银行业内:如何看待现阶段我国的房价收入比

谈及现阶段我国的房价收入比，估计市面上绝大多数专家学者媒体都会认为：目前，我国的房价收入比太高，尤其是一线二线城市和部分省会城市房价与普通百姓的收入比高的很离谱。据此，他们还认为中国的房价泡沫很严重，尤其是一二线城市泡沫特别严重。他们作出这个判断是基于将我国数据和西方发达国家的数据对比。国际上普遍认为，老百姓6到7年的收入可以买一套住房。如果高于这个6到7年，那说明房价泡沫化，房价上涨过快。持这个观点的包括对中国经济金融有相当深刻理解的重庆市前市长黄奇帆同志，他今年5月份在上海交通大学有个演讲，他说“用六、七年的家庭收入买套房是个合理的年限，而中国现在的实际情况是，一线城市买一套房可能需要40年的家庭年收入，二线城市可能需要20多年”。于是，他认为，中国的房价收入比太高，房价收入比失衡。由此，我们可以推断，持这种观点的人还是相当普遍的。当然，也有一少部分专家学者认为，国际上所谓通行的标准不适用于中国，根据他们自创的标准，他们认为：中国的房价收入比还很低。那么，究竟如何看待我国现阶段的房价收入比呢？笔者在这里列出几个事实，并简单谈谈自己的几点看法。

（中国民生银行西安分行 周文豪）

1.如果要类比中外房价，不能忽略西方发达国家征收房产税和遗产税这个要项。市面上媒体专家学者类比中外房价尤其是中国和西方发达国家房价时，经常忽略一个基本事实：西方发达国家是收房产税遗产税的。忽略这一事实去推导得出中国房价相对高这个结论是很危险的。考察西方发达国家的住房价格，不能简单的就现价说价格，还必须加上房地产持有成本，就是房产税遗产税。如果将房产税遗产税加到西方发达国家的房价上面，那么，笔者相信，很可能无法得出在发达国家六、七年的家庭收入就可以买一套房的结论了！以美国通用标准为例，大约每年按房产评估价值的1%-3%缴纳房产税，不考虑货币时间价值，不考虑房产升值因素，就是1%，那也意味着：每隔100年，房东需要把房子重新买一遍。如果是按3%的话，那意味着：每隔33年，房东需要把房子重新买一遍。从世界历史来看，西方发达国家的房产，过去一百多年来，都是在升值的。因此，持有房产的潜在成本是在不断上升的。但是，反观我们国家，目前没有征收房产税，土地出让金一次性买断70年土地使用权，因此，一旦购买住房则无相应的持有成本。所以，对比中外房价，要么在西方发达国家的房产价格上加上持有成本，要么在中国的房产价格基础上减去相应的持有成本，二选一后，二者才具有类比的前提。否则，单纯的说中国的房产价格相对高于西方发达国家，是不严谨不科学的。

2.中国居民和家庭的收入可能历来都是低估的。为什么这么说呢，一方面，中国的家庭收入，严重忽视了中国居民或者家庭作为资本资产包括土地经营权和使用权的所有者所分享的社会平均利润或者叫剩余价值。通俗一点讲，比如说公务员行政单位、国有企业和事业单位等，这些单位的员工是获得各种福利的，这种福利也是报酬，此类各种福利并没有记录到老百姓的收入表里面去。其次，改革开放接近40年以来，老百姓下岗下海、承包经营、开拓市场、承接项目、开办工厂、创办企业……这些民营企业老板和家族，获得了大量的改革开放红利，积累了可观的物质财富，当然我们知道，由于种种原因，中国民营企业老板和家族甚至高管这些财富与收入并没有像西方发达国家那样，真正全面统计到国民收入表中；再就是，作为城市居民或者是农村居民，经常由于土地征用土地调用，获得各类补偿，这些补偿显然也没有计入到老百姓的收入表里面去的；还有就是，新中国成立以后，进城的干部和工人有一部分是享受到了福利分房的，这些房子随着中国经济不断发展也分享到了剩余价值，其售价不断提高，变卖这些房产足够让这些已经进城的老百姓和家庭支付改善性住房的首付……实际上，排名前列种情况可以看作是国企事业单位的同志所分享的作为企业所有者（在国有企业，员工是企业的主人，编制叫全民所有制身份，这个说法现在还没有变），也就是资产所有者所分得的剩余价值（在公务员行政单位工作的同志分得的是社会平均剩余价值）；第二种情况可以看作是部分老百姓基于企业股权，通过发挥企业家才能，分享了中国经济过去30多年来的高速发展红利。第三种第四种情况可以认为是中国的老百姓，因为起初都是土地部分产权所有者，所分享到的作为土地所有者能够分配到的剩余价值。此几种情况，在西方世界，至少是现在的西方世界，显然是不存在的（当然，第二种情况在理论上是存在的，但是在西方发达国家成熟社会，通过创业创新实现个人或家族收入的快速增长，成功的可能性要远远低于中国，因为其全社会的经济增长率很慢，没有太多红利可供分配），他们的老百姓，绝大多数老百姓（家庭家族完成原始资本积累的，除外）出生伊始，在资产资本土地方面，一无所有。因此，不能将中国居民家庭的家庭收入简单的等同于家庭成员的薪金所得。

另一方面，对比中国和西方发达国家居民或者家庭收入，还需要考虑中外在社会保障制度方面的区别。我们国家是实行全民保障的，城镇居民的住房公积金以及各项社保相对比较健全。政府推行的全面社保是主体，商业保险是补充，当然还有部分差异化的企业保障，这是辅助。西方发达国家，不同国家的社会保障制度是完全不一样的。英国、日本和北欧国家属于国家全民保障，商业保险是重要补充。美国实际没有全国性的全民社会保障制度。然而，市面上关于中外房价对比的语境假设经常是建立在中国和美国之间对比的。熟知社保的人都知道，一国的社会保障制度实际上在很大程度上决定了一国国民的收入结构、收入水平和收入预期。因此，不弄清楚两国的社会保障制度，单纯的就收入而对比收入，从而得出某种结论，显得过于主观。总的来看，由于国家社会保障制度的差别，笔者倾向于认为，至少相比美国来讲，中国居民和家庭的收入是低估的，而且可能是严重低估的。

3.人民币在世界范围内的购买力应该也是低估的。单纯从汇率上看，1美元相当于6.7元人民币。有过出国生活经验的人应该清楚，美元的购买力确实强于人民币。但是，二者的购买力差距是不是有近7倍之差，这个值得打一个大大的问号。笔者倾向于认为，7倍之差肯定是没有的，3到5倍应该是比较合适的。年收入20万美元的美国家庭，与年收入140万人民币的中国家庭相比，若论幸福指数、舒适指数、富裕指数，相信绝大多数人会认为后者要远远高于前者。这就是购买力！当然，如要完整的讨论美元和人民币汇率高估和低估问题，是一件非常困难的事。有的人可能说，人民币海量超发，天量M2每年加速注入， 目前M2是GDP总值的2.4倍；但是美国的M2仅占美国GDP的70%；单凭这一条，人民币显然高估了。但是，如果再对比一下中美的M3呢？人们只知道M2，不知道M3。美国的M3，是中国的几十万倍。也可能是为避免引起震动和警觉，美联储自从次贷危机以后，已经不对外公布M3了。总的来讲，判断人民币汇率的高估或低估，仁者见仁，智者见智。但鉴于中国是全球使用价值也就是财富生产制造的排名前列大国，笔者倾向于认为人民币相对美元低估了，正常的汇率应该是1美元=3-5元人民币。

4.中国的家庭购房往往不光是小两口，或者是小年轻上班族自己凑钱，一般都会借用上一辈的积蓄（能借用就会借用，没有就算了）。比较普遍的例证就是，现在要结婚的话，女方一般都会要求男方有一套在城里的住房（至少也是县城），男方的父母通常会被认为应当义不容辞！上一辈的积蓄没有用来购房，因为那时住房是分配的，排队等点名即可，没有商品房可买。1978年前，中国市场是没有商品房的，那时候国民财富积累主要用于重工业发展，国企的老工人多数住在棚户区；1978年到1998年，轻工业开始发展起来，因为改革开放，为配合劳动力要素从农村向城市的转移，部分城市配建了零星的少量商品房，当然由于经济条件改善，部分单位给员工分配了福利房。1998年房改后，中国才有普遍意义上的真正商品房出现。然而，房改取得上下左右的认同，尤其是取得民间的认同，我国真正迎来商品房时代，却是在2003年以后了。因此，必须承认，我国的商品房建设，我国的房地产市场发展是远远滞后于经济社会发展的。必须承认，建国以来，中国全社会对于房地产市场的投资都是严重不足的。2003年以来，中国房地产市场近14多年来的超常规发展，实际是在补课。

这一代人借用上一代甚至上两代的储蓄来购房，实际上也可以看作是：因为上一辈住房投资不足，于是跟随下一代将住房投资补足。可能有些人会说上一辈人，他们都有房子，都赶上了福利分房！实际情况是这样吗？我们的眼光不能仅仅停留到政府、事业单位、大央企大国企层面（这些单位的老员工绝大多数确实享受到了所谓的福利分房，当然，其所分配的房子的条件和现在商品房比起来，可用性和舒适度差太远，而且住户面积也不会大到哪里去），如果把眼光放射到更多的40\50\60后城乡市民农民尤其是更多的40\50后城市下岗失业工人，我们会发现，实际上他们这三代人是没有住房的，许多老百姓和家庭的住房条件是很差的，多数国企工人实际上住在棚户区。也就是说，40\50\60后这几代人在住房投资方面，社会给予的机会是不足的。因为上几代人住房投资不足，老一辈所积累储蓄，都交给了下一代作为购房的首付。这是我们在评估中国房价收入比的时候，不能忽略的另一个事实。说到这里，顺便插播一点，市面上经常有所谓的专家学者认为，独生子女有八套房产可供继承。可能吗？爷爷奶奶姥爷姥姥有几个在1978年以前或者是1998年以前分到过房子的？分到过大房子的？分到过有独立产权的房子的？独生子女是一个，可叔叔伯伯姑姑舅舅姨妈是一个吗？堂兄堂弟堂姐堂妹是一个吗？……此类专家学者经常呆在象牙塔、全靠自己闭门造车推出有关结论！不是说独生子女有五套八套房这种情况不存在，而是说这种情况有，可那是极少数！

5.中国总体仍处于城市化中盘，而西方发达国家皆已完成城市化。笔者觉得这是市面上绝大多数专家学者经常忽视的一个最重要背景。拿现阶段的中国和现阶段的西方发达世界相比较。这个肯定是有问题的。实际上，现阶段的中国大致相当于二战后甚至一战前的西方发达世界。打个不恰当的比方，你不能用评估一个80岁老太太的健康指标来看待20岁的青春少女所遭遇的生理特征。房地产的价值与价格具有历史阶段性特征，也具有国别差别化特征。在一国城市化推进过程中，国家和全社会老百姓的信用构建、扩张和积累，主要靠土地信用。没有土地信用的适当和充分积累，则其他资本的信用就是建立在沙滩上的空中楼阁。通过土地信用来构建和积累现代社会的普遍信用，是一国实现经济社会现代化的必要历史阶段。这一阶段的通俗特征就是：城市化。在一国城市化的大潮中，社会的经济金融资源向房产地产倾斜，实际也就是向基础设施建设倾斜（笔者一直认为，房产地产开发投资与城市基础设施建设是一个硬币的正面和反面，二者对立统一于城市化进程），这是一个非常正常的历史阶段性现象。资本的嗅觉最灵敏，它们当然知道，在城市化大潮中，只有房地产与基础设施建设开发投资的回报率是最稳定、相对也是较高的。也就是说，相对西方发达国家来讨论中国的房价收入比，就不能忽略中国仍处于城市化中期、而西方发达国家已经完成城市化这个最基本的事实。否则就是南橘北枳，得出的结论可能是错误的。

综合以上几点分析，显见，所谓的房价收入比，中外是不能简单类比的，国情不一样，基础基点不一样，语境语义都不一样。如果硬要简单类比，那就不能忽略笔者在上文所陈述的几个基本事实。