西安地价下降56.1%!房企观望情绪变重,原因竟然是这个!

撰文=徐三刀

八月份，西安土地成交仍然火热，但因为供给原因，导致了土地成交增加，土地成交价格下降、楼面价下降情况。

七月西安市经营性用地供应2153.72亩，成交1611.19亩，八月份西安市经营性用地供应1145.43亩，成交1903.94亩，环比上涨18.17%，同比上涨59.71%，但成交价格下降明显，实际亩单价322万/亩，环比下降56.1%，同比下降51.35%，实际楼面价2233.43元/㎡，环比下降34.9%，同比下降48.14%.

八月份，西安市土地成交主要集中于在西咸、浐灞、外区县。其中西咸区域占比较大58.16%，浐灞位列第二17.46%，外围占比第三10.61%。

土地供给集中于西咸片区始于2018年3月份，西咸区域供地占比44.69%，超过浐灞30.58%，连续六个月供给量较大。紫薇在沣西拍地，单价高达761.92万/亩；重庆招商依云在沣西拍地，单价高达915万/亩，楼面价6240元/㎡；泾河六宗地单亩地价都超过400万/亩，还有中南、华侨城、当代、保利、绿地等品牌拿地，西安土地市场已经是西咸一家独大。

八月份拿地的热点在三个占板块，泾河新城、临潼东曲江、泾河新城。

1.泾河新城出现了经发、金辉拿地，六宗住宅地，容积率在1.2-2.5之间，成交亩单价在362-464万/亩，楼面地价在2420-3906元/㎡，溢价率较低81%，较高134%。

2.临潼东曲江，荣广盛业摘取3宗住宅用地，较高溢价率72.46%，较高楼面价5810元/㎡，总金额11.6亿。虽然溢价率水平一般，但如此楼面价几乎达到了历年来较高。

3.秦汉新城，绿地集团摘地385.134亩，总金额7.1423亿。与其他房企蜷缩之势不同，绿地四处出击，重资拿地，似乎并不满足于环西安片区，逐渐向地市级下沉。

特别指出一点，因为主城区缺地，区县土地成为房企抢夺的重点。曲江临潼住宅用地吸引了西安荣广盛业、西安悦城地产、西安中海兴东地产、西安曲江大明宫置业、西安富韬地产、上海大发地产、西安协和地产等七家房企参与竞拍，可见临潼东曲江板块价值极高。而泾河新城土地吸引了中粮地产（西安）有限公司、西安万科共筑房地产开发有限公司、西安正荣置业发展有限公司等房企。

八月，土地市场量涨价跌，企业拿地趋于理性，出现两宗流拍土地，区域外溢明显，成交地块多位于西咸区域，价格出现下滑！

一是，区域外溢明显，本月主城区两宗土地流拍，泾河成为新热点，较高溢价达到134%，亩单价469万/亩，打破该区域天花板；二是，土地价格下滑，一方面土地成交主要集中在西咸区域，多以底价成交，拉低了整体价格；另一方面，企业拿地逐渐理性，拍地热情降低，导致土地成交价格下降。

当然，市场分析只能够体现横向动态，纵向的动态是一部分大型房企已经内部明确暂缓拿地，暑气稍解，西安土地市场已经开始喝冰封了。