为什么新政总是伤害刚需?坐等投资买房的人哭|房哥问答225期

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问：为什么每一次新政出台，我总是被伤害的那一个？

答：每一次新政的出台，都会伤害一部分刚需，这几乎成了约定俗成；前两年还有人好奇政策的出来肯定是为了控制房价云云；结果从限购，限贷，限售，限价，再到提高首付，政策总是在一点发力，解决了一部分问题，但带来更多人对于买房的关注；

如今的西安市场处在一个很拧巴的状态，一方面地价不断涨，一方面房价一直限，城市要发展，土地要发财，人民要生活，房子还得卖的状态；

越是手头预算有限，越是上车晚的，在这种不确定的市场里抵御风险的能力就越差，被政策误伤的概率也就越大，刚需还得早点买啊！

问：请房哥分析一下大兴新区的楼盘，比如天朗熙湖？

答：大兴的小区有一些共性，尤其是梨园路上的，集中体现为生活交通方便，但公办学校弱，楼房密度高，安置房和小产权多，整体的区域面貌并不算好，因此一般新房价格上都有优势；

熙湖可以算大兴郡的最后一期，位置正对陕师大大兴新区小学，小区很小只有四栋楼，两栋小面积，两栋大户型，目前价格未出；优势在于配套齐全，户型正常，区域内几乎新房断供，高处还可见汉城湖；

劣势在于小区规模太小，狭长地块，两侧还分别有待建的其他住宅小区，空间逼仄，一切还是看价格，15000+肯定火，再贵就难说了。

问：长乐坡融创可以买吗，附近大环境十年内会有什么变化？

答：都在等宸阅和鸣的价格，如果真如预测16000+，必然会成为西安新盘里的爆款，毕竟融创的牌子，百亩大盘，零距离地铁口，外加城东新房短缺的因素夹在一起，还是很好的选择；

融创的房子在西安特点比较明显，首先交房评价较同友商好上不少，小区在景观绿化，内外装修上也比较讲究，其次二手房价格在同区域都很保值，往往是产品能跑赢地段，所以融创长乐坡是可以买的；

周边面貌的问题是一个短板，站在售楼部门口都能看到街上高悬的电线，由于城东老城区改造较慢，规划一般，大的区域面貌改善太难太难，不说别的，小区正对面荣德棕榈湾和长乐壹号筒子楼高层肯定是不会拆的，西安空工大的校区肯定是不会动的；

剩下可以期待的就是长乐坡本身的城改，黄河机械厂，张一村的改造都是有戏的，小区面朝幸福林带方向的变化会很大，城东老城区的改造任重道远；

开发商代建学校，后期交还公办，可以确定的是硬件设施会有明显提高，届时改名后，配上名校+，村小也是名校；

曾经的瓦胡同小学，如今已是大雁塔曲江分校，曾经的甘家寨小学，如今也是高新三小分校，此一时彼时，村小也能变凤凰。

问：自住改善，在融创江山宸院和西安锦都二选一，只求保值？

答：看着是房子的选择，其实是生活圈子的选择，锦都地段和配套特别跑赢融创，高新一期的位置要什么有什么，地铁，公园，商业，办公齐全；

但即便如此，小区二手房的单价也只稳定在19000+以内，且大户型162，181平居多，对于一个近13年房龄的高层小区而言，总价太高，房龄太老，产品太久，已经让地段的优势没有那么明显了，同样例子南二环的九锦台也是一样；

这样的房子，如果自己喜欢，怎么舒服怎么买，但考虑保值，地段好的二手房必然是跑不赢地段一般的新房的，同样价格内，江山宸院的户型，小区环境，二手房保值性会跑赢这里，同时还是17层小高，室内层高3米1，这也是锦都没有的；

当然锦都大户型居多，融创中小户型居多。

问：均价20000+，金地西沣公元的两室值得买吗？

答：是一个选择，但并非少有的选择，周边的新房和二手房有近2000块的单价差，如果考虑面积大一点，同样预算内完全可以够一下周边的新城首府，金辉长安云筑，长建翠景台；

如果预算新房大面积困难，只能看两室的，周边金地，海亮，万科也都有房，两万的价格放在这里不算低，尤其是西沣公园这样的刚需小区；小区里两室的人正在卖房加预算换三室，这个时候高价接盘两室，后期还得考虑置换的问题；

或者换另外一个思路，找一下单价更低，小区一般的竹园阳光嘉苑和盛世长安，

或者往长安走，看悦美国际，合能公馆的二手房。

问：33层高层，楼间距45米，建议选几层较好？

答：首先选楼层要先撇去迷信观念，什么4，7，13，14，18等等，在房价就上涨和摇号面前，这些就不值得一提；

其次看清楚小区的楼栋布局，插肩盖的遮挡小一些，排排盖的遮挡大一些，纯高层遮挡大，高层洋房高低配遮挡小一些；

以最不利的小区全部是33层的高层，且都是排排盖的，在可选的情况下尽量高不要低，国家规定冬至日采光够2小时就验收达标，但在实际居住中，肯定是采光时间越多越好，20层以上，32层以下，哪一层便宜买哪一层；

提前问清楚腰线在哪一层，看下现场的变异户型公示，避免装饰线遮挡。

问：刚需买了东望隽园，点评下环境和升值空间，纯属好奇？

答：这小区之前有个萌萌哒的名字叫洛琪塔，非常的二次元，小区的优点和它的缺点一样多；

比如万象城地铁口几百米，均价15560-15893元/㎡带装修，附近生活交通方便，但小区太小只有两栋楼，没什么绿化，没什么活动空间，还是小开发商；

这种微型盘短期过渡可以，图小户型总价低，位置好，但后期转手难，因为硬件很难满足多数人长期自住的需求，且没有什么好学区；

同期沣东在售的新房里，华宇东原·阅境，毛坯小高15431-15790元/㎡，保利·和光尘樾，装修高层均价为13864元/㎡，中南·上悦城二期，毛坯小高层均价为14500元/㎡；

可以说，无论是价格，品牌，小区环境都远胜于东望隽园，少有的不足就是没有小面积，总价较高，不过再怎么说，毕竟已经买了，就安心等交房吧，说多了也不好，买房的人都有自己的判断能力。

问：不知问房哥的人是真正没房还是想投资赚一把，坐等他们哭？

答：真正没房的也很多，比如刚入社会，或等待结婚的年轻人，受制于摇号，单身非刚需，预算有限等等因素，在西安买个房子真的很难；

剩余的就是图改善，为上学，小房换大房，旧房换新房的，以及少量纯投资不住的，但大家无一例外都会提一个要求，叫短期自住长期投资，甚至很多人说自己是投资，但自己都没想清楚要投什么；

无非就是人民币贬值，物价上涨，担心现在不买以后更加买不起，以及看到别人买房发家后自己也跟风的；

到底以后能不能赚，投资的收益如何，多数人自己心里也是没底的，目前的限购，限售，限价，限贷，涨首付的诸多政策，已经把炒房挤了出去；但需求复杂，要么自己住，要么买了给别人住的这类需求，在西安还是源源不断啊！

问：金地中央公园入手143平户型，后市的合理预期在哪里？

答：与其说预期，不如说入手时机以及后期周边能兑现什么，金地虽然问题很多，但中央公园靠着地段确实算网红盘，中小面积很快售罄，咨询者众多，原因无非几个；

首先，周边城市面貌较好，雁塔二小，二中，千亩雁南公园，以及周边金地，万科，海亮小区的人气配套已经兑现；

其次，紧邻公园确实是极大卖点，二手房成交价逼近新房，且高新外溢很多，在西安，这种地段跑赢产品的往往大众很认可；

最后，区域内小换大，旧换新的需求也多，很明显可以看到中小户型购买力不错，大户型就有点吃力；

周边还未兑现的包括宜家荟聚的商业，金地广场的商业，往后的价格预期既要看西安新房的整体价格，又得看高新的发展，随行就市，143自住面积适中，后期改善出手总价也可控。

问：新城区自强东路向荣小区等拆迁有希望吗？

答：目前，街道办的回复是五年内暂未有对向荣小区进行拆迁的计划，于此同时，小区又列入了西安市第二批启动改造的老旧小区之一，进行改造，一般这种情况，拆迁的可能性就很小了；

西安的大政策是城中村改造，和旧小区改造，向荣小区指望开发商拆迁可能性很小，小区夹在一众家属院中间，即便拆迁也没有多余的开发用地，没有拆迁动力；

其次这里也非主干道，非城市中心，虽然临着火车站和大明宫，但并未核心区非拆不可，如果要拆，那肯定是遗址区周边一公里的大范围改造，包括周边的商业局，面粉厂，航建家属院的大范围拆迁，肯定不会只是向荣小区一个；

以西安的规划，财力，城市发展方向，很长时间几乎看不到这种结局，等拆迁不如考虑转手卖掉了！