万科强势西进,首盘亮相在即:沣西楼市将再起波澜?!

西安楼市 2018-11-14 13:03:08
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2017年沣东新城成“网红”之后,我们曾预判,沣西新城将成为2018年大西安三个热点之一。时至今日,这一判断已被事实所验证。 受西安托管、城市发展外溢、品牌房企西进综合影响,沣西新城的“生态/新兴产业/宜居”等关键词开始在城市发展中彰显,在一年左右时间里,沣西新城热点板块的房价上涨了30-40%

2017年沣东新城成“网红”之后,我们曾预判,沣西新城将成为2018年大西安三个热点之一。时至今日,这一判断已被事实所验证。

 

受西安托管、城市发展外溢、品牌房企西进综合影响,沣西新城的“生态/新兴产业/宜居”等关键词开始在城市发展中彰显,在一年左右时间里,沣西新城热点板块的房价上涨了30-40%,在新一轮楼市的爆发中以“黑马”之势崛起。

 

一向在土地储备上谨慎的万科,选择“西进”,除了杠杆的预期收益,固然是对沣西价值的看好,这也符合万科的区域“拓荒”精神,作为行业风向标的准确判断。

 

进入西安十年,万科在曲江、高新、城西、城北、浐灞等区域,已有20多个项目面市。市场占有度在西安高居榜首,今年1-9月销售额已突破110亿元。

 

2018年,万科首入沣西新城,将会带来什么产品?对沣西人居有何推动?对楼市影响几何?相信购房者和整个行业都非常期待。

 沣西新城区位图

—— 壹 ——

 

2017年以来,沣西新城建设速度加快,利好频传。西安交大学镇、西北工业大学翱翔小镇、硬科技小镇、中国西部科技创新港、大西安中央公园、地铁5号线二期等相继开工建设,沣西新城作为推进西咸一体化的重要地带,城市价值和产业、地产开发聚焦度不断提升。

沣西新城总规划面积143平方公里,规划建设用地64平方公里。位于西咸两市之间,东至沣河,南至大王镇及马王街办南端,西至规划中的西咸环线,北至渭河南岸。在产业定位上,以行政商务和战略性新兴产业为主,重点发展新材料、物联网、信息技术、生物医药、都市农业、高尚居住等产业。

沣西新城区功能分布图

产业之城:西北工业大学翱翔小镇(空天地海无人系统产业集,将建成我国排名前列以无人系统为核心的科教产融和军民融合创新示范小镇),沣西新城硬科技小镇(国内排名前列硬科技专业小镇,将成为全国硬科技产业园区标杆);中国西部科技创新港——智慧学镇(分为科研、教育、转孵化和综合配套四大板块,包含西安交大新校区)等最前沿的科技教育小镇。

 创新港示意图

生态之城:“大西安”中央公园开工建设,总用地约5000亩,主要建设“海绵城市+”生态公园,比肩美国纽约中央等国内外知名城市公园,标准高于西安其他公园,以高新科技为主题,自然生态为基础。建成后,将大幅度提高环境优质度,调节北方干燥气候,提升产业新城人居环境。

大西安中央公园意向图

2017年地铁5号线二期动工,地铁1号线三期的规划途径沣西新城至咸阳高新区,西宝高速老线、西宝高速新线、西户铁路等穿新城而过,距西安咸阳国际机场约15分钟车程等,沣西新城已建成多条连接西安、咸阳主城区道路,沣西新城的辐射能力进一步增强。

从沣西新城的规划和功能分布看,在居住密度和繁华度上,未来将呈现“北重南轻”的格局,价值板块主要聚集在世纪大道和统一路两条轴线上。

—— 贰 ——

 

沣西新城早期发展主要集中在世纪大道和陈阳寨板块,尤其是链接西安和咸阳的主干道的世纪大道发展较快,众多房企和产业的聚集,形成初期沣西新城比较繁华的居住圈。2017年以来,受城市价值和购买力外溢影响,房价已从2016年及之前的5000-8000元/㎡的水平跃升至8000-12000元/㎡。

 

如果说世纪大道代表沣西新城的过去,那么,沣西管委会所在的统一路往东板块则是代表沣西的未来。

随着陕西科技大学、陕西国际商贸学院和陕西服装工程学院等学府的落户,与世纪大道并行的统一路板块正在快速崛起,成为沣西新城东西向的新发展轴线。

 沣西新城人居实景图

统一路穿越三大学府,成为一条交通主轴线。未来沣西吾悦广场、万科项目的商业部分呈现等,将是区域的一条生活新轴线;而万科、金科、新城控股等项目的住宅部分,以及沿线其它楼盘的出现,将汇聚新的居住氛围。

 

此外,统一路板块将成为西咸新区大轴线的核心区辐射区,西部云谷的建成,在此板块再聚集起一条产业轴,大西安中央公园、西部云谷、新城、万科项目等,未来将连片形成城市新形象代表。

 

从沣西西城各板块城市功能和发展态势看,统一路板块将是未来代表沣西新城集城市形象、产业发展、人居品质、生活品质于一体的东西向综合轴线,也将是沣西新城最有价值的板块。

西部云谷实景图

—— 叁 ——

 

2017年之前,沣西新城楼市以本土房企为主,外来品牌房企仅有金科;2017年下半年,新城控股拿地、绿城代建2个项目的消息传出;2018年上半年,两宗土拍大单吸引万科、紫薇、中国铁建等品牌房企鱼贯进入,增加了楼市关注度的同时,也给沣西新城的城市建设和人居升级带来了期待。

 

2017年下半年,新城控股作为新一轮率先进入沣西新城的品牌房企,一举摘得沣西新城2宗商服和居住用地,地价分别为120万元/亩、180万元/亩。此时,沣西新城的房价还是波澜不惊。

 

2018年2月,开年土拍催化楼市活跃,一天内30宗土地同时出让,其中一宗地亩单价达762万元/亩,被已多年未拿地的本土房企紫薇地产摘得。

从该宗土地的土拍指标看,预示着从该项目开始,沣西房价将进入“万元时代”。2018年上半年,沣西新城的房价波动较大,与此不无关系。

 

2018年4月,年内第二波土拍大单出现,万科在碧桂园、中海、金地、招商蛇口等众多品牌房企竞争中,以总价约23.76亿元包揽沣西新城统一路板块白马河路的6宗地,共计478亩,成交价约在500-700万元/亩。万科大手笔的强势进入,为其进入西安十年来罕见,让人对沣西楼市充满期待。

 

沣西新城实景图

大牌房企的进驻和集中度,可以衡量一个区域未来发展潜力。优质地块的容积率、产品形态和定位,必然与地价、区域房价水平等因素关联,要以匹配的相应产品来满足其收益。不过,对于房企来说,在拿地前就已经做好产品规划了。

 

新城控股建设的商业体吾悦广场,不仅给统一路板块的居住生活增添了新的品质商业配套,也进一步推动了地段价值和城市价值的提升。万科所拿的6块地,综合容积率在1.2-2.5,也必然会做改善型产品,在沣西市场树立品牌标杆,提升区域人居水平。

 

 沣西新城局部建设夜景图

从沣西新城的楼市发展态势看,鉴于目前房价总体水平已经达到历史上相对的高位,与沣东新城以及咸阳主城区的价差在逐步缩小,沣东新城在售盘均价在11000-13000元/㎡,咸阳主城区在售盘均价在7500-8500元/㎡,在当下及未来一段时间,置业购房应坚持从地段、房企、产品来衡量选择。

—— 肆 ——

 

西安万科十年,20多个项目面市,在售15个,遍布西安各个区域,还有曲江创意谷、经开万科中心等商办项目,和长租公寓“泊寓”等全面开花。前两年,有消息显示,万科意向进入西安国际港务区、沣东新城等城市新区。进入沣西新城,不仅是城市发展所提供的机遇所致,也是万科开启西安新十年的愿景使然。

过去多年,房产界流行这样一句话:一辈子总要住一次万科。可见社会对万科产品的钟爱。过去十年,万科在西安的市场号召力和聚合度,也一直占据各房企前列。

万科“西进”沣西新城,排名前列项目占据沣西西城未来发展的统一路板块重要地段,且未来有规划的地铁11号线经过,从土地属性和万科追求看,以什么样的产品面市,从拿地之刻起,已是一个绕不开的话题。

 

根据万科在全国各城市的产品线布局,结合沣西新城地块在地段、土地属性和城市占位看,将引入万科改善型“都会系”产品。

 

万科“都会系”产品在北京、上海、杭州等城市早已落地,市场反响看好。北京万科大都会、杭州万科大都会79号等在当地已成现象级楼盘。

杭州大都会79号局部效果图

万科“都会系”成为现象级的产品,主要在于其六大基因:国际视野、艺术格调、优质品质、活力圈层、高端服务、核心地位。杭州大都会79号是世界新古典主义建筑宗师罗伯特•斯特恩先生落子中国杭州钱江新城的改善作品,以纽约曼哈顿式的中城都会生活,从建筑的柱式规则到地面拼花,再到超高的穹顶,以及一线江景资源,展现出业主群体的阶层地位和身份,成为当地较具代表性的住宅项目之一。

 

虽说,位于沣西新城统一路和白马河路交汇处东北角的万科“都会系”项目,目前尚未完全揭开面纱,但其将给沣西新城乃至大西安人居升级体验,引发对沣西新城及沣西楼市的新一轮关注,恐怕已是必然。

 

编辑=周鑫  编审=徐红

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