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  • 买二手房一定要尽快过户 延迟过户风险大!

    在房屋交易时,有部分房主会因种种原因而选择延期过户。如果卖方房主延期过户,则会对买方购房者产生一定的消极影响。因此,小编在此提醒各位购房者,延期过户有风险,需要谨慎对待。一、卖方延期过户,买方该怎么办?1、如果有合同的应当按照合同约定的处理,卖方不能按照合同约定的时间过户,就属于违约行为,买方可以要求对方立即过户,并承担违约责任,要求卖方支付合同约定的违约金,或者要求卖方赔偿因此造成的直接经济损失。2、根据《中华人民共和国合同法》第十九条规定:有以下情形之一,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。卖方延期过户属于上述规定的第二种情况的,根据相关法律规定,买方可以要求解除合同,并要求卖方承担双倍定金的赔偿责任。二、延期过户有什么风险?1、合同可能被认定无效《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。注:延期过户主要的风险就是有可能合同被判无效,这个不仅在理论上,而且实践中是有真实案例的。2、交易风险按照法律规定,房屋产权证书是认定房屋所有权的唯一合法凭证。只要房屋没有办理过户,在过户之前房屋产权仍属卖方。在双方等待过户的期限内,卖方可以将房屋再次出售、抵押,也存在由于卖方自身原因,比如涉及债务纠纷诉讼时,被第三人通过法院查封等可能性。而一旦卖方将房屋抵押、转售或者房屋被司法机关、行政机关查封冻结,这个时候买方的利益将无法保证。此外,国家对于二手房交易的相关政策变动频繁。一旦双方在约定过户之前的时间内国家出台了新的政策方针,造成房屋交易成本增加,则会引发双方的纠纷,给正常交易带来影响。3、房屋毁损风险在二手房买卖交易的过程中,房屋每天都存在可能被毁损的风险,一旦发生房屋毁损或者失去居住价值等问题,买卖双方谁来承担责任就很难界定了。4、过户风险如果在规定的时间内不进行过户,就会增加过户风险,毕竟不是所有的房产都可以过户,即使具有房本,产权单位也有权对于房产交易和上市进行限制。三、延期风险可以规避吗?基本没有规避此风险的办法。有人试图用公证(包括合同公证、委托公证、强执公证等等做法)这种方式来加强合同的效力。这种做法实际上没有任何实质性的作用。公证机构是根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,也就是说,公证机关不会公证房屋的所有权属于买方,只能证明房屋买卖合同属于真实、有效,但是不能保证合同在未来依然能够得到有效执行。在将来如果双方发生纠纷而进入诉讼程序,那么对于保障交易来说,公证也起不到任何作用。毕竟卖方拥有产权方面的主动权,买方即使能够成功维权依然很被动,而且维权是存在成本的,肯定会占用大量的时间和精力,与其这样做,不如一开始就选一个稳妥的买房途径。

  • 买房必知:开发商有没有办理房产证的义务

    买房的人都知道,只有真正拿到了房产证,心里才能够踏实。但是,在现实生活中常常发生开发商逾期办理房产的事情,这给购房者带来了极大的困扰。那么,开发商有没有办理房产证的义务?以及开发商逾期办理房产证需要承担什么法律责任?看看下文就知道了。一、迟迟拿不到房产证的原因有哪些?商品房买卖合同履行过程中出现逾期办证的原因是复杂的,从目前来看,购房者迟迟拿不到房产证至少存在以下几种原因:1、是出于出卖人的原因,例如出卖人没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等;2、是出于买受人的原因,例如买受人自己经过催促也不同意办证或拖延移交需要自己提供的办证资料等;3、是出于合同外第三人的原因,例如政府有关部门进行测绘造成逾期、出卖人在约定期限内递交了办证资料而登记机关造成逾期等;4、是出于不可抗力的原因,造成的逾期。二、开发商有没有办理房产证的义务?按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内,现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该条规定,房地产开发企业履行的是一种协助义务,即房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。必要的证明文件包括土地使有证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。此外,很多购房合同中也会约定,由开发商代购房者办理房产证,那么在这种情况下,开发商不仅仅承担办理房产证的协助义务,而且承担起了办理房产证的主要义务。三、开发商逾期办理房产证承担什么法律责任?开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。1、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理。2、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、因出卖人未按期提交房屋权属登记材料,致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的,购房者可要求解除合同,并可要求损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

  • 年轻人首套房如何选 买房前谨记5做5不做!

    年轻人买房基本都是首次置业,很多置业知识也大都不甚了解,年轻的刚需族们想要买到满意的房源,其实并不难,记住“五做”“五不做”,离挑到中意的房子就不远了。一、买房前要做的五点1、有多少现金要心中有数买房前要清算一下自己现有的“现金流”,包括存款、现金、可以套现的股票等,根据“现金流”,考虑付款方式和所能支付的首付款,从而考虑所购买的房子的总价。2、计算购房后的家庭收支状况计算付完首付款后要清楚家庭收支状况,计算收入应侧重固定可靠的来源,如工资、银行存款利息、债券利息等;支出包括月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻夫妻准备买房后再“添丁加口”,一定还要预留一笔大费用,这些收入、支出都要考虑进去。3、着重考量便利性在选购区域时不要以高档社区为主要目标,考虑更多的应是交通、生活便利性,如在公交线路多的地点买房,便于上下班方便,周末出行方便等。4、建议以小户型为考虑对象小户型房会让年轻人购房压力小。一居室或小两房是较为合适的选择,一间可作为书房使用,以后可作为儿童房,实用性更强。如果在经济允许的情况下,或待囊中宽裕后,考虑二次置业,再购买大一些的户型。5、要考虑孩子教育因素如果买的房子是期房,一年多两年时间才能住进去,到时候是要考虑结婚、生宝宝的事了。因此,刚需一定要在幼儿园、小学附近买房,或小区内规划有配套的幼儿园、小学。二、买房前不能做的五点1、不要看一个喜欢一个买房前一定要心中有数,要把所有看过的房子放在一起考虑比较,也包括二手房,甚至是某些小产权房,都可以作为考虑范围。年轻人看房,看啥都兴奋,千万不要看一个喜欢一个,最后却买不到自己满意的房子。2、不要仅凭感觉来挑户型年轻人买房完全以自己的感觉来判断喜爱的户型,这样不好。真正买房人看户型的标准,主要是符合健康要求就可以了,接下来主要精力应放在如何选择适合自己购买力方面,如果因为户型的某一点打动了你,爱不释手,容易会让人掉进圈套。3、不要从舆论了解房价舆论是带有某些利益倾向的一群人,一些机构,一些媒介,他们集中基于利益点而进行的诉求。从舆论买房会导致房价暴涨,也可能导致购买失望,因为你根据舆论判断市场以后必然存在一种追涨心态,再加上担心自己选中的房子没有了,容易冲动买房。4、不要着眼于短期利好政策对买房人的影响是均衡的,不会发生偏颇,如果买房人着眼于短期的理解,反而助涨了市场的泡沫,使房价过热,容易买到高价房。5、不要为贪小便宜将市政远景规划当作现实来理解追求便宜是很多人的心理,然而不是一味贪图便宜便是好事。比如一些人听信市政远景规划以为自己所选的郊区房很快便和市区一样交通便利、繁华,因此选择的时候,将视野固定在价格的便宜上,对于房子的性价比,比如配套不成熟,地段受影响,容易将远景规划当做现实,最后发现入住后规划没有落实,现实生活成本非常大,苦不堪言。总之,年轻人购房,一定要多看、多听、多比较、多掌握有用的购房知识,如此,相信你一定能选购到满意的房产。