有什么办法,能把西安的刚需人数提上来?

问：140万买盛世长安的房子怎么样，小区如何？

答：因为没说具体单价面积，只能简单说下小区情况，在整个西沣路沿线，盛世长安小区规模很大，但相比周边的融创，金地，海亮，万科，价格却不高；

一方面因为房龄原因，虽然小区环境还行，但户型较老，纯毛坯房源不多，因为设计的早，没有人车分流，物业管理松散，二手房报价稳定在14000元/㎡左右；

当然最主要的原因在于没有好的学区，且上学紧张，包括其在内的融发心园，雅居乐花园，勃朗峰，金宇蓝苑，挚信花园都划在五桥小学；

这种小开发商老盘，价格是优势，生活便利， 适合预算有限但想住高新附近的年轻人。

问：悦美国际近期开盘，高层均价13000，小高均价15000，可以入手吗？

答：一句话总结，地段跑赢产品，三年前悦美国际二期交房大白墙的事儿至今印象深刻，但现在看来只要房价涨了，这些问题也都被遗忘了；

目前悦美国际小区二手房高层的价格已经到了15000块，新房小高这个价钱性价比是很高了，但在长安区新房缺货的背景下，摇号人数只多不少，参考前阵子的雅居乐湖居笔记；

悦美虽然口碑也不行，但位置比雅居乐更好，500米内的西安城市生态公园已经开园，宜家荟萃商业即将动工，周边新房越来越贵，所以在无房可选的前提下，买到至少是不亏的，当然一分钱一分货，也不用太多期待。

问：在没入住前，除了房价还有什么小区的评判标准？

答：房价不能完全代表小区品质，但高价的相对而言表面功夫是更好一些的，至于最终的交付水平，没到交房谁都不知道，以前总说开发商在西安的排名前列个项目肯定是用心做的，但这两年收房验房的经验告诉我们，不可信；

大开发商在出问题耍流氓的概率小，还是会出面解决问题，可信度高一些，同时在西安此前有大量交付的小区，根据旗下小区的二手房价格，实地的小区探房都可以得出结论；

一般来说，入住后小区评价高的，网上二手房的挂牌量就要少，自住业主越多，小区折旧越慢。

问：朗诗未来街区号称地铁500米，网上却说没有地铁规划？

答：所以说买房还是要实地多看的，五号线今年就要开通运营，站点早就确定，整个昆明路沿线，包括汉城南路站、西窑头站、阿房宫站，和平村站，其中距离朗诗最近的站口直线距离613米，属于地铁房；

这也是未来街区很大的卖点，地铁口+吾悦广场商业，虽然小区规模不大，定位刚需，户型偏小，但13500元/㎡带装修的价格还是很对周边胃口的；

毕竟同类产品周边没有，又有很多高新外溢，每次参与摇号人数不少，虽然周边环境待改善，但沣东门户的位置还是有很大想象空间在。

地铁，商业这种现成规划，多去看，不要只在网上云看房。

问：总想着降价的人，知道西安后来的土拍价吗？

答：地价是房价的影子这句话，放在今天去说仍然合适，从今年开始供应端已经出现明显的住宅豪宅化趋势，大量大户型，高备案价的产品面世，一万出头价位的老盘，卖完一个少一个，且摇号困难，这个背后土地的因素占了大头，现在但凡出让土地，楼面价和容积率基本决定了房子的销售价格；

这也是为什么主城区大平层，纯洋房不断上市的原因，拿地成本让开发商无法再像此前那样做大量的刚需高层，同时大量配建的成本也会通过商品房来平衡，最终由买方人买单，毕竟商品房的本质是卖给买得起的人，城市通过土地筛选开发商，开发商通过房价验证购买力；

最近的备案价放松就是明显的信号，让开发商积极拿地，至于最终高价产品能否有人买单，则交给市场调节，卖地是最简单的快钱。

问：西三环华洲城，现在价格16000，有地铁有学校，和天悦比如何？

答：虽然因为市场缘故，天悦和华洲城在一起对比，但无论从开发商品牌，物业，购买热度，周边规划，保利天悦比华洲城强的不是一点点，虽然受制于容积率，楼间距不大，但小区交付表现还是可以的；

这两个小区华洲城是特别刚需，保利是热门改善，没有可比性，16000的价格略贵，周边紫薇西棠，先进坊，南飞鸿鸿锦城都有新房在售，同样价格再往北，华宇东原阅境买的也挺多；

如果是冲着学校，丈八北路沿线二手房，天朗蓝湖树，利君明天，玫瑰公馆也比这里强，华洲城这个价格有点透支了。

问：户口不在西安，按照现在限购政策，如何买房？

答：西安主城区+临潼+沣东（据说限购解除，没文件）都是限购的，咸阳，泾河，秦汉，空港，沣西是不限购的，具体购房资格可参考以下表单；

问：有什么办法，能把西安的刚需人数提上来？

答：长期看人口、中期看土地、短期看金融的道理在西安也是适用的，在经历了16-18年的落户买房潮后，市场购买力明显不够了，这里面有观望因素，也有供需不平衡的原因；

西安的刚需购买力是足够的，毕竟作为西北五省中心，人口的吸纳能力还是不差的，但购买力一般，这点从西安的意向登记情况就看得出，刚需高层新房主城区还是不愁卖的，人多房少，但面积一旦跨到140平以上，单价16000元以上，就是房多人少；

买房人数和北上广深还是没得比的，西安的客群也主要是以周边和本市内的为主，再对比经济，收入，工作机会等等，差距很大；

西安的购买力就像一头长势不错的绵羊，未来可期，但远没有到可以大肆薅羊毛的阶段，摊大饼的新区，大量上市的新房，让二手房市场萎靡。

问：浐灞半岛A15区的复式或大平层，可以买吗？

答：这真是浐灞较好的一块地，这种感叹不是一个人了，但房子就是不争气，有人说是在较好的位置盖最差的房子，虽然有些偏激，但对于小区的评价一直跟不上，既包括物业也包括房子质量，从多年前的瘦身钢筋，再到暖气爆管等诸多投诉；即便是去年自然界的新房，交付水平也很一般；

这一点从小区大量的二手房挂出，以及上不去的价格就看得出来，至于新房的大平层，价格很美丽，周边环境是真好，据说装修标准很高，但综合此小区多年的表现，建议还是看看别的；

越是高端的产品，对于开发商资质，老业主口碑，物业水平要求越高，单凭位置好和堆料，不一定有人买单。

问：草滩绿城桂雨兰庭怎么样，说是不用摇号？

答：摇号基本是西安市场购买力的验金石，一般摇号的要么性价比极高，有地铁，有学校，周边繁华，要么产品非常高端，地段少有，这两级都不缺人；

桂雨兰庭可以算作性价比高的这一类，虽然11000多的价格不高，但一直处于平销状态，从开发商品牌，物业，小区规划，户型装修上，绿城是不差的，全运村卖的多好，但奈何草滩这个地方生活交通配套实在跟不上，到处都是园区工厂，自住不便，投资想象空间有限；

对于北郊生活，接受周边现状的可以看，周边也没有什么备选，紧邻经开一小，一中还是很香的，至于出行就得开车，生活得靠底商则是既成事实了。