排名前列太平戴维斯2019年排名前列季度西安房地产市场回顾与未来展望

排名前列太平戴维斯今日发布《2019年排名前列季度西安房地产市场回顾与未来展望》，报告显示：

西安甲级写字楼市场供应回升，第三方办公空间项目进入运营竞赛期

消费增长支撑零售物业市场需求活跃，国际知名品牌不断加持推动消费国际范

甲级写字楼市场

2019年排名前列季度，西安甲级写字楼市场迎来三个位于高新区的新增项目入市，分别是新长安广场二期、万科金域国际以及绿地中心B座－天安人寿中心入市，为市场带来共计约22万平方米的新增供应面积，推升全市甲级写字楼存量至175万平方米。

在全国经济增速放缓压力下，西安甲级写字楼市场2018年后半程的需求增长放缓，并传导至2019年年初；加之排名前列季度为传统淡季，全市甲级写字楼净吸纳量录得约五万平方米——其中还包括某保险客户的购买自用面积近15, 000平方米，环比下降37%。另一方面，供应端迎来较大体量项目且去化存在时滞，故全市整体市场空置率上升6.4个百分点，至35.5%。

从新增租赁需求来看，金融、房地产和信息技术是本季度最为活跃的三大行业。2019年，全国去杠杆向稳杠杆政策转变，金融行业需求逐步趋稳回升。本季度西安甲级写字楼市场金融类企业的需求最为活跃，尤其是大量保险类企业的成交，推动本季度金融行业占据新增租赁成交比例近一半。西安房地产热度不减，继续带动行业需求上升，房地产相关企业新增租赁贡献率达20％，位居季度第二。得益于近年政府对硬科技领域创新创业的扶持以及针对科技创新类人才的引进政策，科技产业的发展被全面推动，信息技术类企业需求不断增加，以11%的新增租赁成交量位居第三。

租金方面，基于市场近期表现和对未来趋势的审慎判断，大部分项目业主做出对应的调整：一方面，部分入市较早的楼宇为租户提供更优惠的选择以吸引或留住租户；另一方面，优质写字楼增多加剧市场竞争，部分业主选择下调租金以吸引更多租户谋求快速去化。故甲级写字楼市场平均租金小幅下跌0.5%，季末报人民币105.5元每平方米每月。

2018年，以知名联合办公和转租公司为主的第三方办公空间运营商大力拓展西安市场，2019年其拓展的步伐放缓，排名前列季度甲级写字楼市场无新增联合办公，仅在乙级写字楼有成交。当前，第三方办公空间运营商在甲级写字楼市场承租面积占比约达8.5%，涉及甲级写字楼数量超过总量的50%，市场份额和话语权继续提升。但从需求来看，非中轴、非地铁沿线项目入驻的联合办公仍待去化。总体而言，经历去年大规模扩张，第三方办公空间项目从规模竞赛已进入运营竞赛，即将考验市场各方应对之策。

展望2019年，西安甲级写字楼市场预计还将迎来超过10万平方米体量的新增项目入市，未来供应主力区域依然集中在高新区板块。越来越多高品质办公楼在提升西安市场整体水平的同时，也在不断加剧市场竞争压力，新旧项目分化现象或将愈发明显，租金下行压力犹在。然而，不断完善的营商环境和优化的人才政策，为城市创造了良好的投资和发展机遇，或将有利于甲级写字楼市场发展，加之自用型客户日益增多，也将有力推动市场更快去化。

零售物业市场

2019年排名前列季度，西安购物中心暂无新增项目, 市场总存量保持在550万平方米。2018年，西安社会消费品零售总额突破4600亿元，实现9.6%的增长，增速高于全国0.6个百分点。消费增长支撑零售物业市场需求活跃，同时去年西安历史性新增供应井喷，瞬时加大市场竞争，刺激各大项目积极调整应对，部分项目出现较多调整现象，故拉动市场整体空置率环比微幅上升0.2个百分点，至3.9%。排名前列太平戴维斯2018年底对全市百货进行摸底调研，发现核心商圈不少物业老旧的百货项目空置率高企，转型艰难，继去年西大街时代百货闭店之后，今年初世纪金花南门店闭店调整，折射出百货行业困境重重。同时，市场监测到多个购物中心项目调整成功、运营良好，在2018年业绩上扬，促使全市购物中心首层平均租金环比上涨0.2%，报294.4元每月每平方米。

西安今年提出创建国际消费中心城市，加快引进国际知名品牌，季内录得CHANEL西北首店亮相西安SKP，Lululemon和Hollister西北首店入驻西安大悦城，Lancel、Givenchy、Dior、Versace等品牌纷纷进入大融城（目前围挡）， Champion再拓大融城和益田假日广场两家新店，Moussy北拓在西安印象城再开新店，国际品牌不断加持提升西安城市零售能级亦给消费者带来更多更选择。但另一方面，随着西安SKP开业，核心商圈高端零售项目的压力日渐增大，季内录得Prada、MiuMiu、MCM、Burberry撤离王府井百货南门店，中大国际也加大调整力度将PRADA更替为I.T，并引入更多国际设计师品牌和潮流品牌。文化元素仍在古城商业中迅速扩展蔓延，继2018年言几又、万邦书城等重磅文创书店开业后，排名前列季度录得方所、三联书屋、四海书城登陆西安，分别入驻老城根、中大国际和四海唐人街，进一步给消费者以更丰富的文化消费体验。值得关注的是，新零售在西安的布局也越来越丰富。随着阿里盒马鲜生在新兴广场、文景路民生店以及北二环居然之家三家新店的开张，盒马鲜生完成了一年前在西安开店十家的计划。京东7fresh亦加紧拓展西安市场的步伐，季内分别在中登广场和万和城再添两家新店。同时，苏宁苏鲜生的第二家门店落子海璟新天地。零售圈的不断升级和扩张，为消费者提供了更高效的服务。

面对激烈的竞争，各大商场加强主题化、情景化的设计来增加客流、提升人气，塑造项目差异化。典型案例包括大悦城开放气球艺术展丰富场内玩点、赛格打造“光樱号列车”快闪店增加人气、MOMOPARK带来艺术展以及失恋博物展寻求关注；中大国际的台湾物产展、群光广场的情绪体验中心、高新大都会的春季下午茶以及中贸广场女性主题油画展皆成功吸引消费者聚集打卡。

展望未来，西安零售物业市场还将迎来80万方新增供应，或将导致市场出现持续波动。随着城市版图不断扩大，消费人口不断外延，新入市优质零售项目也逐步分散，对核心商圈项目挑战加大，值得持续关注。另一方面，西安近几年良好的零售消费态势吸引越来越多的优质零售物业开发商有意进入市场，而国际消费中心城市建设和商圈建设三年行动计划亦将进一步提升、优化西安零售物业的市场环境。