斯城或凤五的世融嘉轩。请问要货币还是要房?如选择货币补偿一平多钱合理,如要房这两处哪个小区较好?

这是上周五,微信名为OY的粉丝留言,问拆迁补偿相关问题,今天回答下。以后这种大家共同关心的热点问答,每周都出一期。

拆迁补偿

早在去年三月的时候,在西安棚户区改造工作会议上就有消息传出。即根据国家和省上棚改货币化安置率要力争达到80%的要求,西安将主要采取“直接货币补偿、政府集中团购商品房、政府组织棚改居民自主购买商品房(即房票安置做法)”三种方式,改变西安一贯以来的“拆一还一”的政策。

三种安置方式

上述的三种安置方式各有利弊,首先直接货币补偿见效快,但对于政府和开发商而言即刻支付的压力太大,在面对大规模拆迁安置时并不适用。

政府集中团购商品房,落实任务快,但统一购买的商品房因存在地段、户型、楼层上的差异,不易定价,也很难使绝大多数群众都满意,同时增加了政府后续协调和维稳压力。

房票安置属于折中方案,即被拆迁人领到一张类似于存折的房票,里面包括补助、奖励、补偿金,甚至装修款,可以自主选择商品房购买,且由于政府对开发商会有一定补贴,购买价格还会低于市场价格。

但是问题来了,这里的自主购买还是有限制的,一般会限定几个小区,要么户型不好,要么位置不好,最终房票的模式接受度还是很低,更多人愿意接受要么给钱,要么给房这种更为简单高效的安置模式。而市场的反馈也与判断相似,房票这种折中方案还是不太行得通。

拆迁费评估

在回归你的问题,要钱还是要房。根据统计,10月底,西安的正规商品房价格较低都在8700块,这是西咸新区的价格,八仙庵长乐坊同区域的价格也达到了11400多,同区域老一点的小区,均价也在8000朝上。那么问题来了,货币安置的价格能达到这个?房哥觉得并不现实,在拆迁的时候,首先会进行拆迁评估,评估的办法主要有以下两种:

市场比较法

就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等),参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。

意思就是按照你同区域的商品房和二手房的成交价给你一个拆迁补偿价,这里就牵扯一个参考对象的问题,八仙庵长乐坊区域多属于04年甚至更早的低层老小区,评估按照老小区的标准,价格并不会高,毕竟老房子自己去卖,因为户型小区环境和户型的差异,价格也是没法和商品房去比较。

因此只有一个结果,按照老房子价格评估,单业主多半不会同意,拆迁这种事,本身就是一个各方的利益博弈,拆迁方要最小成本,被拆迁居民要较大收益。虽然不至于一拆暴富,但少奋斗几年还是可以的,甚至有人投资老房子等拆迁,目的不也是一样的嘛。

成本核算法

具体的说,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

即就地还建后算上老房子折旧率,西安很多有这种评估办法,毕竟很多拆迁就是为了要脚下这块地,无论是货币补偿还是异地安置,就地还建的极少,况且能拆的地方现在也都是寸土寸金了,就地安置可能性极小,尤其是对闹市区的老房子而言。

要钱还是房

但可以确定的是,无论走上述哪种评估法,拆迁老房子去获得同区域现在房价的等价赔偿,极难。再者,即使获得等价赔偿,在目前西安的房价下,也是无法买到房子的;

如果长乐坊评估为8000块一平,现在拿着8000块的预算,在西安找一个新房小区,也是非常难,要么自己补价,要么只能去看老小区;如果选后者,那拆迁半天折腾啥, 从一个老小区到另一个老小区么?

再看第二种,房屋置换,也是大多数人选的方式,直接给钱要么价格谈不拢,要么拿到钱,却因为房价太高买不到房;对于刚需来说极亏,毕竟自己还要住,不是为了投资倒把。

一般来说,置换的房源多位于同等级拆迁安置小区,保障房小区等,物业户型小区环境,相较以前的老小区较好,但还是属于安置房水平,无需太大期待。

因为是已经建成的小区,建设之初并非按照你现在的拆迁房源面积去盖,往往是需要补差价,面积会比老房子要大一些,差价的计算为同小区的房价。综上所述,要房确实是更划算,尤其是作为自住来说。

小区选哪个

至于兰蒂斯城或凤五的世融嘉轩哪个好?

位置上兰蒂斯城好很多,就在交大的东面,周边交通商业学校一应俱全,交大里面教职工居多,小区环境一般般,绿化面积较少,容积率很高,达到了6.8;

直观感受就是楼间距小,人多,非常拥挤,梯户比高,大面积的还好,小面积多为边角户,通风采光较差,且出租出去的房源多,自住的少,即便如此,因为紧挨交大的优质位置,二手房价格也达到了一万一。

世融嘉轩虽然是在凤城四路,但周边商业交通和前者比还是要差一些,基本为小区底商及周边菜市场,容积率比兰蒂斯城低很多,只有3.6左右,楼间距小区绿化各方面也更好,现在二手房的均价也在一万上下。

综合比较,世融嘉轩的小区环境比兰蒂斯城要好很多,虽然位置确实不如前者,但自己住会更舒服。不过上述的分析,还没有看具体的户型及楼栋,只是比较了下小区的情况,之后具体置换的户型,图片还是要发我一下的,我再看看。

上述就是我了解的一些资料,希望能给你提供一些参考;今天就这样,更多详尽购房答疑可加入房叔会员社,私聊房叔解答!

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图文来源:粉丝OY留言

作者:西安房哥

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