首付22万起!浐河+地铁+名校!高科麓湾性价比如何?

前段时间，位于浐河东路的高科麓湾国际社区（以下简称：高科麓湾）公示备案价，一次性推出5号地块的6、7幢楼612套房源，产品面积从75-134㎡不等，涵盖了2室、3室、4室等多个户型。项目为毛坯交付，备案价在9540-11240元/㎡之间，整体均价10449元/㎡，预计2022年12月交房。

在三月份项目推出3号地块的两栋楼时，我就已经踩过盘了，时隔半年多，终于再推新盘，由于是不同的地块，所以今天我又去了趟售楼部。

以下，是我为大家带来的踩盘报告，希望能给有需要的购房者们带来帮助。

1.地段：地处雁鸣湖板块，居住价值颇高

 高科麓湾项目位于浐河东路，项目周边已经有绿地国际生态城、海伦湾、雁鸣墅语、合能十里锦绣等项目，从地理位置来看，这里属于房地产概念里面的雁鸣湖板块。

从区位上看，雁鸣路板块拥有不错的位置，紧邻东、南三环，与浐河相伴而生，自然资源十分丰厚。在主城区的众多居住板块中，雁鸣湖的居住价值颇高，原因主要有两点：

排名前列、居住属性是雁鸣湖板块的主旋律

雁鸣湖湿地公园总面积为1000亩，总共开发四个湖泊，现有二个免费对外开放，这些植物的吸收为周边环境提供了清新氧气，也为空气质量提供了保障。

从2016年雁鸣湖公园一期开始，雁鸣湖板块的土地价值逐渐被打开。到现如今拥有众多较好资源的雁鸣湖板块吸引融创、绿地、海亮、高科、恒大等全国知名房企在此区域投资，产品多为“高层、小高层+洋房或别墅”模式，户型从大两房、小三房到五房均有，房价也从10000元/㎡-17000元/㎡不等，这样看来雁鸣湖板块会成为一个独树一帜的高端人居区。

第二、板块自身的优势加成

雁鸣湖板块位于浐灞生态区和曲江二期的交界处，众所周知，在西安板块，浐灞与曲江是生态环境较好的两个区域。

雁鸣湖板块是环绕雁鸣湖而围合兴起的生态居住板图，距离总长为13公里的浐河（“八水绕长安”项目）仅数10米。

这两个板块的交界处的雁鸣湖区域，借助雁鸣湖+浐河的生态配套以及这两个板块交界处的区域优势，发展潜力还是值得期待的。

周边及配套：环境优越，周边配套日趋完善

高科麓湾所在的区域，周边环绕着多个已经入住的小区，绿地国际生态城、雁鸣墅语、合能十里锦绣、海伦湾等，居住氛围浓厚，可以近享周边完善的优质配套。

交通方面

高科麓湾国际社区南北跨度达到2公里，东临东三环，西临浐河东路。在道路交通，项目周边主要依靠浐河东路、东三环、新兴南路等的道路与城市各区域进行衔接，而项目东侧的三环路，是目前西安主城区的主干道，可快速通达城北、曲江、高新等区域。

133路公交车线路图

在公共交通方面，133路、701路、607路、浐灞3号线等从项目周边而过。其中133路北起浐河地铁口，南至东三环充电站，未来可实现地铁1号线（浐河站）、地铁6号线（纺南路站）、地铁5号线（三殿村站）的有效串联。

在轨道交通方面，项目是实打实的地铁盘。地铁5号线三殿村站（在建，预计2020年底通车）位于项目的4号地块和5号地块南北两侧，距离目前待售的5号地块6、7号楼也仅有200米左右的距离。

商业配套

商业配套方面，在1、3、5号地块均带有底商，4号地有独立商业街，尤其是4号地与5号地之间的地铁站口周边规划有5万㎡的商业综合体，能够满足业主日常多方面需求。

教育配套

目前项目自带一所幼儿园和小学，目前均已开始对业主招生。其中幼儿园为英赫幼儿园，收费大概1500元/月。

而小学方面，虽然2018年房管局规定：项目销售过程中不能宣传带学区、带指标的内容。但项目自建的高新一小麓湾分校，并非简单的挂靠类分校，而是高新一小东校区之后的另一个嫡系学校，目前学校只针对业主子女进行招生，这也是目前项目较具竞争力的卖点。

自然景观配套

借助雁鸣湖+浐河的水系生态优势，雁鸣湖板块无疑是西安公园覆盖最密集的板块之一。而项目临近雁鸣湖公园，外加上浐河两岸的绿廊，生态宜居性相当不错。

但目前因为地铁5号线正在施工中，浐河还未开始蓄水。地铁施工结束后，会修建浐河水景公园，周边生态环境还会有进一步提升。

3、项目规划及产品

说完地段及周边，现在我们回到项目本身，未来住得好不好，规划和产品是关键中的关键。

高科麓湾总占地面积达到562亩，分为5个地块开发。其中1号地块为纯高层产品，目前已售罄；2号地块为教育用地（高新一小麓湾分校），已投入使用；3号地块为高层+洋房产品，目前仅有20号楼暂未开盘，其他均已售罄；4号地块为商业用地+居住用地，商业预计将于2022年投入使用，居住用地产品类型待定；5号地块为纯高层产品。

而本次销售的5号地块占地面积112亩，容积率约3.1，为纯高层产品，共建有7栋高层（不含地块东南侧的2栋廉租房）。

其中1、5号楼已售罄，本次推新的为6、7号楼，楼间距约50米左右，共有612套房源。而6、7号楼距离三环不到100米，靠近东三环的75㎡和81㎡两个小户型，将会面临较严重的噪音污染。

其中6、7号楼均为2梯4户+2梯5户的2单元设计，采用了一字型的排布，这种布局方式比较节约用地，较大化保证公区的空间，以下是楼层平面示意图。

一字排开的楼层设计，有一个最明显的好处就是能够保证所有住户都有较好的景观和视野，因此，这种设计大多会出现在有突出景观资源的项目上，另外就是不会存在对视的情况。

本次产品面积从75-134㎡不等，涵盖了2室、3室、4室等多个户型，小编主要热门的81㎡的两室户型和111㎡的三室户型进行解读：

81㎡的两室户型

       优点：

（1）主卧、客厅朝南，便于采光；

（2）动静分区明晰，舒适度更高；

（3）餐客一体，增大了公共区域的活动范围；

（4）客厅连接阳台，有利于采光和通风。

缺点：

（1）入户门为内开门设计，生活便捷性可能略受影响；

（2）卫生间位于室内的北侧，可能采光略受影响。

111㎡的三室户型

优势

（1）客厅、双卧室朝南，有利于采光和通风；

（2）各空间户型方正，南北通透；

（3）餐客一体，餐厨一体，L型厨房设计；

（4）整体户型方正，南北大开间设计，有利更好的采光。

劣势

（1）入户门为内开门设计，生活便捷性可能略受影响；

（2）客卫位于室内的北侧，可能会影响采光。

4、项目存在的不足

虽然项目拥有诸多优势，但也是略有瑕疵。其主要的瑕疵有以下几个方面：

1. 三环及地铁的噪音不可忽视

高科麓湾所在的区域，从浐河东路到东三环也就300米距离。对于河景房而言，沿河分布无可厚非，但是项目东边的三环的噪音不可忽视。对于5号地块的6、7号楼东侧的小面积户型而言，噪音影响尤为明显。

虽然项目紧邻5号线三殿村站，但该地铁站是地上站，所以对于5号地块的这两栋楼而言，势必受到高架带来的噪音影响。

2. 后期学位可能会比较紧张

根据规划，高科麓湾业主8000户，但目前仅有一所小学和一所幼儿园，对于一个8000户的大型社区而言，略显紧张。后期可能会面临学位紧张的情况，这也是项目存在的另一个隐患。

总结

高科麓湾新推的两栋楼，均价10449元/平。总体来看，高科麓湾优势大于劣势，还算是性价比比较高的项目。自带名校学位、优质商业，还在地铁口，周边环境十分优美。户型面积涵盖建筑面积约75-134㎡的多种户型，十分适合刚需和改善型人群。

对于关注优质学校资源、优质环境资源的购房者来说，价格相对便宜的高科麓湾值得重点关注。

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