20年20城丨西安房地产20年:那一年,房子才1500元/平

1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发。福利分房制度宣告终结，至此，新的住房时代开始了。西安房地产市场也由此进入商品房时代。

人居的变迁无疑是城市发展的重要见证。这20年间，西安楼市历经百舸争流，有风起云涌，也有披荆斩棘，更有波澜壮阔。20年前我们脚下的千年长安，从远郊的“房子半边盖”到如今的“高楼平地起”，道路从“泥泞不堪”到如今的“四通八达”。

在大西安的都市化进程中，城市的居住形态、生活模式也随之改变，住宅的高度、价格也在不断被突破。

那一年，城市还没有这么“大”

（1）西安迈入二环时代（1999年以前）

90年代，此时西安的城市规模已跨出城墙，迎来二环时代。

（来源：图文资讯）

地图中二环线已经依稀可见。

（来源：新浪博客）

另外地图上，如今的浐灞、高新、曲江等区域也开始有建设布局，但这也仅是这些区域的开始布局阶段。

（2）西安步入三环时代（2000-2010年）

21世纪的前10年，西安呈现出由二环到三环延伸的发展阶段。

（来源：新浪博客）

彼时，西安的三条环线环清晰可见，一环内莲湖区、新城区，二环有未央区，碑林区，三环的高新技术产业园也在日渐发展中，曲江大唐芙蓉园和南湖也已成规模。城市进一步发展扩大。

（来源：搜狐新闻）

（3）地铁引导的内部优化期（2011-2017年）

随着地铁线路的筹备和建设，各种新区也在发展规划当中，大西安正在大力优化城市发展空间格局。

（来源：新浪博客）

而此时，曲江二期、高新二期、浐灞、航天等区域也迎来了新的发展期。

（来源：西安地铁；2011年9月16日，西安地铁2号线试运营）

（4）大西安时代（2017年至今）

西安市政府已对外公布了《大西安（西安市—西咸新区）国民经济和社会发展规划（2017—2021）》的文件。规划区域范围是西安市行政辖区+西咸新区，规划面积10745平方公里。

（来源：三秦都市报）

在“北跨、南控、西进、东拓、中优”战略下，未来，西咸新区、国际港务区、常宁新区等，都成为西安跨出三环的重要板块。

（来源：西部网，沣东新城昆明池-镐京国家遗址公园效果图）

这20年，随着西安的城市中心不断扩张，区域发展迈上新的台阶。

那一年，开发商依旧是“以我为主”

城市的发展离不开房地产开发商的助力。在西安房地产市场刚开始的几年，都是清一色的本土开发商。

（1）本地开发商的群雄并起时代

西安的地产元年从什么时候开始，已然记不清楚，但可以这么说，96年紫薇花园的诞生，标志着西安地产真正意义上步入起步阶段。

（来源：紫薇地产）

在西安楼市的起步阶段，几乎都是本土开发商群雄割据的局面，一直流传着“四小龙”和“高科五虎”的说法。“四小龙”即指豪盛、海荣、龙安、天朗四位本土民营房地产开发商。“高科五虎”指的是高科集团旗下房地产行业5大子公司，分别是高科地产、高新地产、天地源、紫薇地产和高科新西部。这两大阵营曾红极一时，也当年西安楼市较具实力的本土房企代表。

10多年前，天朗、紫薇、海荣、荣民、天地源、雅荷……本土开发商呼风唤雨，顾盼自雄。

（2）品牌房企的攻城略地时代

在2003年，中国房企500强中海地产进驻西安；2017年，旭辉、华夏幸福、中南置地、新城控股、绿城集团相继进驻西安。

（数据来源：华商报）

至此，中国房企前20强进入西安。而这些品牌房企的强势进攻，越来越多的西安本土房企开始寻求合作、转让等，外地房企继续在西安开疆拓土！

如今，这些地产界的“西安力量”非但没从陕西走向全国，反而逐渐淡出房地产板块。天朗与融创合作、海荣与云南城投合作、荣华与万科合作、威龙与万科合作、科为与融创合作、宏府与当代合作。

（来源：大秦直道公众号）

2015年起，他们逐步将地块或项目让给外阜的房企融创、碧桂园、万科等，然后逐渐淡出每年西安房地产的年终榜单。

至今，西安房产销售TOP10榜单上，再未出现过一家本土房企。

同时，随着蓝光、海亮、康桥、奥园、合能、远洋等大牌房企近年在西安“占位”，未来本土开发商的发展空间将被再度压缩。

那一年，楼市政策还没有这么严

（1）购房有补贴的2008年

受到次贷危机影响，2008年成为中国货币政策调整、房地产市场发展的重要年份。

（来源：新浪地产）

在2008年9月，西安市政府在2008年9月份出台了一项《关于恢复房地产业发展的若干意见》的规定，对市民购房予以补贴；金融机构对居民首次购买普通自主房和改善型普通自住房提供贷款，较低首付款比例调整为20％，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍；下调个人住房公积金贷款利率0．27个百分点。

（2）首入限购时代的2011年

房价呈快速上涨的趋势，也推动了当时国务院常务出台楼市“限购令”。全国共有46 个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。

（来源：百度搜索）

而西安也在2011年2月28日正式步入限购时代：

当时规定显示：

（1）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

（2）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。

此次限购政策一直延续到2014年8月。

（3）2014年取消限购

在2014年，西安市网上十大热词中，取消限购上榜。可见取消限购在当年的影响之大。

（来源：百度搜索）

根据房管局规定：自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。这也意味着西安全面取消房产限购政策。

（4）2017年再进限购时代

随着2016-2017年西安楼市持续升温，2017年1月1日，西安再度步入限购时代，而此次限购政策出台之后，截止2019年9月，共出台了多次调控政策。

1、自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

2、2017年4月18日，发布西安房地产市场新政策：除城六区外，将限购范围增加了长安区等区域；在限购区域内购房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易；商品房首套商业贷款首付比例不低于30%；二套房首付不低于40%，三套及以上购房暂停商业购房贷款发放。购买非普通住房的，首付比例不得低于50%。

3、2017年6月25日，在限购区域内，自购房之日起满5年方可上市交易。购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易；外地人在限购区域购房需提供2年以上社保或纳税证明。

4、2017年9月13日，暂停向拥有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的本地户口居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；公积金购房贷款较高额度由75万元调整为65万元。

5、2018年6月23日，西安市下发《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》，将按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，其中全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。并且首次提出暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

6、2019年6月20日，再次出台“限购”，此次限购加码也被看做保护本地刚需群体，促进市场回归理性的条款。

随着限购的不断加码，西安楼市的温度渐降，如今基本上维持在1.3万左右/平的状态之下。

那一年：房价也仅有1527元/平

在如今高不可攀的房价面前，你是否在想，若是能穿越回过去，是不是也会像《夏洛特烦恼》里的那一幕，劝周边的亲戚赶紧买房！

（数据来源：华商报）

（1）房价初涨时（2000-2009年）

在1998年国务院文件下发当年，西安本土房企的春笋开始突击崛起。

而当年的房价，在今天看来，这个价格确实便宜。

（ 图片来源：搜狐网。西安上世纪末建设的住宅楼 ）

全国均价仅有2000元，而上海均价刚刚突破3000元，广州也是在3000元左右，北京和深圳也没超过5000元。在当时的西安，2000年的房价也不过1527元/平。

但房价却没有出现同步暴涨，毕竟从1998年开始，福利分房开始逐步退出，直到2002年，福利分房基本退出历史舞台。也正是福利分房成为历史的这两年，一二线城市房价开始大幅上涨。

到了2003年，西安市的房价已经超过3000元/平，相比较2000年几乎翻了一番。但此时，对于大多数人来说，房子仍旧不是生活中最重要的事。对于房子的热衷，远不像如今那样狂热。

（2）房价涨停时（2010-2016年）

2008年，受全球金融危机的影响，房地产市场跌入谷底，成交量腰斩，后国家出手四万亿拯救经济，房地产市场受益。

据了解，2009年西安房价5071元/平，而到2010年，则涨到了6800元/平。

（来源：房讯网）

但在这波大涨之后，长达五六年的时间里，西安房地产市场萎靡不振，房价基本维持不变，销量走低。

在利润空间压缩背景下，本土房企资金压力加大，部分企业甚至迫不得已退出房地产市场，这种现象在2014年、2015年尤其严重。

而正是这一时期，西安楼市衰退，同时存在市场监管不到位等问题，相当一部分开发商为回笼资金，在项目没拿到预售证时开始销售，最终也催生了大量的烂尾项目。这也推动了后来的一房一价、五证齐全方可开盘销售等政策的执行。

（3）房价步入万元时代（2017-至今）

在2017年起至今，西安的房价已经连涨了42个月，房价也从当年的7000/平涨到了如今快1.3万/平。

（来源：天亿网）

在2017年西安市政府再降户籍门槛，出台人才落户政策。虽然，有限购政策的调节，仍未抑制住房价上涨的速度，使得2017年成交均价达9367元/㎡，一年之间上涨了近2000元/㎡。

2018年，受“高级中心城市”确立的利好消息，加上众多投资产业的落地加持，西安市房价破万，达11374元/㎡，而今年的房价也涨到了12318元/㎡。

总结

随着“房住不炒”的定位横空出世。租售并举成为房地产新的发展方向，长效机制的建设正在路上。

一年过后，“坚决遏制房价上涨”的声音异常坚定。如今西安的房地产市场也呈现出“稳中有升”的平稳发展态势，未来的很长一段时间，估计房价都会是“以稳为主”的状态。

未来的西安楼市将何去何从？哪一板块将引领西安下一个20年的发展？谁将是大西安发展的下一个高新与曲江？搜狐焦点将于诸君共同见证！

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