商业地产发展模式大探究:如何4步找准项目定位

搜狐焦点西安站 2019-04-29 09:12:20
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​商业项目一般都是经过精心的策划,通过一步步提出问题、解决问题就能找准并实现项目定位,一般来说,项目定位包含项目档次定位、项目群体定位、项目业态组合比例定位和项目租售价格定位。通过下面四个步骤,找到适合项目的定位。

商业项目一般都是经过精心的策划,通过一步步提出问题、解决问题就能找准并实现项目定位,一般来说,项目定位包含项目档次定位、项目群体定位、项目业态组合比例定位和项目租售价格定位。通过下面四个步骤,找到适合项目的定位。

步骤1——目标客户群体筛选。

准确的客户定位对于项目的成功运营至关重要,选取具备消费能力且能够持续发展的客户群,伴随项目共同成长,并支撑项目的运营发展。

(1)需解决的问题:

我们需要什么客户?

客户来源?

项目定位的基础和出发点?

(2)如何做:客户在身边,项目定位全靠他们

分析商圈地理、人文、商业特性,较大限度找出区别于现有商圈的商业模式,比如距离CBD最近的纯生活区,配套设施又相对齐全,成为商务居住的中心区,项目周边1千米半径即达20余万人。作为“CBD后花园” 区域人群学历高、收入高、消费能力强的知识型和精英型人士、年轻化人群置业生活及工作的聚集区,且国际化、时尚化需求明显等特征。

步骤2——商业主题定位。

以目标消费者的消费习惯和消费特性制定项目的商业主题定位,并以主题性为指导原则落实后续的定位过程和细节。

(1)需解决的问题:

客户需要什么?

项目理念的提升?

后续各部分细化定位的指导性原则?

(2)如何做:在客户需求上实现和提升

按照商业的位置地段提出适合自己的主题,这点要结合周边的商业和自身的特点,找出差异化特征。

步骤3——项目业态定位。

以项目主题性为核心,所有业态都要围绕主题性和目标客群的需求出发进行规划,以业态合理排布和组合体现项目的功能性特征。

(1)需解决的问题:

如何满足客户需求?

功能性体现是什么?

功能性结合到实际地块和产品的落实?

(2)如何做:主题性是核心

业态规划是根据人们的消费心理和需求,结合自身商业的特点进行布局,合理规划动线。

步骤4——品牌落位组合。

在前续工作的基础上,根据定位主题和业态规划,并结合区域消费市场和区域商业现实和未来竞争的需求,选择合适的品牌资源,在保证项目成功运营的基础上凸显主题特色。

(1)需解决的问题:

哪些品牌合适?

项目主题业态的最终体现?

(2)如何做:运营和特色同样重要

比如在负一层:满足区域商务及生活的基本配套需求。1F:内部空间做足精致生活型零售,体现对生活的感知与营造;外部做好调性与氛围的营造,体现对城市的对话与沟通。2F:完善和熨帖的生活欲求(生理及心理)满足,并完成吸引和聚合人流、全时段消费的目的性需求。3F:影院部分无他,而写字楼特别是部分三层可作为商业使用,以餐饮类/SPA纤体/培训类业态为主。

每一个商业项目都需要根据自身的特点进行分析,不能一概而就,按照上面四个步骤进行项目定位,客观地分析和理性地判断,在运营阶段根据市场规律不断地调整,才能获得成功。

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