存量时代到来 资产证券化万亿市场待开启

什么是资产证券化?

在房地产这个资金密集型行业中，能够拿到便宜且充足的钱，对开发商来说关乎生死。近年来房地产开发中其他资金来源占比呈现上升趋势，这表明，房地产企业不再单一依靠自筹资金或贷款、外资合作这些方式，而越来越多地采用金融投资工具，拓宽融资渠道，例如永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发以及资产证券化等。

由于中国从2015年才放松了对商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、住房按揭证券(RMBS)和资产证券化(ABS)销售的管制，中国市场目前仍处于初级阶段，随着房地产市场逐步从增量向存量市场转化，从开发模式向资产管理模式转变，房地产资产证券化有望长期、稳定增长。

对资产持有人的好处

资产证券化给持有人带来的好处显而易见。首先，通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池，以更低的成本获得更多的资金;其次，对项目发起人无任何追索权;第三，在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值;第四，可以提供表外融资，从而降低母公司的资产负债率。

其中，CMBS、RMBS和ABS产品较大的吸引力，是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值，也就是说，在未出售资产的情况下，将资产价值变现。

“目前中国的资产持有者对证券化的需求很普遍，但遇到较大的问题是，资产现有的品质或租金收益与持有者期望的产品发行规模不匹配。”仲量联行华东区投资部总监邵律提到，“这就需要专业的房地产咨询服务机构有针对性的对资产进行改造升级，提高运营效率、降低持有成本，以此提升物业品质、提高租金收益，才能发行规模更大的证券化产品，为持有者募集更多资金。”

比如，上海一个园区项目有意将租金证券化，但苦于项目品质不够高，以现有的租金收益发起的产品规模达不到业主期望。而仲量联行投资部专业人士在对项目经过数轮探察分析后，提出了九项整改方案，包括改善财务结构、厘清股权架构、改造电梯间、大堂及停车场等公共区域、升级空调、降低能耗等。在完成这一系列整改后，该项目租金有望提升20%，与此相应的，项目的证券化价格也至少能够提升20%，可以为业主募集更多的资金。

对投资者的吸引力

对于投资者来说，CMBS、RMBS和ABS是目前较新也是颇具吸引力的一种投资产品。首先，这些结构性产品的回报率高于企业债券，收益率高，当然是较大的吸引力。其次，这些证券化产品类别丰富，风险和回报各不相同，可满足投资者全方位风险回报偏好。此外，可供证券化的资产也很多样化，CMBS和RMBS 资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化，也有助于投资者有效分散风险。

“跟所有投资产品一样，这种结构性产品的风险和回报也是对等的。”仲量联行中国研究部总监周志锋表示，“目前在中国，优先担保债券持有人收益率为3.5%-4.5%;第二份额或第三份额债券持有人以及夹层债券投资者，一般回报率则为5.0%-8.0%;无担保债券持有人承担风险较大，要求的回报率也较高，一般在7.5%以上。这些证券化产品风险和回报率均不相同，可以满足投资者不同的风险和回报偏好。”