买了金地中央公园担心割韭菜?一室一厅103平|房哥问答220
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问:高新上班,能不能在咸阳买房,有什么坑吗?
答:这个倒是没啥坑,作为自住而言,无非是远了点,我印象中高新工作买房咸阳的不太多,不开车通勤就是很大问题;
但好处是同样价格,可以选到更好的房子,同样预算,可以买到更大面积,高新起步20000+,周边鱼化,雁塔较低也在16000+,咸阳龙湖,融创,碧桂园,万科的品牌小区均价也就10000+,同时不限购,不摇号;
少有的问题就是通勤,包括后期转手保值,咸阳是个产业和人口流出的城市,被西安虹吸的厉害,作为自住,生活方便,房价相对较低,中小开发商同样有房可选,但考虑转手投资,就没有西咸新区,西安好了!
问:只有恒大枣园拉上去价格,盛龙广场才能解套?
答:不一定,恒大枣园现在拆迁已经接近尾声,但安置房还未建,商品房上市时间还早,同区域内万科,蓝光,朗诗,碧桂园等竞争也很激烈,平心而论,恒大枣园在二环内,生活交通方便,但没有地铁,且拆迁盘成本高,价格未知;
外加整个城西大兴的购买力并不强,上市房源众多,价格能否上去还是遥远的事情;
至于盛龙广场,完全是被产品拖累的,本身城改盘,高密度高容积率,大量公寓和商业配建,虽说生活方便,位置优渥,但本身小区谈不上什么生活环境,开发商,物业,产品均不沾光;
即便处在未央区的白菜心,但房子不行,大量安置房和二手房竞争激烈,出租好租,但转手非常难卖,属于好地段救不起的产品。
问:现在买中海观园作为投资,后期会涨吗?
答:当年一个曲江,一半金地,一半中海,观园作为一期成熟的老小区,位置优势无需多言,又是曲江一小一中的学区房,建成时间在08年,小区物业环境都还不错;
虽然房龄不新,但二手房价格不低,较低均价都在23000+,但好处在于有中小面积,单价可控,也是因为学区,所以价格高企,作为自用,看的人较多;
同样预算,周边龙湖紫都城,东郡,紫御华府,万科翡翠国际都可以看,二手房选择很多;
作为投资,小区房龄是个问题,同时户型产品和现在比旧了很多,高昂的价格在后期转手后,会是巨大的的障碍,上涨空间有限。
问:最近登记锦业路锦都荟,均价15000+,值得买吗?
答:放在高新,地段是真好,价格是真低,但房子也是真烂;开发商是泰科瑞毅与袁旗寨村民委员会在村民生活依托地上的合作开发项目,早在2012年就开始销售,直到2017年排名前列批业主收房,五证都没有下来;
2019年4月,这个项目4#、6#、7#才取得预售证,位置很好,地铁口,周边公司企业林立,按2020年学区划分,小学高新第八小学,初中高新第十四中学;
本土开发商,96亩地,4.2容积率,住宅、写字楼、商业混合,小区北侧紧邻安置小区,高新锦业路寸土寸金的地段,1.5w+均价的价格,好的是区位,烂的是小区(来源:真的住西安)
80平两室在高新稀缺,但177平洋房就很鸡肋了,这么一个纯刚需盘,花这个价格买洋房,自己住觉得别扭,你卖给别人,别人也觉得别扭;
从目前登记看,已经需要摇号抢房了,虽然不愁卖,但依旧不是啥好房子。
问:雅居乐湖居笔记,悦美国际,智慧新城,合能公馆,二手房怎么选?
答:优选肯定是无增值税的,本身房源就多,价格又稳,当然不花冤枉钱,同样价格上,首先排除了湖居笔记,毕竟位置太远,虽然有学校幼儿园,简单底商,但长安有更好选择;
智慧新城位置算是较好的,地铁口,商业繁华,隔壁融创网红盘,但涨幅很差,当时9000卖的,现在14000+,小区品质不高,价格上不去;
剩余的悦美国际,合能公馆对门,物业,小区环境半斤八两,合能二手有小面积洋房,赠送面积大,悦美高层多,二选一挑挑户型,当然悦美国际新房也在卖,价格更低,作为优选。
问:自住枫叶新都市,168平三室,现在卖掉还是再等等?
答:25000+的均价,在高新二手房里也是不低了,核心卖点在于高新二小和一中的指标,外加地铁口,唐城墙遗址公园的少有位置;
作为自住,生活方便,小区环境不错,但房龄太久也是事实,目前支撑价格的还是学位,168平成交价格近450万;
户型方正,但三室168平面积太大,南向采光一般,客厅窗户小,带暗卫,和目前市场上450万预算的新房比,差距很大;
学位的优势目前存在,但随着高新名校+,以及各种分校逐步落地后,学位房会被稀释,对于有学位需求的,优选中小面积,总价可控,像这么大的户型,有能力买的人还是有限,非常影响转手;
奔着学位来的,不会买这么大,不奔着学位,又很难接受这么高价格;建议置换小区更新,位置稍远,改善高端的新房!
问:房哥,悦美国际容积率高,物业差,但价格低能买吗?
答:西安只有两类房子较好卖,一是学位房,二是低价房,悦美就属于二类,在长安区新盘动辄17000+的背景下,这种成熟地段,单价一万三的老盘,自然是不愁人的;
314套房子已经登记了1600多组家庭,95平小三室132套,在新房市场足够稀缺,属于刚需最喜欢的盘;
当然小区物业差,容积率高都存在,但在特别的性价比面前,已经没人在意了;小区本身的素质在二手房已有体现,均价15000+,和附近万科城比差的远,摇不到新房,回过头来看二手也可以。
问:报名金地中央公园7号楼,担心被割韭菜?
答:近两万的单价不低了,但买的人还是不少,这里面附近海亮,万科,金地二手房立功不少,同时也说明高新外溢需求太多,再加上一个巨大的公园,足够有吸引力;
这个地方,虽属于雁塔,但新房短缺,公园(雁南公园),学校(雁塔二小,二中),商业(金地广场,宜家荟萃,红星美凯龙)全部落地,周边区域面貌好,算是大多数人都认可的好地段;户内装修和户型一般般,但也是主流,核心的卖点还是在周边配套,千亩公园上;
举个更生动的例子,这里就像雁塔版的保利天悦,地段跑赢产品,价格确实不低,但后期涨幅跟随市场行情,交房才知品质高低;
割韭菜不至于,周边地价房价都起来了,高新的外溢都盯着这里呢!
问:房哥好,能评价下天朗熙湖吗?
答:那几栋塔吊立在那里已经很多很多年了,最近终于动了,小区很小,只有20亩,四栋楼,左右两侧还各有在建高层小区,实际还是比较拥挤的;
梨园路上的生活很方便,小区对面就是陕师大民办,背后大白杨小学公办,汉城湖公园,虽然没有地铁,但公共交通方便,区域较大的问题在于密度太高,安置房太多;
户型最小85平两室,较大189平大平层,算是大兴郡的七期,就看售价了,周边同期二手房均价16000+,附近万科朗诗碧桂园新盘价格也在16000+;
天朗熙湖在小区规模,位置,品牌上稍弱,如果备案价较低,作为刚需还是可以重点看的,但189平的大平层比较尴尬,属于刚需买不起,改善看不上!
问:天竹元谷自住兼投资,一室一厅103平怎么样?
答:在西安,我确实排名前列次见103平做一室一厅的,即便是豪气的曲江印都没有这个勇气,8.98的容积率,与其说是住宅,不如说是写字楼更加合适;
位置中规中矩,虽然背靠高新,临着昆明路,地铁,生活,人气都全,但高架吵闹,小区太密,没有环境,16000+的均价在这样的产品面前,特别算不上便宜;
103平一室一厅,户型鸡肋,自住难受转手更难受,甚至不如高新在售的小面积公寓,作为投资,出租也是个问题,不太理解谁会买这里的房子。
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